특별법 제정에 기대를 건 서울 강북지역 뉴타운 투자에 경고등이 켜졌다. 정부ㆍ여당간 시각차로 특별법의 구체적인 내용이 불확실한 데다, 일부 지역은 특별법의 지원 조차 기대하기 힘들 것으로 보이기 때문이다.

게다가 특별법의 적용을 받는 뉴타운 내 모든 토지에 대해 거래허가제 적용 등이 검토되고 있다. 이 때문에 3차 후보지 선정 등으로 달아올랐던 뉴타운 시장은 점차 가라앉고 있다.

◇특별법 내용 ‘불확실’=정부와 여당 간 개발방식 등을 두고 입장 차가 크다. 정부가 8ㆍ31 대책에서 밝힌 주요 내용에 대해 여당이 반대하고 있다. 이 때문에 정부ㆍ여당은 당초 단일안을 만들려다 각각 도시구조개선특별법과 균형발전특별법을 내놓고 있다.

강북지역 광역개발의 필요성에는 공감해 용적률 완화, 교육 지원 등을 약속하지만 구체적인 개발방법에서 엇갈린다. 정부는 주택공사 등 공공기관이 시행하는 경우에 한해 용적률 완화 등의 혜택을 줄 방침이지만 여당이나 한나라당은 민간(조합)이 시행하는 경우에도 인센티브를 주겠다는 것.

정부 관계자는 “공공기관이 시행해야 사업을 빨리 진행할 수 있고 사업 투명성을 높일 수 있다”고 말했다.

사업방식과 관련, 정부는 기존 재개발ㆍ재건축 등을 활용하겠다는 입장이지만 여당은 도시개발방식을 활용한 새로운 개발방식을 제안하고 있다.

서울시가 뉴타운으로 지정한 지역에 대해 여당 안은 기득권을 인정해 특별법을 적용할 방침이지만 정부는 새로운 지정절차를 밟도록 하고 있다.

정부ㆍ여당간의 논쟁에 한나라당의 뉴타운특별법까지 가세해 모두 3개의 법안이 이번 정기국회에서 다뤄질 전망이다. 논란이 커지면 특별법 제정이 늦어질 수 있다. 현재로선 특별법의 내용 자체가 불확실한 상태다.

때문에 어느 안으로 합의되느냐에 따라 투자성이 크게 달라질 수 있어 특별법 제정을 지켜봐야한다고 전문가들은 말한다.

◇일부는 용적률 혜택 못 받아= 특별법에서 보장하는 용적률 등의 인센티브를 기대하기 어려운 뉴타운이 있다. 노후도 등 재개발 요건에 맞지 않아 재건축방식으로 사업을 추진하는 뉴타운들이다.

정부는 8ㆍ31대책에서 용적률ㆍ층수ㆍ중대형 평형 제한 완화 등을 재개발지역에만 국한하기로 했다. 특별법의 적용을 받더라도 재건축 규제완화는 다시 집값을 불안하게 할 수 있다는 우려에서다. 방화ㆍ천호ㆍ노량진뉴타운 등이 주로 재건축방식이다. 특별법 혜택을 기대하기 어려운 데다 사업추진도 늦다. 지은지 20년이 되지 않은 건물들이 많아서다.

때문에 이들 뉴타운내 구역 대부분이 2010년 이후에나 재건축을 시작할 수 있다. 9개 구역으로 나눠진 방화뉴타운의 경우 전략사업지역인 긴등마을 재건축만 올해, 나머지 8곳 중 7개 구역은 2011년 이후나 가능할 것 같다.

6400가구가 건립될 예정인 천호뉴타운은 전체 사업부지의 절반이 넘는 7만평의 9개 구역 재건축사업 대부분을 2009년 이후에 할 수 있다. 노량진뉴타운도 7개구역(12만평)을 재건축으로 개발키로 했는데 대부분 4년 이후에나 가능한 것으로 알려졌다.

부동산 중개업소들은 “뉴타운 내 재개발 사업지역들은 서울시의 지원에 힘입어 구역지정 등의 절차를 빠르게 밟고 있는데 이들 지역은 사업이 감감해 투자문의조차 드물다”고 말했다.

◇달아오른 열기 가라앉아=잠시 들떴던 뉴타운 투자시장이 최근의 급등세가 주춤하며 잠잠해졌다. 정부의 토지거래허가제 강화 검토가 찬물을 끼얹은 것이다.

허가대상 기준면적(현행 54평 초과) 축소는 투자 입장에서 날벼락이다. 건교부는 허가대상 규모를 아직 결정하지 않았다고 해명하지만 토지거래허가제 무풍지대였던 상당수 뉴타운 내 주택이 허가대상에 포함될 것으로 예상된다.

정부는 허가구역 지정 시기를 앞당기겠다는 방침을 내놓았다. 추진단계에서 허가구역으로 묶겠다는 것인데 가격이 뛰기 시작하는 신청 시점으로 예상된다. 뉴타운의 경우 구청의 신청에서 서울시 지정까지 6개월 이상 차이가 난다.

뉴타운은 지정과 함께 토지거래허가구역으로 규제됐다. 동작구 흑석동 K공인 관계자는 “토지거래허가제 강화 등의 이야기가 나오면서 문의조차 뜸해지며 관망세를 보이고 있다”고 말했다.

송파신도시 인근이어서 가장 관심을 끈 거여ㆍ마천뉴타운 후보지도 마찬가지다. 이곳은 뉴타운 후보지로 발표되고 송파신도시 건설 계획이 나오면서 10평 남짓한 다세대주택 가격이 평당 2300만원 정도에서 최고 3000만원까지 뛰었다.

H공인 관계자는 “잠깐 반짝하고는 매물도 매수세도 없이 모두 눈치를 보는 상황”이라며 “조만간 호가가 빠질 것”이라고 말했다. 건물 노후 정도가 다소 덜한 지역 8만평 정도가 대상지에서 빠질 것으로 알려지면서 대상지 경계가 불투명한 것도 이 지역 시장이 조용해진 원인이다.

강북권 개발지원법 ＇3인 3색＇
구분	정부(도시구조개선특별법)	열린우리당(균형발전특별법)	한나라당(뉴타운특별법)
대상	전국	서울·광역시	전국
규모	50만㎡ 이상 （역세권은 20만㎡ 이상）	주거형 45만㎡ 이상，도심형 10만㎡ 이상，신도시형30만㎡ 이상	주거지정비형，중심지정비형， 신시가지조성형．규모 미정
사업주체	공공시행，조합 시행	조합·공공 공동시행，공공시행，조합시행	공공시행（대행 가능），조합시행
개발방식	재건축·재개발등 기존도시정비방식	-진행중인 재건축·재개발등은 기존방식 -이외는 새로운 개발방식 도입	재건축·재개발 등 기존 방식
조합설립 기준	현행（5분의4 이상）대로	3분의 2 이상으로 완화	-3분의 2 이상으로 완화 -조합설립추진위 설립과정 생략
용적률·층수완화	없음	용적률（300％까지）·층수 완화	용적률·층수 완화
추가 인센티브	공공시행시 용적률（300％까지）·층수 완화，전용 25．7평이하 건립비율80％에서 60％로 완화	공공시행이나 공동시행시 용적률·층수를 20％ 추가 완화	없음
개발이익 환수	-기반시설부담금 부과 -공공시행에서 추가되는 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설	-사업부지의 20％를 광역기반시설 제공 -늘어나는 용적률의 일정한 범위에서 전용 25．7평 초과 비율이 50％ 이하인 중형 임대 건립	-기반시설 설치 비용 부담
투기 방지책	-추진단계서 토지거래허가구역지정 -토지거래허가대상 기준면적 축소 -토지분할 제한	-추진 단계서 토지거래허가구역 지정 -토지거래허가대상 기준면적 축소 -토지분할 제한，거래 자치단체에 신고	-지정고시때 토지거래허가구역 지정 -토지거래허가대상 기준면적 축소
뉴타운 관계	새로 신청해 지정돼야	2차 뉴타운은 지정된 것으로 간주하고 3차는 새로 신청 후 지정절차 거쳐야	새로 지정절차 필요 없음
자료：건교부·열린우리당·한나라당

안장원 기자(ahnjw@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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