강남북 균형개발을 위해 정부가 8·31 부동산 대책을 통해 내놓은 ‘도심 광역개발안’이 입법화돼 서울 뉴타운 등 도심 재개발 사업이 날개를 달았다.

용적률 상향 등 대폭적인 지원책을 담은 특별법(도시재정비촉진을 위한 특별법)이 8일 국회를 통과돼 내년 7월 시행된다.

당초 쟁점이 됐던 단독주택 재건축 규제완화는 ‘없던 일’로 됐으나 공공개발 뿐 아니라 민간시행 사업에도 용적률 인센티브를 주는 게 특징이다.

서울 뉴타운과 재개발이 활발하게 추진되는 다른 도시들이 특별법 혜택을 볼 전망이다. 하지만 토지거래허가제 등 투기방지책도 강화돼 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 강조한다.

◇용적률 300%까지 높일 수 있어=특별법은 사업성을 높이기 위해 각종 건축규제를 푸는 것이 뼈대다. 용도지역을 바꾸고 용적률을 자치단체 조례에 관계없이 2종 일반주거지역은 250%, 3종은 300%까지 가능해졌다. 역세권 등 상업지역에선 50층이 넘는 초고층 주상복합아파트도 가능하다.

중소형 평형 비율이 줄어 중대형아파트를 많이 지을 수 있다. 특별법 검토 과정에서 단독주택지역 재건축의 규제 완화 여부가 논란이 됐으나 어떤 식이든 재건축에는 규제를 완화하지 않기로 결론됐다.

정부는 규제 완화 인센티브를 자치단체 등 공공이 시행하는 사업장에만 주려다 민간(조합) 시행에도 주기로 했다. 도심 주거지역에서 은평뉴타운처럼 모두 수용해 개발하는 공영개발은 하지 않는다.

건설교통부 관계자는 “용적률이 늘어나 분양수익을 더 낼 수 있고 중대형 평형이 많아져 주거단지가 고급화될 것”이라고 말했다.

◇서울 뉴타운·수도권 옛 시가지 혜택=재개발이 집중적으로 이뤄지는 지역이 건축규제 완화 등 특별법 혜택을 본다. 서울 뉴타운은 대부분 특별법의 지원을 받는 도시재정비촉진지구로 탈바꿈할 전망이다.

뉴타운으로 지정·고시됐으면 특별법이 정한 면적 조건(주거형 15만평, 중심지형 6만평 초과)을 갖추고 건교부 장관이 인정하면 된다. 이미 뉴타운 고시가 된 시범·2차 뉴타운 가운데 천호(12만4000여평)·방화(14만8000여평)가 주거형 면적기준에 못미친다.

이들 구역은 인근 토지를 편입시켜야 특별법에 의한 사업추진이 가능해진다. 올해 안에 지정·고시될 13개 3차 뉴타운은 모두 면적기준을 맞췄다.

뉴타운 중 왕십리(10만2000여평)·영등포(7만8000여평)는 역세권이고 규모가 주거형보다 작아 중심지형으로 개발될 것으로 보인다. 중심지형는 주거와 상업·업무기능을 함께 갖춘다.

사업시행인가를 얻은 사업장은 특별법 적용에서 제외된다. 은평과 길음 뉴타운이 이에 해당하지만 나머지 대부분의 서울 뉴타운 내 구역들은 특별법 혜택을 볼 수 있다.

수도권에선 재개발 사업이 본격화하는 성남·부천·광명 등의 옛시가지가 특별법 수혜를 기대하고 있다. 성남시의 수정·중원구 일대 18개구역(72만평)에서 재개발·주거환경개선사업이 진행될 예정이다.

부천시도 옛 시가지의 개발에 나서 최근 27개 예정구역을 공람공고했다. 소사·원미구에 많다. 부천시 관계자는 “소사구(152만평)와 원미구(16만평)로 묶어 뉴타운으로 개발하려던 계획을 특별법에 따라 추진할 것”이라고 말했다.

광명시는 광명·철산동 일대 낡은 단독주택이 몰려 있는 30만7000평의 개발을 추진 중이다. 모두 27개 구역으로 사업계획을 세우고 있으며 이중 22개구역(26만8000여평)이 재개발방식이다.

부동산중개업소들은 입주권 주택 간주 등으로 8·31대책 이후 약세를 보이던 재개발지분값이 다시 오를 것으로 예상한다. 서울 동대문구 드림공인 권순형 사장은 “특별법 통과가 위축된 투자심리를 살릴 것”이라고 말했다.

◇지나친 투자성 기대는 금물=특별법으로 재개발 투자여건이 좋아지기는 하겠지만 지나친 기대는 금물이다. 건축규제 완화 범위에 한계가 있기 때문이다.

서울시 관계자는 “건축규제 완화 정도는 도시계획위원회 등에서 결정하는데 서울시 전체의 도시계획과 쾌적성을 해치는 정도로까지 용적률을 높일 수는 없을 것”이라고 말했다.

인센티브에 따른 개발이익 환수장치도 마련돼 있다. 늘어나는 용적률의 일부는 임대아파트로 공급해야 한다. 기반시설 설치 부담도 만만찮을 것 같다. 비용은 원칙적으로 사업시행자(조합 등) 부담이다.

공공시설로 내놓아야할 땅도 늘어날 것으로 보인다. 일반적인 재개발 15%, 뉴타운 28% 정도인 사업부지의 공공시설 면적 비율이 더 올라가야할 것으로 서울시는 내다본다.

특별법은 토지거래허가 대상면적(현행 54평 초과)을 줄이기로 해 재개발지분 거래가 크게 위축될 수 있다. 서울·인천과 달리 경기도 등에서 허용되는 ‘쪼개기’(토지 등 분할)도 제한된다.

재건축·재개발컨설팅업체인 J&K 백준 사장은 “특별법은 개발을 도와주는 대신 거래는 제한한다”며 “단기 투자는 어렵고 실제 입주까지 생각해야 한다”고 말했다.

도시 재정비 촉진을 위한 특별법 어떤 내용인가
구분	내용
대상	전국 도시의 낙후지역
개발유형	- 주거지형：노후·불량 주택·건축물이 밀집한 지역（15평 이상） - 중심지형：상업·공업지역이나 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등               （6만평 이상）
건축규제 완화	- 용도지역 변경：2종 주거지역→3종 등 - 구역지정요건 완화：노후·불량건축물 비율， 호수밀도，               접도율（4ｍ 이상 도로에 접한 건물의 비율） 등 - 용적률 완화：2종 일반주거지역 250％，3종 300％까지 - 주택규모·건설비율 특례：현재 전용면적 25．7평 이하가 전체의 80％ 이상 ※재건축 구역은 해당 안됨
임대아파트 공급 확대	- 인센티브로 늘어나는 용적률（개발계획용적률에서 기존 용도지역 용적률을   뺌）의 75％ 이하에서 임대아파트 공급 - 임대아파트는 전용 25．7평 초과가 전체 임대주택의 50％ 이하인 중형임대 - 건축비만 받고 자치단체 등에 제공
비용 지원	- 지방세 감면，과밀부담금 면제，특별회계 설치 - 기반시설 설치 비용 지원
기반시설 설치 강화	문화·복지시설 등을 민간투자사업으로 시행 가능
교육환경 개선	- 교육감과 협의해 우수학교 등 학교설립계획 마련 - 학교용지 매입 등 쉽게
토지거래허가제 강화	- 재정비촉진지구 지정·고시 즉시 토지거래허가구역으로 지정 - 건교부 장관이 예상지역에 대해 미리 허가구역 지정 가능 - 토지거래허가 대상 기준면적 축소：현재 도시지역 주거지역 180㎡ 초과
지분분할 제한	재정비촉진지구 지정·고시일 기준으로 입주권 줌：고시일 이후 토지 분할，단독·다가구주택의 다세대 전환， 주택 공유자 수 증가， 건축물과 토지의 소유 분리하더라도 입주권 나오지 않음
뉴타운 등과 관계	기준 면적 이상으로 이미 지정·고시된 뉴타운·균형발전촉진지구는 건교부 장관이 인정하면 재정비촉진지구로 간주
시행시기	내년 7월께
구역별 적용기준	시행 이후 사업시행인가 신청분부터
자료：건설교통부

안장원 기자(ahnjw@joongang.co.kr)


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