-너희들만 뛰니? 나도 뛴다

-시골 같은 신길, 이제 초도심으로 대변신 시도

-신길뉴타운 지금이 매입 찬스

지하철 7호선 신풍역 5번 출구를 빠져 나가자 낯설은 모습이 먼저 눈에 들어온다. 우뚝 솟은 나무 그늘 벤치에 모여 시원한 막걸리를 서로 건네시는 할아버지들. 그와 조금 떨어진 평상(平牀)에는 할머니들의 지난 쓰디썼던 시집살이 보따리 풀기가 한창이다. 영등포구 신길동 일대는 서울보다는 인심 후~한 시골 모습에 더 가깝다.

사람들의 모습만 그런 것이 아니다. 서울에서는 하나쯤은 있는 초고층 빌딩을 찾아볼 수가 없다. 2~3층 높이의 상가들 뒤로 단독주택들만 빼곡히 자리를 지키고 있다. 건물들도 어찌나 오래됐는지 조금은 지저분하다고 느낄 정도다. 바로 지난 3차 뉴타운에 속한 신길뉴타운의 모습이다.

특히 건설교통부는 지난 7월 1일 도시재정비촉진을 위한 특별법의 시행령 및 시행규칙제정안을 통과시킴으로써 신길뉴타운은 40층 규모의 초고층 건축물을 건축할 수 있게 됐다. 한마디로 10년 후에는 지금의 신길동 모습은 없고 도심의 모습으로 탈바꿈 될 것이란 것. 재개발 사업에 스피드를 내기 시작한 신길뉴타운을 둘러보자.

친환경적 주거 중심형 신길뉴타운 개발

신길뉴타운은 70~80년대에 자연발생적으로 형성된 주거지로 골목의 폭은 차 한대가 간신히 지나갈 수 있을 정도로 좁다. 빼곡히 몰려 있는 집들과 상가들도 지은 지 20년을 훌쩍 넘은 것들이 대부분이다.

신길뉴타운은 총 면적 146만 9910m²로 3차 뉴타운 지역 중 두 번째로 넓은 지역이다. 신길동의 ‘주거중심형 뉴타운개발기본계획(안)’은 기존의 노후화된 주택을 아파트 중심의 친환경적인 주거 단지로 탈바꿈시키고, ‘사러가시장’ 일대의 상업기능 강화를 통해 뉴타운의 자족 기능을 형성하는데 주안점을 두고 있다. 2006년부터 2012년까지 순차적으로 사업을 시행하여 아파트 2만 5000세대가 공급될 계획이다.

뉴타운지구 내에 대신시장 주변은 신길1생활권, 신풍시장 주변은 신길지구, 신풍역 역사 주변은 신풍지구, 보라매역사 주변은 신길6생활권 등 총 7개 구역으로 나뉘어져 있다. 이중 사업시행인가를 난 신길 5구역을 제외하고 모두 구역지정 신청 단계에 머물러 있다.

*신길뉴타운 내 신길동 재개발 구역

입지 여건을 살펴보면 남쪽으로 7호선 신풍, 보라매역사와 맞닿아 있으며, 시흥대로, 도림로, 신길로 및 상도동길 등 주변에 교통망이 사통팔달 잘 형성되어 있어 강남,북 등 도심 진입이 수월하다.

이와 함께 올림픽대로, 강변북로, 내부순환로, 남부순화로와 서부간선도로 이용이 수월한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 특히 신풍역이 환승역으로 신설되는 신안산선이 선부~광명~구로공단~신풍~여의도~청량리를 잇는 40.8km 구간으로 2010년에 착공할 예정이어서 신길뉴타운의 미래 가치를 한층 더 높이고 있다.

낡고 허물어진 집들이 조만간 초 도심의 모습으로 탈바꿈 된다고 하니 현 주민들에게는 더없이 반가운 소식이 아닐 수 없다. 하지만 예상과 사뭇 달리 주변은 너무 조용하다. 뉴타운 해당 지역에서 지겨울 정도로 눈에 띄는 중개업소조차 찾아 보기 힘들다. 몇 안되는 중개업소를 찾는 손님도 거의 없다.

학교 다닐 때 보면 같은 반인데도 있는 듯 없는 듯 하고 같은 반이었는지 조차 기억이 없는 아이가 있듯 서울에서 신길동은 그런 아이에 속한다. 신길동은 특별한 지역 특성도 없고 머무는 곳이라기 보다는 스쳐 지나가는 곳이기에 사람들에게 조금은 낯선 지역일 수 있다. 3차 뉴타운에는 포함 되었지만 과연 향후 투자 가치성이 있는지를 판단하는데 다른 지역에 비해 다소 시간이 걸릴 수 있다.

하지만 인근 중개업자들은 발전 가능성과 미래 가치를 장담한다. 것도 그럴 것이 신길동 일대는 재개발과 뉴타운 이외의 호재들이 있다.

영등포뉴타운과 노량진뉴타운이 연접하고 있어서 그 시너지 효과는 이루 말할 수 없을 정도로 클 것으로 전망된다. 외국어고, 영재고, 과학고를 뉴타운 내에 유치할 계획에 따라 개발이 완료된 때에는 서울 남서부의 행정, 교육, 문화 및 유통의 중심지가 될 것으로 기대된다.

신길뉴타운은 지난 2003년 초 2차 뉴타운에 포함될 것이란 기대감에 지분 가격이 대폭 상승했다. 2002년에 평당 500만원이었던 것이 2차 뉴타운 발표 직 전 2003년 초에 신길뉴타운은 평당 900만원까지 올랐다. 하지만 2차 뉴타운에서 떨어지자 약보합세를 유지해오다 3차 뉴타운에 포함되면서 다시 한번 오름세를 탔다. 현재는 지역과 위치에 따라 다르겠지만 평균 평당 1200만~1600만원에 형성되어 있다.

하지만 다른 뉴타운 지역은 뉴타운 발표와 함께 거의 두 배 이상 많게는 세 배까지 오른 데 비하면 신길뉴타운은 지극히 저평가되어 있다. 3차 뉴타운에 속한 거여 마천뉴타운의 경우 현재 지분 시세가 평당 평균 2500만~3500만원까지 호가가 형성되어 있다. 이에 인근 중개업소들은 “지금이 매입 찬스”라고 입을 모은다.

*재건축 아파트인 남서울아파트와 2008년 6월에 입주 예정인 '신길뉴타운한화꿈에그린'.
 

신길뉴타운 내 아파트는 몇 없다. 2000년 11월에 입주한 1181가구의 신길 4동 삼성래미안과 신풍역과 맞붙어 있는 정밀안전진단 단계의 남서울 재건축 아파트 등이 고작이다.

삼성래미안은 인근에 위치한 다른 아파트에 비해 매우 높은 가격에 시세가 형성되어 있다. 같은 평형대인데도 불구하고 인근 아파트보다 많게는 8000만원까지 차이가 난다. 반면 다른 지역의 삼성래미안 아파트에 비해서는 매우 저평가되어 있다. 신길동의 삼성래미안 32평형의 경우 현재 평균 3억 1000만원에 시세가 형성되어 있는 반면 당산동 삼성래미안 33평형의 경우 2배가 넘는 6억 8000만원을 호가하고 있다.

실제로 삼성래미안 32평형은 2004년 1월 이후 현재까지 1000만원이 올랐다. 하지만 인근 중개업소들은 “지금까지 저평가 받아왔기 때문에 이제는 주변 뉴타운과 재개발에 힘 입어 지속적으로 오를 것”이라고 내다본다.

재건축 아파트인 남서울 아파트도 마찬가지. 남서울 아파트 17평형의 경우 2004년 1월 이후 1400만원이 올라 현재에는 1억 6900만원에 시세가 형성되어 있다. 인근 중개업소는 “1억 5000만원까지 나온 매물도 있기 때문에 소액 투자에 향후 높은 시세 차익을 올릴 수 있는 기회이다”고 말한다.