바쁘다 바빠 매물 찾아 바빠

‘따르릉’ 전화벨 소리가 요란하다. 사장은 손님과 매물을 보러 나가고 실장 혼자서 걸려오는 전화와 손님 맞이에 분주하기만 하다. 세 대의 전화는 지칠 줄 모르고 울려 된다. 서울 구로구 구로본동이 4차 뉴타운에 지정될 것이란 기대에 매물을 찾는 사람들의 전화다.

서울시의 계획대로라면 4차 뉴타운은 올 상반기 내에 지정이 될 예정이다. 투자 수요자들은 어느 지역이 4차 뉴타운에 포함이 될 지에 관심이 쏠리고 있다. 3차 뉴타운에서 탈락한 지역들은 ‘4차 뉴타운은 따 놓은 당상’이라며 적극적인 모습을 보이고 있다. 지역 가치 역시 이미 뉴타운과 재개발에 지정된 지역 못지않게 오르고 있다.

구로본동은 지난 3차 뉴타운에서 탈락한 후 4차 뉴타운 지정에 대한 기대 아닌 확신에 차 있다. 구로본동은 국철 구로역과 불과 8분 내에 위치해 있지만 모습은 사뭇 다르다. 구로역 일대는 애경백화점 옆으로 36층 높이의 웅장한 GS 신구로 자이 주상복합이 마지막 공사가 한창인 등 도심 탈바꿈에 바쁘다. 반면 지하철 역과 조금 벗어난 구로본동과 구로2동은 노후화된 단독주택들이 좁고 복잡한 골목 사이사이로 다닥다닥 붙어 있어 조금은 위험한 모습이다. 하지만 지역 주민들의 표정은 밝다. 이번 4차 뉴타운에 지정될 것이란  기대 때문이다.

 
 *구로역 주변 마무리 공사가 한창인 GS신구로 자이와 낡고 노후화된 단독주택이 밀집돼 있는 구로본동, 불과 7분 내 거리임에도 불구하고 주변 환경은 전혀 다르다. 

상황은 다른 4차 뉴타운 후보 지역들도 마찬가지다. 특히 이번 4차 뉴타운 예상 지역들은 지난 3차 뉴타운 지정에서 탈락한 후보들이 많다. 또한 4차 뉴타운 후보 지역들은 대부분이 낙후된 강북권에 위치해 있다는 것도 큰 이점으로 작용할 것으로 보인다.

강남권이고 입지가 좋은 곳은 기본 재개발보다 더 인기

4차 뉴타운 후보 지역들은 현재까지 얼마나 올랐을까. 강남권에 위치한 곳이거나 개발 입지가 좋은 지역의 경우는 이미 재개발로 지정되어 있는 강북권 재개발 지분 값보다 비싼 것도 많다.

◈구로본동과 구로2동 - 4차 뉴타운 유력 후보 중 한 곳인 구로구. 구로구는 아직까지 재개발 및 뉴타운이 하나도 지정이 안되어 있는 점과 강남과 인접해 있다는 입지적 장점으로 투자 수요자들을 끌어 모으고 있다. 4차 뉴타운으로 거론되고 있는 구로본동과 구로2동은 몇 채를 제외하고 단독주택들이 들어서 있다. 때문에 주민들 간의 분쟁으로 인해 사업 진행에 차질이 생길 우려가 극히 적다는 장점도 있다.

이러한 조건 탓에 지분 값은 쉴새 없이 오르고 있다. 빌라의 경우 10평 이상짜리는 2000만~2300만원 수준이고, 10평 미만짜리는 2500만원 이상을 줘야 한다. 하지만 지역에 빌라 자체가 없어 매물은 거의 나오지 않는다. 단독주택의 경우에는 30평 이상짜리가 평당 1500만~1800만원 수준이다. 전세가 들어갈 수 없는 매우 낙후되어 있는 30평 이상짜리 단독주택의 경우 평당 1200만원짜리도 있지만 이 역시 주인들이 매물을 내놓지 않고 있다.
이는 인근 신림뉴타운과 별 차이 없는 값이다. 신림4구역의 경우 10평 미만짜리 빌라의 경우 평당 2000만원 이상, 10평 이상은 평당 1600만원 수준이다.

 
 *지하철1호선 구로역 일대와 구로역과 구로본동으로 이어지는 4차선 도로

◈성수1.3가동 - 성동구 성수1.3가동 역시 3차 뉴타운 탈락 지역이다. 성수1.3가동은 뚝섬개발, 서울시 유턴 프로젝트와 밀접한 관련이 있어 지정만 되면 서울 최고의 요지로 급부상할 전망이다. 이에 따라 지분 값도 이미 뉴타운으로 지정된 지역을 능가한다. 이곳은 현재 2종 주거지역으로 지정돼 있어 용적률이 180%로 결정됐다. 하지만 서울시가 강남 수요를 끌어들이기 위해 고층 주거 단지로의 개발을 밝힌 상태이어서 용적률 상승이 예상된다.

이런 탓에 지분 값도 상당하다. 성수1,3가동 일대 지분 값은 뉴타운에 대한 기대에 10평 미만 단독주택의 경우 평당 7000만원 이상을 호가하고 있다. 3차 뉴타운으로 큰 인기를 끌고 있는 송파 거여,마천 뉴타운이 현재 10평 미만 지분 값은 최고 평당 5000만원 수준인 것을 감안하면 매우 높은 값이다.

성수1,3가동 지분 값은 서울지역 재개발 지역 중 단연 최고의 투자처로 꼽히는 용산 재개발 일대와 비슷한 수준이다. 성수동과 함께 유턴 프로젝트의 주요 거점인 용산지역 재개발 구역 지분 값도 평당 7000만원 수준에 거래되고 있다. 하지만 성수동 일대 중개업자들은 빠른 시일 내 성수동이 용산 재개발 지분 값을 능가할 것이라고 전한다.

*성수동 일대 좁은 골목에 들어서 있는 낡구 노후화된 단독주택들.

◈천호1.3동 - 강동구 천호1.3동은 강남권이라는 입지적 조건이 가장 큰 메리트다. 사실 천호동은 거여동 공수부대로 인해 윤락촌이 형성되면서 천호동 텍사스라 불렸다. 하지만 2차 뉴타운과 천호, 성내균촉지구로 지정이 되면서 과거의 이미지를 벗고 있다.

천호뉴타운은 올해부터 본격적으로 착공에 들어간다. 강동구 천호뉴타운내 천호1·2구역은 주거지역으로 개발된다. 천호사거리 일대는 주거·문화·상업 복합시설이 들어서고 주거지역에서 한강으로 연결되는 보행로도 놓을 계획이다. 한강 조망 및 녹지 프리미엄이 상당할 것으로 보인다.

특히 강동구에는 강동시영1.2차, 고덕시영, 고덕주공, 둔촌주공, 성내 미주아파트 등 2만 5000여 가구 이상의 재건축 사업이 진행되고 있다. 이에 개발이 완료될 경우 강남을 능가하는 생활 여건이 될 것이라 주민들은 기대한다.

천호1.3동의 지분 값은 어떨까. 뉴타운 예정지역이라 믿기 힘들 정도로 하루하루 다르게 오르고 있다. 현재 10평 미만짜리의 빌라의 경우 3500만원 이상을 호가 한다. 10평 이상짜리 빌라의 경우 1700만~2500만원 이상이다. 너무 올라 지정이 돼도 많이 오르긴 힘들겠다는 타 지역 사람들의 생각과는 달리 중개업소와 해당 지역 주민들은 “뉴타운으로 지정되면 5000만원 이상을 호가할 것”이라 입을 모은다. 현재 천호뉴타운의 경우 10평 빌라는 평당 4000만원 수준이고, 단독주택은 2300만~2500만원 수준이다.

◈미아,수유,창동2.3동 - 뉴타운에 대한 욕심은 강남권보다는 강북권 지역 주민들의 의욕이 더 강한 것으로 보인다. 강북권 중에서도 강북구 미아1.2.8동과 수유1동, 도봉구 창동2.3동 등이 바로 그곳이다. 이 지역 주민들은 뉴타운 지정에서 탈락된 이유를 받아들이지 못하고 있을 뿐만 아니라 이번에는 ‘꼭’이라는 강한 의지를 내 비추고 있다.

4차 뉴타운 후보 지역 중 강북구 미아1.2.8동과 수유1동의 경우에는 주변 지역이 매우 낙후되어 있다. 뿐만 아니라 인근에 미아뉴타운이 인접해 있다는 점에서 개발 가능성이 높다는 평가를 받고 있다. 특히 이들 지역은 강북구와 주민들 자체에서 뉴타운에 대한 의욕이 강하다는 것도 큰 메리트가 되고 있다. 미아1.2.8동과 수유1동은 10평 정도 단독주택의 경우 평당 1800만원 수준을 호가하고 있다. 하지만 소형 평형의 단독주택 매물은 하늘의 별 따기 수준. 10평형 이상은 평당 900만~1000만원 수준이다. 빌라 10평 정도는 평당 1500만원 수준이다.

도봉구에도 아직까지 재개발 및 뉴타운이 하나도 지정이 안되어 있다. 창 2.3동은 2.3차 뉴타운 후보 지역으로 올라갔지만 번번히 탈락의 신세를 면치 못했다. 지역 주민들의 반발이 거세지고 있는 가운데 이것이 어떤 영향을 미칠지는 두고 봐야 할 문제다. 10평 미만짜리 빌라의 경우 평당 1600만원 선이고, 10평 이상은 평당 1100만원 선이다.

2차 뉴타운으로 지정된 미아 뉴타운의 지분 값과 별 차이가 없다. 위치에 따라 차이가 있지만 미아 뉴타운 빌라 10평 정도의 평균 지분 값은 평당 1500~1600만원 선이다. 3차 뉴타운인 노원 상계뉴타운의 경우는 빌라 10평 미만은 1500만~1700만원, 10평 이상은 평당 1200~1300만원 수준이다.
강북 공인중개사들에 따르면 “강북 지역은 지정된 이후보다는 지정 전에 더 많이 오른다”면서 “뉴타운으로 지정된 이후에는 지분 값 변화가 크게 일어나지 않는다”고 전한다.

*뉴타운 지구

구분	지구
1차 뉴타운 2002년 10월 지정	은평 은평지구, 성북 길음지구, 성동 왕십리지구
2차 뉴타운 2003년 11월 지정	종로 교남지구, 용산 한남지구, 동대문 전농.답십리지구, 중랑 중화지구, 강북 미아지구, 서대문 가좌지구, 마포 아현지구, 양천 신정지구, 강서 방화지구, 영등포 영등포지구
3차 뉴타운 2005년 8월 지정	은평 수색지구, 서대문 북아현지구, 종로 창신지구, 노원 상계지구, 동작 흑석지구, 관악 신림지구, 영등포 신길지구, 금천 시흥지구, 송파 거여지구, 동대문 이문.휘경지구, 성북 장위지구
3차 뉴타운 후보 및 탈락지구 2007년 상반기 내 계획	강동 천호동, 강북 미아1.2.8동 및 수유1동, 광진 화양동, 구로 구로본동.2동, 성동 성수1.3가동, 중구 신당동, 도봉 창2.3동, 노원 월계1.4동, 성북 정릉동, 동대문 제기 및 청량리동, 서초 방배2.3동