-기존 아파트 값 잇따른 개발 호재로 꾸준히 상승세

- LG필립스, 경의선 부분개통 등 탄탄한 개발 호재

예상대로 뜨거웠던 3월의 판교 청약이 끝나고 8월 판교 청약이 또다시 내집마련 수요자들의 마음을 불태우고 있다.

때문에 요즘 판교만큼 유망한 ‘포스트 판교’에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 그 중에서도 분양이 임박해 있는 파주신도시에 이목이 집중되고 있다. 하반기부터 본격적으로 분양될 파주 운정지구나 그에 따른 수혜 단지인 기존 아파트에 관심을 가져 보는 것도 좋을 것 같다.

▣파주 운정지구 위치

파주 운정지구는 서울 도심에서 서북쪽으로 25㎞ 떨어진 김포신도시와 일산신도시 중간에 위치해 있으며 파주 교하지구와도 인접해 있다. 동고서저형의 파주시 서남단에 위치한 택지지구로서 자유로와 통일로(국도1호선을)를 통하여 40분이면 서울 접근이 가능하다.

동쪽으로는 양주군, 남으로는 고양시, 서남쪽으로는 한강을 경계로 김포군과 인접하고 있으며, 북쪽으로는 연천군 및 장단군(북한)과 마주하고 있어 남북 경제 교류 협력을 위한 지원도시로서의 조건을 갖추고 있다.

또한 남서쪽에 심학산(193m), 북쪽 장명산(102m), 동남쪽 황룡산(124m)이 둘러싸여 있어 완만한 지형지세를 형성하고 있다.

지구 주변으로 LG필립스 LCD산업단지 50만평이 건설 중이다. 파주출판문화정보산업단지, 문발공단 등의 개발로 인하여 지역경제가 활성화 될 것으로 전망되며 현재 지구 내에는 기존 아파트 8개 단지 8천 888가구가 입주하고 있다.

▣교통 환경

파주 운정지구는 남북동서 간 교통망이 교차하는 교통 요충지로 수도권 서북부에 자리하고 있다. 일산신도시와 인접, 통일로, 자유로, 지방도 310호선, 경의선 철도 등이 형성돼 있어 서울과 수도권 각 지역간의 접근이 양호하다.

제2자유로, 김포~관산 간 도로, 경의선 복선전철화 및 서울~문산 간 고속도로 등이 추가 건설되면 주변 도시로의 접근성이 개선될 것이다.

쾌적한 대중교통대책으로 운정신도시 운정역에서 파주출판문화단지, 그리고 제2자유로 노선을 따라 서울도심을 연결하는 BRT 노선을 계획하고 있다.

▣파주 운정지구 기존 아파트 분석

운정지구에는 2001년 4월 월드메르디앙1차부터 2004년 9월에 입주한 자유로아이파크까지 총 8개 단지, 8888가구가 입주해 있다. 파주 운정지구의 기존 아파트들은 운정지구가 파주신도시로 지정이 되면서 가장 큰 수혜 아파트로 떠오르고 있는 아파트들이다. 좀더 자세히 살펴보자.

월드메르디앙1차 = 월드메르디앙1차는 18개 동 총 1507가구의 대단지이다. 24~67평형까지 다양한 평형으로 구성돼 있다. 경의선 운정역과는 차로 5분 거리이다. 청암초, 동패초, 지산중과 가깝지만 고등학교 통학은 아직은 불편한 편이다. 하지만 운정지구 토지이용계획에 따라 단지 인근으로 고등학교 2개가 들어올 예정이다. 지난 2001년 4월 입주했다. 월드메르디앙1차 67평형의 경우 2년 반 사이에 2억원 가량이 올라 현재 5억 45000만원 가량에 시세가 형성돼 있다.

월드메르디앙2차 = 월드메르디앙2차는 19개 동 총 1,028가구의 매머드급 단지로 29~74평형, 19개 동으로 구성돼 있다. 인근에는 호수공원이 위치해 있고 단지 뒤편으로 정발산 등이 위치해 있어 녹지률이 높다는 게 장점이다. 하지만 인근에 편의시설이 갖춰지지 않아 일산의 기반시설을 이용해야 하는 불편이 있다. 운정신도시 개발이 마무리되는 3~4년 후에는 이런 걱정은 사라질 전망이다. 월드메르디앙2차 74평은 같은 기간 대비 1억 8250여 만원이 올라 현재 6억 4750만원에 시세가 형성돼 있다.

현대1차 = 현대1차는 16개 동 총 1274가구의 대단지다. 현대1차는 경의선 복선전철화 예정에 따라 개통 시 용산역까지 40분 대에 진입이 가능해진다. 또한 2005년에 개통된 문발 IC를 통해 자유로까지 약 15분 내에 진입이 가능하고, 향후 제2자유로와 문산~상암간 고속도로 건설 예정 등 교통 여건이 향후 크게 개선될 계획이다. 현대1차 입주와 동시에 개교한 와동초등학교와 지산중학교가 단지 옆에 위치해 있다. 운정지구에 특목고 뿐만 아니라 초등학교와 중학교, 고등학교가 잇따라 들어설 예정이다. 2001년 6월에 입주했다. 현대1차 60평형 역시 같은 기간 대비 2억 2000만원 이상이 올라 현재 5억 7250만원에 시세가 형성돼 있다. 파주 운정지구에서는 2년 반 기간 동안 각 아파트별 가장 큰 평형 중에서 현대1차가 가장 많이 올랐다.

동문2차 = 동문2차는 10개 동 1,225가구 규모의 단지로 30, 35평형으로 구성돼 있다. 운정신도시 개발에 따른 가장 큰 수혜가 예상된다. 단지 인근으로 공공청사와 일반상업시설이 들어서 지가 상승이 기대되는 곳이다. 경의선 운정역과 지하철 3호선 대화역이 각각 차량 3분과 10분 거리에 있다. 입주는 지난 2001년 10월이다. 동문2차 35평형은 2년 반 사이 3000만원이 올라 2억 1000만원에 시세가 형성돼 있다. 동문2차의 경우 주변 아파트에 비해 평형대가 작아서 상대적으로 오름폭이 적은 것으로 분석된다.

이외 교하벽산1차 68평형의 경우 같은 기간 1억 8000만원이 올라 5억 4500여 만원, 동문1차 34평형의 경우 2250만원이 올라 1억 9000만원, 자유로아이파크 48평형의 경우 1억 5500만원이 올라 4억 9500여 만원, 현대2차 69평형의 경우 1억 8000만원이 올라 6억 1000만원에 시세가 형성돼 있다.

 
 운정지구의 월드메르디앙1차와 현대1차
 

▣파주 운정지구 투자 Tip

기존 아파트의 투자 가치는 신규 분양하는 아파트 분양가로 예측 할 수 있다.  25.7평 이하 기준으로 신규 분양 아파트의 분양가는 평당 700만원 정도가 될 예정이다. 이를 감안 아직까지 평당 600만원에 못 미치고 있는 25.7평 정도의 기존 아파트의 경우 분양가로 비교해도 아직 평당 100만원 이상 상승할 여력이 있다. 향후 신규 분양 아파트의 입주 시점을 맞춘다면 아파트 값은 더 상승할 것으로 기대된다.

하지만 매물이 그다지 풍부하지 않다는 점을 염두해 둬야 한다. 현재에는 8.31 대책에 이어 부동산 규제에 대한 정부의 강한 의지 때문에 약보합세를 유지하고 있는 상황이다. 파주에 내집마련을 희망하는 실수요자라면 지금 시기를 잘 이용할 필요가 있다.

가장 가격이 강세였던 올 여름에 비해 현재에는 가격이 다소 떨어진 매물이 나오고 있다. 하지만 이러한 약세가 언제까지 유지할 것인지 의문이기 때문에 매수 시기 선택이 매우 중요시 된다. 올 하반기나 내년 초에 운정지구 신규 분양이 시작되면 지금의 약보합의 분위기는 반전될 가능성이 크다. 또한 올 상반기와 같은 가격 상승을 이끌 것으로 판단된다.

특히 내년 상반기의 LG필립스 가동으로 인한 신규 인구 유입도 가격 상승에 한 몫을 할 것으로 보인다. 이뿐만 아니라 2007년 말 경의선 부분개통, 제2자유로 2008년 개통 예정, 2009년 문산-서울고속도로개통 등 잇따른 개발 호재로 내년에는 가격이 대폭 상승할 것으로 전망된다.