즐비하게 늘어서 있는 상가들, 1차선의 좁은 도로에서는 커다란 마을버스, 택배화물차로 경적소리가 끊이지 않았고, 그 사이를 요리조리 빠져 다니며 돌아다니는 사람들과 영어와 한국어를 섞어가며 흥정하는 외국인들까지 섞여 그야말로 인산인해를 이루었다.

용산구 이태원 인근 보광동 일대는 주거, 상업공간이 공존하는 고급 주거지로 꾸며질 예정이다.

이태원 역세권 쪽 보광구역 주택재개발 사업과 한강변 쪽 보광강변구역 재개발 사업으로 시작한 보광동은 고급주거지를 기대하여 이미 높은 투자심리가 반영된 곳이기도 하다.

한남 뉴타운 지역에서도 보광동재개발 지역은 9,10,11,12,16,17,18통이며, 면적은 2만9,038평으로 균형발전촉진지구로 신청, 지정될 것이라는 기대감이 높아 고가의 지분시세를 유지하면서도 투자자들의 발길이 끊이지 않는 곳이다.

균형발전촉진지구로 지정이 되면, 주거지형은 노후불량주택과 건축물이 밀집한 15만평 이상 지역으로 주택 중심의 개발 사업이 진행된다. 중심지형은 상업지역, 역세권, 도심, 부도심 지역의 6만평 이상으로 업무용 시설, 주상복합아파트, 문화시설 등이 집중 배치된다.

따라서 용적률, 층수 등 각종 건축규제가 완화되고, 재개발 지정요건이 20%내에서 완화되며, 전용25.7평 초과 중대형 평형도 20%에서 40%로 확대된다.

한남 뉴타운 지역에서도 보광동 재개발 구역은 한강조망이 가능한 지역으로 지하철과 주요간선도로 이용이 쉬워 동부이촌동을 능가하는 주거지역으로 탈바꿈 할 것을 기대되고 있다.

투자가이드

보광동 일대는 균형촉진지구로 지정될 기대로 매수자가 늘어나는 반면, 추가적인 시세차익을 노리기 위한 매도자들은 물건을 거두기에 바쁘다.

2006년 3월경 30평형 매물의 지분시세는 평당 2500만~3000만원 수준이었으나, 현재 평당 3500만~4000만원 수준이다. 인근 Y공인에 의하면, “지분 10평이하의 소형 매물을 찾기란 매우 힘들다. 간혹 물건이 있다 해도 매도자 마음대로 가격을 쥐락펴락 하기 때문에 큰 맘 먹고 구입하려 했던 매수자가 포기하는 경우도 생긴다”고 한다.

30평형대의 지분 6평정도의 원 빌라를 매입하려고 한다면 적어도 4억 2천만원 이상의 투자 금이 필요하다. 만약 전세를 끼고 매입을 한다고 하면 현재 전세가 4000~5000만원 정도를 감안하여 3억 7000만~3억 8000만원의 실투자 금액 필요하다.

다가구 주택을 분할한 지분 6평 정도의 주택도 2억 이상의 투자금이 필요하며 전세를 끼고 매입할 경우 전세 시세가 2000~2500만원으로 형성되어 있어 1억7500만~1억8000만원의 실투자 금액이 들어 매도자금으로 부담스럽기는 매한가지다.

인근 중개업소는 소액 투자금으로 어느 정도의 시세차익을 보고 싶다면, 숙대입구역 근처에 위치한 청파동2가 106번지 일대 재개발지역에 투자를 권한다.

청파동 2가는 서울 도심 부에 위치하면서도 효창공원과 2009년 착공예정인 용산민족공원을 이용할 수 있다. 또, 청파재개발구역 인근에 4호선 숙대역, 1호선 남영역이 있고, 사통팔달의 교통망을 갖추고 있어, 강북도심과 강남 지역을 빠르게 진.출입 할 수 있는 교통 요충지에 위치해 있다.

지분7평 정도의 빌라를 매입하려면 1억 3000만원 정도의 투자금이 필요하며 전세를 끼고 매입할 경우 전세 시세가 3000만~3500만원 이상으로 형성되어 1억원의 투자로 추후 시세차익까지 노릴 수 있다.

균형촉진지구지정 기대로 강북재개발에 대한 투자심리는 좀처럼 사그러들지 않는 추세이다. 촉진지구가 시행되면, 구체적인 추진계획에 따라 땅값과 집값에 파급효과가 클 것으로 기대되기 때문이다.

해당지역 중개업자들은 “투자금액의 2~3배는 확실하게 올라 시세차익을 충분히 볼 수 있다” 고 호언장담한다.

그러나 평당 지분가가 지나치게 상승된 경향이 있고, 매물까지 귀해 투자과열 현상을 보이고 있다. 정부에서는 투자과열을 억제하기 위해 토지거래허가대상을 6평 초과지분으로 강화한 만큼 실수요자가 장기투자로 접근하는 게 좋을 것으로 판단된다.