경기도 과천시는 북쪽으로 서울특별시, 서쪽으로 경기도 안양시, 동쪽으로 성남시, 남쪽으로 의왕시에 접한다. 과천시는 서울과 바로 인접해 있으면서도 거리 분위기 자체가 다르고 공기 자체가 다르다.

지하철 4호선 정부과천청사역에 내리면 어떻게 보면 휑한 느낌마저 들 정도로 한산하다. 거리를 다니는 사람들도 찾아보기 힘들다. 정부 청사 대각선 편에는 과천 주공2단지가 넓게 자리잡고 있다. 5층 높이로 저층단지이기 때문에 단지의 쾌적성은 더 한다.

과천시는 전원도시를 목표로 80년 대 초반에 만들어진 우리나라 최초의 새도시라고 볼 수 있다. 과천시에는 관악산을 비롯한 청계산, 우면산, 응봉이 둘러싸고 있고 스카이라인도 높지 않아 대부분의 주택 안에서 산 조망이 가능하다.

서울과의 접근성 뿐만 아니라 수도권 각 지역으로의 이동도 편리하고 녹지도 풍부해 실수요자들이 살고 싶은 곳으로 단연 최고로 꼽히고 있다. 한편 과천시가 경기도 31개 시군의 주거 항목별 서울, 수도권 주민 대상 만족도 조사에서 녹지▪조경 시설, 문화공연시설, 주요시설 접근도, 근린공원, 주택투자가치 등 7개의 분야에서 1위를 차지했다.

특히 최근 9월에는 주공 2단지가 예비안전진단에 통과하면서 주택 가치도 급상승세를 타고 있다. 재건축 호재뿐만 아니라 아니라 정부 청사 이전에 따른 지식정보타운 조성 등 지역 호재가 탄탄해 미래 가치가 뛰어나다는 평을 받고 있다. 이 영향에 따라 지난 9월에는 과천시의 아파트 값이 강남에 이어 두 번째로 평당 3000만원에 돌파했다.

*과천 정부 청사 사거리

과천의 도약 재건축

과천시는 지난 10월 전국에서 가장 큰 폭으로 집값이 올랐고 재건축 기대감마저 맞물려 그야말로 ‘광풍’이 불고 있다. 과천시의 평균 아파트 값은 벌써 지난 9월에 평당 3000만원을 넘어섰다.

과천시의 부동산 시장을 좌우하는 것은 단연 재건축 아파트다. 지난 9월에 과천 주공2단지가 예비 안전진단에서 통과를 하면서 과천시 재건축 아파트 시장 분위기는 더 뜨거워졌다.

주공3단지 아파트 재건축도 본궤도에 올랐다. 지난 6월 수원지방법원에서 조합이 2004년 4월 개최한 관리처분총회를 인정하는 새로운 판결이 나왔기 때문이다. 과천 주공3단지는 지난해 5월 관리처분계획인가를 받았다. 주공3단지는 삼성물산이 시공사로써 11월부터 착공에 들어가 현재 골조공사가 진행 중이다. 과천 주공3단지 재건축은 종전 3110가구의 아파트와 상가를 헐고 3143가구를 신축하게 된다.

*지난 9월에 예비안전진단에 통과한 주공2단지

과천시의 지역 호재

과천시 정부 청사에는 재경부, 보건복지부, 노동부, 정통부, 과기부, 건교부 등 11개 부처가 있고 근무하는 공원만도 6000여 명에 달해 정부종합청사 하나에서 나오는 청사 자체 인프라가 과천시에 미치는 파급 효과는 실로 대단했다.

하지만 지난해 3월 행정중심복합도시건설 특별법안’이 국회에서 통과되면서 정부부처 12부4처3청이 공주·연기지역에 이전될 것으로 발표됐다. 정부청사에 있는 부처 가운데 법무부를 제외하곤 거의 모든 부처가 이전하고, 법무부마저 서울로 합류할 것으로 보인다. 이 소식과 함께 과천시는 한동안 아파트 값이 하락하는 등 부동산 가치가 떨어지는 듯 했다.

하지만 정부 청사 이전 대안으로 ‘과천시 지식정보타운’ 개발 계획 발표, 재건축 사업 추진도 가시화 등 과천시의 지역 호재가 속속 나타나면서 과천시 미래 가치가 더 높이 평가되고 있다.

과천시의 지역 호재를 들자면 우선 ‘과천시 지식정보타운’ 조성을 들 수 있다. 지식정보타운 개발계획은 지식기반산업을 유치하고 도시의 미래 성장동력을 창출해 경쟁력을 높이는 데 있다. 갈현동과 문원동 일대 50여 만평을 교육과 연구, 문화와 여가, 주거가 가능한 지역으로 개발한다. 대상부지는 북으로는 서울의 테헤란밸리와 포이동 IT밸리, 동편에는 판교IT벤처단지, 서편에 위치한 광명음악산업단지와 안양벤처밸리, 남으로는 수원 전자클러스터와 광교테크노밸리의 중심부에 자리잡아 지식산업벨트를 구축하게 된다.

두 번째는 교통이다. 수도권 중심부에 위치한 요지로 서울 중심부에서는 18㎞, 인천공항까지는 50㎞거리이다. 지하철과 국도 47호선, 과천∼의왕고속도로 등 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 지속적인 교통 체계 개선 사업을 벌여 만성 체증현상을 보였던 과천시 문원IC 주변의 교통 흐름이 크게 개선됐다.

세 번째는 입지 여건이다. 강남과의 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 주변 환경도 매우 쾌적하다. 관악산과 우면산, 청계산 등 수려한 자연경관까지 자랑한다.

*정부 청사와 한국 수자원공사
 
 *코오롱 건물 및 삼성SDS 건물과 뉴코아 아울렛 길목
 
 
 *과천시민회관과 지하철4호선 정부과천청사역세권

과천 재건축 아파트 가치 분석

과천시 재건축 아파트는 과천 주공2단지가 예비안전진단을 통과한 9월부터 11월 20일 현재까지 약 3개월 동안 경기도 중에서 가장 높은 상승률을 보였다. 경기 지역 전체 재건축 아파트 값이 19.7% 오른 가운데 과천시는 경기 지역 중 가장 높은 36.9% 올랐다. 과천시 다음으로는 고양시가 33.6%, 성남시 31.8%, 용인시 23.9%가의 순으로 올랐다. 반면 주공2단지 예비안전진단 통과 하기 3개월 전인 6월부터 8월까지 과천시 재건축 아파트 값은 -2.1%로 하락세를 보였었다.

재건축 아파트 시장의 활성화로 일반 아파트까지 덩달아 활성화다. 과천 주공2단지 예비안전진단 통과 이후인 9월 이후 현재까지 일반 아파트 값 상승률은 27.5%로 역시 경기 지역 중 가장 높은 상승률을 보였다. 반면 6월부터 8월까지 일반 아파트 값 역시 재건축 아파트와 마찬가지로 –0.32%로 하락세를 보였었다.

과천시 재건축 아파트는 최근 일주일 동안만도 6.4%가 오르는 등 경기 지역 중 최고 상승률을 놓치지 않고 있다. 과천 매일공인중개사에 따르면 “과천시는 쾌적한 환경과 재건축 투자 가치 기대로 실수요자와 투자자 양쪽 모두가 선호하는 지역이다”면서 “미래를 내다보면 강남보다 훨씬 투자 가치가 높은 지역이다”라고 평한다.

과천시 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 높은 상승률을 이끌어 가고 있는 가운데 향후에도 꾸준히 그 흐름을 지켜갈 지에 귀추가 주목된다.