민간 아파트의 분양가 상한제와 분양가 내역 공개를 골자로 한 주택법 개정안이 지난 4월 2일에 통과됐다.

이번 주택법 개정안 통과는 한마디로 민간 아파트도 공공 아파트처럼 분양가 산정에 있어 정부의 규제를 받게 됐다는 것이다. 민간 건설업체들은 법이 시행되는 9월 1일 이후부터는 정부가 공시한 분양가에다 각 지자체가 특성을 반영해 조정한 금액이내에서 분양가를 정해야 한다.

분양가 상한제가 시행되면 분양가가 지금보다 10%에서 많게는 20% 정도 인하될 것으로 기대되고 있다. 이에 따라 주택 시장 하향 안정세가 지속될 것이란 전망이 함께 나오고 있다. 하지만 장기적으로 공급 부족으로 가격 반등이 할 수 있다. 주택 유형별로의 전망도 다르다. 주택 유형별 전망을 알아보자.

재건축 아파트 및 재개발 – 재건축 아파트는 주택법 개정안이 통과되면서 큰 타격을 받을 것으로 전망된다. 분양가 상한제 실시로 사업성이 크게 축소될 전망이기 때문이다. 특히 추진위원회 구성, 구역지정 등 사업 초기 단계에 있는 재건축 아파트들의 충격은 더 클 것으로 보인다. 오는 9월까지 사업시행인가 신청을 하기가 현실적으로 불가능하기 때문이다.

9월1일 이전에 사업시행인가를 신청한 재개발·재건축단지일 지라도 11월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하지 못하면 분양가상한제가 적용되고 분양가 내역공시도 해야 한다. 또 사전에 사업 승인을 받았더라도 9월 1일 이후 분양 승인을 받은 아파트는 예외 없이 청약가점제 방식으로 공급된다.

때문에 재건축, 재개발 아파트 시장은 향후 양극화로 움직일 것으로 보인다. 11월 말까지 관리처분계획 인가를 받는 재건축 아파트의 경우에는 희소성 등의 이유로 가격이 반등할 가능성이 큰 반면 초기 단계에 있는 재건축 아파트는 사업 포기와 연기로 가격이 지속적으로 떨어질 것으로 보인다.

주상복합 아파트 – 주상복합 아파트도 장기적으로는 공급 부족으로 가격이 반등할 가능성이 크다. 분양가상한제와 함께 택지비 산정을 감정가로 기준을 삼았기 때문이다.

우선 주상복합 아파트는 아파트와는 달리 상업용지에 지어지는 것이 대부분이다. 통상 일반 주거지에 비해 상업용지의 토지 값이 비싼 것이 일례다. 때문에 지금까지 주상복합 아파트 분양가격이 일반 아파트 분양가격보다 높게 책정이 돼 왔다.

때문에 이번 주택법 개정안 통과로 택지비가 감정가로 산정하게 되면 주상복합 아파트의 사업 수익률을 극히 떨어질 수 밖에 없다. 이로 인해 사업을 포기를 하는 사업지도 대거 쏟아질 것으로 보인다. 사업을 한다고 해도 지금처럼 마감재 등에서 고급형 주상복합 아파트는 기대하기 어려울 것으로 보인다.

단기적으로 법 시행 문제로 가격 하락세가 이어질 수도 있겠지만 장기적으로는 공급 부족으로 가격 상승으로 역효과를 부를 가능성이 크다.

기존 주택 – 정부는 주택법 시행령을 고쳐 전매제한을 확대할 계획이다. 가격이 저렴한 분양 시장에 투기 수요가 몰리는 것을 막기 위해서다. 수도권에서 민간택지(투기과열지구) 중소형(전용 25.7평 이하)은 5년, 민간택지 중대형은 7년, 공공택지 중소형은 10년(현행 유지), 중대형은 7년 동안 전매가 제한된다. 5~10년 동안 거래 자체가 허용이 안돼 기존 주택 물량이 적어질 수밖에 없다. 기존 주택 물량 부족은 곧 가격 상승으로 이끌 수 있다. 또한 분양가 상한제와 함께 청약가점제가 함께 시행될 예정에 따라 청약 자격 조건이 안 되는 수요자들이 기존 주택 매수에 나설 것으로 보여 가격 상승에 한 몫 할 것으로 보인다.

신규 분양권 – 건설업체들은 분양가 상한제와 분양 원가 공개 등이 시행되는 9월 1일 이전에 분양할 계획에 따라 상반기에 분양 물량이 대거 쏟아질 것으로 보인다. 하지만 수요자들은 9월 1일 이후에는 지금보다는 분양가가 좀더 낮아질 것이란 기대에 청약을 미루고 있다. 즉 올 상반기에 공급 물량은 늘어나는 반면 수요자들은 줄어든다. 분양가 상한제 기대로 미분양 아파트가 늘어나고 있는 가운데 미분양은 앞으로 더 늘어나는 셈이다. 법이 시행되기 전 9월 이전 청약 시장은 양극화가 심화될 것으로 보인다. 9월 이전에는 공급 물량이 많기 때문에 그만큼 수요자들에게 선택의 기회가 넓어지게 되는 것이다. 때문에 좋은 입지 등의 유망 단지는 인기를 끌 반면 그렇지 않은 단지는 가격 하락이 커질 것으로 보인다.

하지만 신규 분양권 시장 역시 장기적으로 가격이 도리어 상승할 것으로 보인다. 분양가 상한제와 분양 원가 공개 등이 시행되는 9월 1일 이후에는 민간건설업체들의 수익률이 극히 떨어질 수 밖에 없다. 때문에 사업을 포기하거나 연기 하는 업체들이 늘어나면서 공급 부족 현상으로 이어질 것으로 보인다. 때문에 장기적으로 가격 상승으로 이어질 것으로 보인다.