재건축재개발 분양가상한제 발표로 호가 빠지고 매물 나오기 시작
재건축재개발 수요자, 가격 떨어질 것이니 기다려라

1.11대책 일부분으로 올 9월 1일 이후 신청되는 재건축 재개발 아파트에도 분양가 상한제를 적용키로 했다. 9월 1일 이후 사업승인을 요청하는 재건축 재개발의 일반 분양은 표준건축비를 적용 받게 되어 분양가 인하가 예상된다. 재건축 재개발은 일반 분양 물량으로 얻어지는 수익이 큰 만큼 분양가 상한제가 적용되게 되면 조합원 부담이 크게 늘어날 수 밖에 없다.

실제로 1.11대책이 발표된 지 1주일도 지나지 않은 현재 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격 하락세가 보이고 있다.

종합부동산 텐커뮤니티(www.ten.co.kr)가 1.11 대책이 발표 난 이후부터 현재 1월 15일까지 전국 재건축 아파트 값 상승률을 조사한 결과 지난해 같은 기간 재건축 아파트 값 상승률(0.76%)보다 0.6%가량이 떨어진 0.15%의 상승률을 보인 것으로 나타났다.

그 중 서울 지역 재건축 아파트가 지난해 같은 기간보다 무려 1.3%의 상승률이 둔화된 0.16%의 상승률을 보임으로써 상승률이 가장 크게 둔화됐다. 서울 지역 중에서도 재건축 아파트가 많이 몰려 있는 강남권 빅4의 가격 하락이 가장 큰 것으로 조사됐다.

지난해 같은 기간에 비해 상승률이 가장 크게 둔화된 곳은 강서구다. 강서구의 1.11대책 이후 현재까지 재건축 아파트 값 상승률은 0.14%로 지난해 같은 기간(2.78%)보다 무려 2.64%가 둔화됐다.

다음으로는 강동구가 지난해 같은 기간 2.10%에서 올해에는 0.07%의 상승률을 보였고, 송파구는 지난해 2.13%에서 올해는 0.12%의 상승률을 나타냈다. 강남구는 지난해 같은 기간 1.69% 상승률에서 올해는 0.15%의 상승률을 보였고, 서초구는 0.60%의 상승률에서 0.15%의 상승률을 보임으로써 0.5%가량이 둔화됐다.

아파트 단지 평형별로 살펴보면 사업 초기 단계에 있거나 강남권 저층 재건축 단지 중심으로 가격이 떨어지고 있는 것으로 나타났다.

송파 잠실 주공5단지 34평형의 경우 1625만원 가량이 떨어져 현재 12억 6000만~12억 9500만원에 시세가 형성되어 있다. 잠실 주공5단지는 고밀도지구이며 현재 정밀안전진단 신청 중이다. 올 9월 이전까지 사업시행인가를 받기는 힘들 것으로 보이기 때문에 분양가 상한제에 적용이 될 가능성이 크다.

강남구 개포동 주공1단지 15평형은 250만원 가량이 떨어져 9억 2250만~9억 4500만원 정도 한다. 현재 조합설립인가를 받은 상태이다. 개포 주공1단지를 제외한 2~4단지는 정밀안전진단 단계에 있다. 개포공인중개사에 따르면 “주공1단지는 용적률 논쟁 등의 문제로 올 9월 이전까지는 사업승인을 받기 힘들다”면서 분양가 상한제에 벗어날 수 없음을 전한다. 이어 “현재 매수매도자 모두 관망세가 짙기 때문에 가격은 크게 떨어지지 않고 있다”면서 “하지만 2주일 정도 후면 가격이 본격적으로 떨어질 것”이라고 내다본다.

강동구 둔촌주공3단지 34평형도 150만원이 떨어져 현재 10억 2250만~10억 8000만원 수준에 시세가 형성되어 있다. 둔촌주공1~4단지는 현재 예비안전진단을 받은 상태다.

없어서 못팔던 매물이 나와도 매수자는 관망세

한남뉴타운 며칠사이 지분값 10%가 빠져

재개발 시장도 상황은 마찬가지다. 강남권에 위치해 있거나 단기간에 가격이 급등한 지역일수록 시장 반응은 얼음장이다.

2차 뉴타운인 용산구 한남뉴타운은 현재 추진위 준비 중에 있다. 한남뉴타운은 1.11 대책 발표 전 지분 10평 미만 짜리가 평당 5500만원을 호가하던 것이 며칠 사이 평당 4800만원까지 떨어졌다. 한남동의 한 공인중개사는 “재개발에도 분양가 상한제가 적용이 된다는 소식과 함께 호가가 아예 빠져버렸다”고 전한다. “10평 미만짜리 매물은 찾아보기 힘들던 것이 최근 대책 발표 이후에 매물이 나오고 있다”면서 “반면 매수자들은 좀더 기다려 보겠다는 의지가 강해 거래는 힘든 상황”이라고 덧붙였다.

3차 뉴타운 송파 거여.마천뉴타운은 보합 수준에 머물러 있다. 하지만 매물이 본격적으로 나오고 있기 때문에 시세 하락은 불가피할 것으로 현지 중개업자들은 전한다. 거여.마천뉴타운의 지분 10평 미만짜리 지분 값은 현재 5000만원에서 많게는 6000만원 수준이다. 거여.마천뉴타운은 현재 개발기본계획 용역업체 선정 공고 중에 있다. 현지 중개업자들은 매수를 희망한다면 좀더 기다려볼 것으로 뒤뜸한다.

2차 천호뉴타운은 1,2구역 정비계획 수립 중에 있다. 천호뉴타운은 지난해 추석 이후 크게 올랐다. 추석 이후부터 현재까지 많게는 평당 1500만원 가까이가 올랐다. 천호뉴타운 지분 10평 미만은 현재 평당 4200만~4600만원 수준이다. 단기간에 급등한 만큼 최근 분양가 상한제 영향이 비교적 크게 다가오고 있다. 분양가 상한제 소식과 함께 200만~300만원 가량이 떨어진 가격에 매물이 나오고 있으나 매수자들은 없어 거래는 이뤄지지 않고 있다.

※1.11대책 이후 현재까지 재건축 아파트 값 상승률

구분	2007년 상승률	2006년 상승률
서울시	0.16	1.43
경기도	0.31	0.16
인천시	0.36	0.00
대전시	0.00	0.00
충남	0.00	0.00
충북	0.00	0.00
광주	0.00	0.00
전북	0.00	0.00
부산시	-0.02	0.06
대구시	-0.10	0.00
경남	0.02	1.42
경북	0.00	/
강원도	0.00	0.00

*분양가 상한제 피하는 주요 재건축 단지

위치	아파트명	입주일	사업단계
서울시 강남구 역삼동	진달래2차	1979.9	사업시행인가
서울시 관악구 신림동	강남	1974.5	사업시행인가
서울시 서초구 반포동	미주	1978.12	사업시행인가
서울시 서초구 반포동	삼호가든1,2차	1981.1	사업시행인가
서울시 서초구 잠원동	한신5차	1979.12	사업시행인가
서울시 서초구 잠원동	한신6차	1980.3	사업시행인가
경기도 수원시 권선동	주공1차연립	1983.12	사업시행인가
경기도 의왕시 내손동	주공2단지	1981.12	사업시행인가
서울시 강남구 청담동	한양	1980.5	철거 중
서울시 강남구 역삼동	진달래2차	1979.9	관리처분계획 인가 신청
서울시 강남구 역삼동	진달래3차	1981.5	관리처분계획 승인
서울시 서초구 반포동	미주	1978.12	관리처분계획 인가 신청
서울시 서초구 서초동	삼호가든1.2차	1981.10	관리처분계획 인가 신청
서울시 서초구 잠원동	대림	1979.11	관리처분계획 인가 신청
서울시 강동구 고덕동	주공1단지	1981.11	철거 중