2006년 한 해는 3.30 대책, 11.15 대책 등 굵직굵직한 규제들이 나온 반면 재건축 아파트 급상승, 전세대란 등 혼란스러웠다. 2007년 부동산 시장은 어떨까. 내년에는 실거래가 기준 과표 모든 주택 전면 도입, 분양원가 공개 도입, 종부세 상향 조정 등 강력한 정책이 시행될 예정이다.

이런 가운데 내년 부동산 시장은 상반기에는 오름세를 보이다가 하반기부터 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 때문에 내집마련 수요자들은 내년 하반기쯤 내집마련 시기로 잡아보는 것이 좋다.
우선 내년에는 입주물량이 올해에 비해 20% 가량 감소한다. 또한 뉴타운과 재개발 등의 호재와 재건축 개발 멸실 등으로 수급 불균형이 초래되면서 내년 상반기에는 가격이 쉽사리 빠지지 않을 것으로 보인다.

하지만 내년 하반기에는 양도세 중과, 분양가 제도 개선 방안 등 강력한 부동산 정책에 따라 점차 안정세를 찾을 것으로 보인다. 부동산 종합부동산세 자진신고가 현재 100%를 달려가고 있는 것도 이를 뒷받침한다. 특히 양도세 중과로 인한 나온 매물이 판교신도시 7개 혹은 분당신도시 2개와 맞먹는 공급량이 되는 데다 분양가 제도 개선에 따른 미분양 급증으로 물량이 크게 늘어날 전망이다. 이에 주택 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다.

내년에 시행되는 부동산 규제에 따라 실수요자들의 내집마련 방향을 알아보자.

◆1월 양도소득세 50%로 강화

2007년 1월1일부터는 1가구 2주택자의 양도세율이 50%로 강화된다. 이에 따라 1가구 2주택자가 집을 한 채 팔 때는 실거래가 기준으로 차익의 50%를 세금으로 내야 한다. 올 해까지 적용되던 장기보유 특별공제도 사라지게 된다. 또 올 해까지 주택투기지역에서 실거래가로 과세되던 양도세가 2007년부터는 지역에 관계없이 모두 실거래가로 과세된다. 1가구2주택자가 2007년 이후 집 한 채를 처분할 경우 시세 차익의 절반을 고스란히 세금으로 내놓아야 하는 것이다.

2주택자 중 2006년에 한 채를 처분하지 않은 소유자는 2007년에도 소유할 가능성이 크다. 때문에 2007년 초에는 매물 부족으로 집값이 소폭 상승할 가능성이 높다. 하지만 실수요자들은 급할 필요가 없다. 앞으로는 분양가 제도 개선과 종부세 부담 가중 등으로 하반기에는 집값이 빠질 것으로 기대되기 때문이다.

이를 피하는 가장 좋은 방법은 2006년 12월 말 이전까지 한 채를 처분하는 것이다. 1가구2주택자도 양도세를 피하는 방법은 있다. 수도권ㆍ광역시 소재 공시가격 1억원 이하 주택이나 지방 소재 3억원 이하 주택으로 눈을 돌리면 된다. 이들 주택은 1가구 2주택으로 간주되지 않는다. 하지만 지방의 경우 아파트 값 상승세를 기대하기 힘들기 때문에 주변 개발 호재, 아파트 규모, 주변 환경 여건 등을 잘 따져서 투자해야 한다.

향후 높은 시세 상승이 기대되는 매물은 팔지 말고 증여를 고려해도 좋을 것으로 보인다. 독립이 가능한 자녀에게 증여를 하면 주택수와 주택가액을 동시에 줄일 수 있다. 증여를 하면 증여세를 부담해야 하지만 대신 매년 내야 할 보유세를 줄일 수 있고, 종부세 대상에서 제외될 수도 있다. 단독립 세대를 구성하려면 자녀가 결혼을 했거나 만 30세가 넘고 정기적인 소득이 있어야 한다.
그리고 2007년에는 리모델링 가능 기준이 준공 후 20년에서 15년으로 짧아져 리모델링을 추진하는 아파트들이 많아질 것으로 전망된다.

◆2월 분양가 제도 개선안

2월에는 민간 아파트의 분양원가 공개 확대, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 `분양가제도개선위원회'의 개선 대책이 나올 예정이다. 분양가를 낮추기 위해 민간 택지에서도 분양 원가를 공개토록 요구할지, 채권 입찰제를 보완해 중대형 분양가를 낮추는 방안을 내놓을지 등이 최대 관심사다.

민간아파트에 원가연동제가 도입되면 분양가가 최고 30%는 떨어질 것으로 예상된다. 중대형아파트 역시 공공택지와 마찬가지로 원가연동제+채권입찰제로 시행되면 채권상한액은 시세의 90%이하에서 정해질 가능성이 크다.

때문에 청약 수요자들은 청약 시기를 미루는 것이 좋을 것으로 보인다. 제도 시행되기 전 분양한 아파트들은 청약시기를 미룬 수요자들 때문에 미분양으로 남을 가능성이 크다. 또  만약 이 대책이 시행되게 되면 수요자들은 시세와 분양가 차이가 커지는 만큼 시세차익을 더 많이 얻게 되기 때문이다. 하지만 이 정책은 단기적으로 집값 상승을 잡는 데는 효과가 있겠지만 장기적으로는 수급 불균형을 초래해 도리어 다시 집값 상승을 일으킬 수도 있는 문제점이 있다.

◆4월 기준 공동주택 공시가격

내년 4월에는 2007년 1월1일 기준 공동주택 공시가격이 발표될 예정이다. 올 한 해 동안 집값은 3.30 대책, 11.15 대책에도 불구하고 높은 상승세를 보였다. 특히 강남,강동,송파 등 강남권 뿐만 아니라, 강서구, 동작구, 광진구, 관악구 등 전반적으로 상승세를 보여 강남은 물론 강북, 수도권의 공시가격이 크게 오를 것으로 보인다. 이에 따라 보유세와 거래세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

◆6월 종합부동산세 부과

종합부동산세 부담도 커진다. 6억원 이상의 주택을 소유한 사람은 6월 1일 기준 공시가격 기준으로 종합부동산세가 부과된다. 종부세는 과표적용률이 현행 70%에서 80%로 오르기 때문에 종부세 부담이 매우 커진다. 6억원 이상 주택 소유자라면 빨리 처분하면 할수록 더 유리하다. 종부세 과표적용률이 갈수록 커지기 때문이다. 2008년에는 90%, 2009년엔 100%로 높아진다. 주택 가격이 크게 하락하지 않는 한 매년 종부세 부담이 늘어나게 되는 것이다.

양도세와 종부세의 세금부담을 줄이기 위해선 무엇보다 주택의 수를 줄여야 한다. 이젠 예전처럼 정책 변화를 기다리며 계속 보유하고 있기에는 감수해야 하는 보유세가 너무 클 뿐만 아니라 위험성도 크다. 저금리를 이용해 담보대출을 끼고 주택을 구입한 사람이라면 이자비용까지 감안해야 하기 때문에 주택 수를 줄이기 위한 특단의 결정을 내려야 한다.

주택을 매각을 원치 않는다면 앞서 양도세 중과 부분에서도 제시 했듯 증여를 고려해 볼 만하다. 또 여러 채의 집을 가진 사람이라면 주택을 임대하는 것도 좋다. 또한 장기 임대주택사업을 하게 되면 종부세 대상에서 제외되고 양도세 중과대상에서도 빠지기 때문이다.

◆5월 공시지가 발표

내년 5월에는 2007년 2월에 발표된 공시지가가 발표된다. 공시지가는 재산세와 양도세 과세의 기준이 되기 때문에 집값 하락에 도움이 될 것으로 보인다.

◆12월 신축 주택 비과세 특례 폐지

2007년 12월에는 신축 주택에 대한 비과세 특례가 폐지될 예정이다. 해당자는 1998~2003년에 지어진 공동주택 60여 만 가구의 최초 입주자다. 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9-36%의 양도세를 물어야 한다.

이밖에 후분양제 시행에 따라 내년부터 공공택지 내 공공분양아파트는 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있게 된다. 2009년에는 60%, 2011년에는 80%로 상향 조정 된다. 현재까지 아파트 분양권이나 재개발·재건축조합원 입주권도 실거래가 신고 대상에서 제외됐다. 하지만 내년 하반기부터는 아파트 분양권과 입주권도 매매할 때 실거래가 신고를 해야 한다. 또 2006년 12월 분양 승인 받은 투기과열지구 내 분양아파트는 인터넷 청약을 의무화하고, 계약서나 광고 상품에 ‘평형’ 대신 ‘㎡’로 표기해야 하는 등 법정단위 사용을 의무화 해야 한다.

내년 하반기에는 일반 아파트, 청약 모두에서 실수요자들에게 내집마련의 기회가 될 것으로 보인다. 청약 1순위가 아니라면 내년에는 대대적인 분양가 제도 개선에 따라 미분양이 속출할 것으로 보이기 때문에 진흙 속에 진주를 찾는 것도 좋은 방법이 될 것으로 보인다.

언론 보도 기사 보기

*파이낸셜뉴스(2006.12.24)

*스포츠투데이(2006.12.24)