뉴타운·재개발 투자는 매력적인만큼 함정도 많다.

양천구 신정동 세한부동산 이정숙 공인중개사는 “주택규제가 강화되는 현실에서 집도 장만하고 돈도 버는 뉴타운 투자만큼 매력적인 상품은 드물다”며 “내집을 마련하려는 실수요자들에겐 적은 돈으로 재산을 불릴 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.

특히 사업초기단계인 성남·부천·광명 등의 재개발 예정지는 일시적으로 바람을 탈 수도 있다. 재개발구역의 상가도 투자대상이다. 다주택자 양도세 중과에서 자유롭기 때문이다.

장기투자처를 찾는 투자자라면 꼭 뉴타운·재개발 지역이 아니더라도 노후주택이 밀집돼 있는 지역의 구옥을 사두는 것도 한 방법이다. 지금 당장은 아니더라도 노후주택밀집지역은 무슨식으로든지 재개발되기 때문이다.

뉴타운·재개발 투자가 까다롭다고 생각되는 경우엔 뉴타운 지역내 일반분양 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 서울 은평·흑석·창신·노량진뉴타운 등에서 올해 일반분양이 나온다. 다주택 양도세중과 방침 발표 이후 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 지분의 인기가 높아졌다.

J&K백준 대표는 “지난해 상반기까지만 해도 단기·소액투자가 가능한 초소형 지분이 인기가 높았지만 재개발 입주권도 주택으로 간주,양도세를 중과하겠다는 발표가 나온뒤부터는 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 지분값이 더 강세를 보이고 있다”고 말했다.중대형을 분양받기 위해서는 조합이나 구청 등에서 조합원수와 예상감정평가액을 확인한 뒤 투자하는게 좋다.

땅값이 계속 올라가는 추세임을 감안,대지지분이 넓은 구옥을 사는 것이 좋다.건물에 대한 평가액은 시간이 가면 갈수록 낮아지는 반면 땅에 대한 평가액은 날로 높아질 가능성이 높기 때문이다.

교통이나 생활편의시설 등을 잘 살펴 유망지역을 고르는 것도 중요하다.지하철역이 너무 먼 곳은 피하는 게 좋다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 “2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운과 노량진 민자역사 개발 수혜지인 노량진 뉴타운,그리고 한강·남산 조망을 동시에 누릴 수 있는 한남뉴타운에 주목할 필요가 있다”고 말했다.

무허가 건물을 살 때는 무허가 건물 확인원이나 재산세 납부대장을 확인해야 한다.서울의 경우 재개발구역에서 기준일(1989년 1월 24일)이후 생긴 무허가 건물은 원칙적으로 아파트 분양대상이 아니라는 점에 주의해야 한다.

1가구 1주택자가 재개발 예정 주택에 투자할 때는 관리처분인가 이후 매입하는게 낫다. 관리처분 이전 주택을 살 경우 1년 이내에 종전 주택을 팔아야만 양도세 중과를 피할 수 있다는 부담이 있다.

토지거래허가제 강화방침도 유의해야 할 변수다. 허가대상 기준면적(현행 54평 초과)이 축소되면 뉴타운내 주택 상당수가 허가대상에 포함될 수 있다.

함종선 기자(jsham@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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