-경전철,모노레일,난곡개발 등 잇딴 개발 호재
-관악구 3/4분기 집값 가장 많이 올라

신림뉴타운은 신림로에서 신림6동 사무소를 잇는 원신길 초입 주변부터 시작된다. 2m정도의 좁다란 원신길은 양쪽으로 1~2층짜리 낡은 상가들을 끼고 길다랗게 뻗어 있다. 원신길 오른편으로는 또 하나의 신림6동 시장 골목이 있다. 두 사람이 지나가기에도 벅찬 신림6동 시장 골목은 물건값을 흥정하며 사고 파는 사람들로 북적거린다. 어느 재래시장과 마찬가지로 사람 사는 냄새가 물씬 풍긴다.

   *신림로에서 신림뉴타운을 잇는 원신길

하지만 신림6동 시장 오른편은 또 다른 풍경이다. 허름한 2평 남짓한 집들이 골목골목마다 다닥다닥 붙어 있다. 대문(사실 대문이라기보다는 방문이 더 어울리는 듯 하다) 주변으로 너즈러져 있는 살림도구는 과연 사람이 살고 있을까 하는 의문점을 풀어준다. 대문은 활짝 열려져 있지만 허리를 한참 숙여야만 집 안이 눈 안에 들어온다. 여든을 훌쩍 넘어 보이는 할머니가 마실 나갈 채비 중이다. 인근 주민에 따르면 대부분이 생계가 힘든 독거노인들이 이 곳에서 살고 있다고 한다.

그럼 뉴타운 개발이 본격적으로 진행되면 이 노인들은 어디로 가게 되는 걸까 하는 염려는 뒤로 한 체 다시 원신길로 빠져 나와 걷는다. 관악산이 저 멀리 눈에 들어오자 드문드문 중개업소도 함께 들어온다. 하지만 예상과 달리 너무도 조용하다. 중개업소로 들어가는 손님들도 없고 중개업소 안에는 중개업자 혼자만이 그 자리를 지키고 있다. 새로운 주거 타운으로 거듭날 신림뉴타운으로 더 깊숙이 들어가 보자.

*좁은 골목안으로 낡고 허름한 2평 남짓한 집들이 다닥다닥 붙어 있다.

신림뉴타운 어떻게 개발 되나

서울 관악구 신림뉴타운은 지난해 12월에 3차 뉴타운으로 지정됐다. 신림뉴타운 일대는 올해 말까지 서울시로부터 뉴타운 세부 개발 계획을 확정 받아 2007년부터 본격적인 사업을 시행할 예정이다.

신림뉴타운은 관악구 신림동 1514번지 일대 2,6,9,10동 일대가 해당된다. 총 537,100㎡(162,472평) 규모로 주택 재개발 사업, 재건축 사업, 도시계획시설 사업, 지구단위계획으로 시행될 예정이다.
신림뉴타운은 북쪽으로 도림천, 남쪽과 서쪽으로 관악산과 접해 있다. 특히 도림천은 서울시가 청계천 복원을 계기로 현재 주차장으로 이용되고 있는 도림천 복개구간 10.8㎞를 2008년까지 청계천과 같이 풀과 나무가 자라고 물이 흐르는 생태하천으로 복원한다고 밝혀 그에 따른 상당한 프리미엄도 기대된다.

동쪽으로는 서울대 고시촌이 형성돼 있고 그 중심으로 유흥업소들이 신림로변과 호암길 변으로 무질서하게 들어서 있다. 신림뉴타운은 주거용 건축물이 66.1%를 차지하고 있을 정도로 대표적인 주거지역이며 전체 건물의 66.8%가 2층 이하의 저층으로 이뤄져 있다. 도로는 호암길과 신림로가 고작이다.

신림뉴타운 내에는 기존 재개발 구역 4,8구역 등 2개 구역이 포함되어 있다. 신림6동 일대의 4구역과 신림 10동 일대의 8구역으로 아직 초기 단계이다. 4구역 내 조합원은 1800세대, 8구역이 800세대로, 4구역이 규모가 더 커 초반에는 투자자들에게 더 관심이 컸다. 하지만 4구역은 향후 일반 분양이 거의 없을 것으로 예상되는 반면, 8구역은 일반 분양 300세대가 확실시 됨에 따라 최근에는 8구역이 4구역보다 인기다.

 *신림뉴타운 내 포함되어 있는 신림6동 4구역

잇따른 개발 호재로 관악구, 이제 제 몸값 찾는다

그 동안 신림은 강남권과 인접해 있는 반면 건물 노후도가 심하고 주변 편의시설이 부족해 시세가 저평가되어 있었다. 하지만 난곡지구 개발과 신림뉴타운 개발 등으로 향후 주거 환경이 개선될 예정이어서 지역 가치가 크게 오를 전망이다.

신림동 인근의 잇따른 개발 호재가 지역 가치 상승에 한 몫을 할 것으로 기대된다. 우선 주거 환경 부분에서 신림뉴타운이 가장 큰 개발 호재 작용을 할 것이다. 이어 신림역과 서울대입구까지 주변 지역이 초대형업무시설 및 유통시설을 유치하는 등 상업지역이 확대될 예정이어서 상권이 더욱 활성화될 것으로 보인다.

교통 여건도 크게 개선될 계획이다. 우선 모노레일 사업을 눈 여겨 볼 만하다. 관악 모노레일은 이르면 2011년부터 신길~서울대 구간을 포함해 여의도까지 연결될 계획이다. 관악 모노레일 사업이 완료되면 신림동 일대 교통망 개선에 큰 도움이 될 것으로 예상된다.

또한 경전철 개통과 강남행 고속도로도 신설될 계획이다. 특히 경전철 도입은 난곡지역의 극심한 교통난을 해소할 수 있는 유일한 대안으로 주목 받고 있다. 지상으로 달리는 경전철 공사로 2~4차선인 난곡길은 6차선으로 확장되고 경전철은 도로 중간에 설치된다. 평균 500m 간격으로 정거장은 총 6개, 제1정거장은 신대방역과 환승된다. 제6정거장인 난향초등학교를 출발해 난곡길을 따라 난곡우체국(3정거장), 난곡사거리(2정거장)를 거쳐 지하철 2호선 신대방역까지 연결된다.

현재 난곡지역에서 지하철 2호선 신대방역으로 통하는 유일한 도로인 난곡길은 출퇴근 시간대엔 20~30분이 걸렸다. 하지만 경전철이 개통되면 소요 시간이 7~8분으로 단축될 것으로 예상된다. 관악 신림3,4,7,8,11,12,13동에 걸쳐 건설되는 난곡 경전철 개통 시점은 오는 2008년 7월쯤이다.
그리고 추진 중인 강남순환 고속도로(서울대입구에 진입로 개설)가 2008년에 개통되면 강남, 서초, 양재 등 강남권에 10분 대면 진입할 수 있어 도심 교통 체계가 더욱 개선될 전망이다.

교육 여건도 좋아진다. 서울대 사대부속중▪고등학교와 영어마을을 낙성대에 개설할 예정이다. 또한 신림뉴타운 내에 특목고 및 우수초등학교를 설치할 계획이다.

 
 *도림천 현 모습과 도림천 개발 후 모습

관악구 전성시대 시작됐다

신림뉴타운은 난곡지구 개발과 인근 개발 호재에 힘 입어 부동산 가격도 상승세를 타고 있다. 하지만 어느 뉴타운과 마찬가지로 기대 심리로 매물이 숨어 버려 거래 자체는 이뤄지지 않고 있다. 때문에 호가는 계속 오르고 있는 실정. 하지만 신림뉴타운은 아직 다른 뉴타운 지역들에 비해 다소 저평가되어 있어 실수요자와 투자자 모두가 관심을 둘 만한 곳으로 평가 받고 있다.

신림이 3차 뉴타운으로 지정되자 인근 아파트 값도 강세다. 올 3/4분기 관악구의 일반 아파트 값 상승률은 4.2%로 서울 지역 중 가장 많이 올랐다. 올 초보다는 11.8%가 올랐는데 이는 서울 지역 중 12위에 해당하는 상승률이다. 신림뉴타운 등의 개발 호재로 집값이 점차 오르고 있는 것이다. 아파트 중에서는 봉천동의 관악드림타운이 강세다. 관악드림타운 42평형의 경우 한 달 새 약 5000만원이 올라 현재 4억 5500만~5억 4250만원에 호가가 형성되어 있다. 관악구 봉천동의 동부센트레빌 41평형은 3분기 동안 4500만원이 올라 현재 최고 6억원에 호가가 형성되어 있다.

3/4분기 분양권에서도 관악구의 상승률이 가장 높았다. 관악구는 서울 평균보다 10배가 넘는 10.9%의 상승률을 보였다. 관악구 분양권 아파트는 2007년 3월에 입주 예정인 봉천동 서울대역 디오슈페리움을 제외한 봉천동 풍림아이원 하나 뿐이다. 이 아파트의 경우 40평형이 3분기 동안 5000만원 이상이 올라 현재 5억~5억 6000만원에 호가가 형성되어 있다.

지분값은 현재 시세를 따질 수가 없다는 것이 신림뉴타운 일대 중개업소들의 설명이다. 매물 자체가 나오지 않고 거래 자체가 이뤄지지 않고 있어 시세를 따질 수가 없다는 것이다. 최근 신림6동 즉 신림4구역의 경우 10평 미만짜리 빌라의 경우 평당 1800만원 이상, 10평 이상은 평당 1400만~1500만원 수준이다. 3차뉴타운으로 지정되기 전에 비해 평균 700만원 이상이 오른 값이다.

중개업소에 10여 분 앉아 있는 동안 매물을 찾는 문의전화는 끊임없이 울린다. 하지만 중개업자는 매물 자체가 없다는 말과 매물이 나오는 대로 바로 연락주겠다는 말만 계속 되풀이 한다.

신림6동 뉴타운공인중개사(가명)에 따르면 “매도자들이 얼토당토않은 값을 부르고 있다”면서 “이런 값에도 매수 의향이 있는 매수자들도 있다”고 말했다.