지난해 12월 재정비 촉진지구로 지정된 뉴타운은 중화,방화,노량진,신정 뉴타운.
이들 지역은 도시재정비촉진특별법에 따라 용도지역 변경이 가능해지고, 용적률도 국토계획법상 상한인 50%까지 올릴 수 있으며, 15층으로 묶여 있는 2종 일반주거지역의 층수제한 규제도 받지 않는다.
그러나, 6평이상의 토지거래를 할 때는 반드시 해당 시.군.구청장에게 허가를 받아야 한다.
신월,신정뉴타운의 경우 재정비 촉진지구로 지정될 것이라는 소문이 나면서 지분시세가 평당 300~500만원정도 오른 상태.
인근 D공인 관계자는 ‘‘이미 기대심리가 시세에 상당히 반영된 상태여서 발표 후 변동은 없었다’’고 말하며, “토지거래허가의 조건이 있긴 하지만, 투자자들의 문의는 계속 이어지고 있다”며 연신 싱글벙글 이다.
투자가이드
신월.신정 뉴타운은 신정3동 2-1지구, 2-2지구, 신월6동 재개발 1구역으로 나뉜다.
신정3동 2-1지구는 신월.신정 뉴타운 중에서도 가장 주목받고 있는 지역이다. 계남근린공원과 인접하여 쾌적한 주거환경이 보장되고, 지하철 2호선 신정네거리역이 근처에 있어 교통이 편리하다. 목동신시가지 아파트 단지와 근접하여 개발 후 높은 프리미엄이 예상되는 지역이다.
이주민 단지로 구성되어 대부분의 지분이 26평~28평대를 형성하고 있으며, 선호도가 높아 매물이 매우 부족한 상태.
30평 미만 지분의 시세가 평당 1900~2000만원선
신정3동 2-2지구는 계남근린공원 구역의 남쯕으로 접해 있어 신월.신정 뉴타운 중 가장 뛰어난 녹지여건을 자랑한다. 개발 후 매우 쾌적한 주거환경으로 인한 가치 상승이 기대된다.
대지지분이 10평 미만에서 40평대에 이르기까지 개인 지분으로 구성되어 있어 지분평형이 매우 다양하게 형성되어 있다.
10평 미만 빌라지분은 평당 2800~3000만원 선이며 20평 미만 연립의 지분은 평당 2000~2200만원선, 30평 이상의 단독지분은 평당 1500~1600만원선이다.
신월6동 재개발 1구역은 뉴타운 지구중 면적이 가장 넓어 향후 대단지 프리미엄이 예상되는 지역이다. 경전철 개발호재로 교통여건이 크게 개선될 것으로 예상되며 향후 투자가치가 매우 큰 지역으로 떠오르고 있다.
신정3동 2-2지구와 비슷한 시세 형성.
촉진지구가 ‘전반적인 주거환경 개선’에는 이전 뉴타운보다 효과가 있을 것으로 예상되지만,일부 시각은 조금 다르다.
특별법으로 용적률 허용선이 50%포인트 올라가면 기준용적률(2종190%, 3종 210%)도 50% 올라갈 것으로 기대하지만, 서울시는 현행기준을 유지한다는 방침이다.
따라서, 촉진지구에서 기대할 수 있는 용적률 상향은 당초 기대에 훨씬 못 미칠 것으로 예상된다. 용적률이 올라가더라도 그에 따른 임대주택을 50%정도 지어야 하는 부담이 생기기 때문에 실제 용적률을 얼마나 더 받을 수 있는지 등을 잘 따져 투자해야 한다.
손해를 보는 것은 아니더라도 촉진지구로 기대할 수 있는 이득이 예상보다 못할 수 있기 때문이다.
