매서운 추위가 한풀 꺾인 오후, 비가오지 않을까 하는 우려를 뒤로한 채 R&D 시티로 주목 받고 있는 마곡지구를 방문했다. 다행히 구름 사이로 햇살이 비쳐와 마음이 한결 가벼웠다.

마곡지구 경계와 접한 방화뉴타운 긴등마을에 도착하자 동네어른 몇 분이서 연탄 화독을 끼고 살이 토실한 전어를 구워 약주 한 잔을 곁들이고 계셨다. 자동차 한대가 겨우 지날 만한 2m정도의 좁은 도로에서 비릿하면서도 고소한 냄새가 확 퍼졌다.

여기가 바닷가 어디쯤이 아닐까 하는 생각이 들어 주위를 둘러보니 영락없는 시골 풍경이다. 간혹 집안 풍경을 가려주는 눈높이 만한 담이 지붕과 맞닿아 있고, 페인트 칠을 했었을까 싶은 기와지붕과 용도가 의심스러운 녹슨 마른모 모양의 창살이 담장너머로 조금 보인다.

긴등마을은 방화뉴타운으로 지정된 후 재건축추진위원회가 설립되어 개발방안에 대한 주민들의 의견수렴이 한창이다. 일부에서는 뉴타운 지역으로 편입되기를 거부하고 마곡지구 편입을 추진하고 있는가 하면, 마곡지구로 지정된 지역 중에서도 지구 편입을 거부하는 신규 빌라들이 몇 있었다.

지구 편입을 거부하는 이유에 대해 길 가는 아주머니께 몇 마디 물어보니 “마곡지구에 편입되면 보상비가 적게 나오니까 그렇지. ‘가만히 있어도 공원이니, 편의시설이니 다 생겨서 혜택을 톡톡히 볼 텐데 집 팔아 보상 받고나면 손해아니냐’는 게지.”하며, “그래도 나라에서 추진을 하면 똑같이 진행이 되어야지, 누구는 하고 누구는 안하면 균형이 깨지잖아. 난 보상비 준다면 낼이라두 짐싸서 갈라네.” 하시며 사람 좋은 웃음을 지으신다. 그동안 솔찮게 오른 집값에 만족한 듯한 모습이다.

  마곡지구 접경지역 신안.경남                     마곡지구를 가로지르는 지하철 9호선

긴등마을 끝으로 골목길을 따라가다 보면 갑자기 시야가 탁 트인다. 마곡지구다. 푸성퀴가 엉켜있는 논두렁이 보도블록 끝으로 연결되면서 논이 펼쳐져 있고, 군데군데 두엄으로 쓸 커다란 짚 덩이가 하얀 점처럼 보일 만큼 어마어마하게 넓다.

마곡지구 어떻게 개발되나?

마곡지구는 1995년 2월 18일 시가지조성사업구역으로 최초 지정되었다. 이후 2005년 12월 20일 마곡지구를 ‘R&D 시티’로 개발하는 계획안이 발표되면서 지난 3월 생산녹지지역에서 자연녹지지역으로 용도가 변경되었고 현재는 도시개발구역 지정을 신청한 상태이다.

▷ 사업개요

- 강서구 마곡동, 가양동 일대 103만평

R&D 시티를 하나의 도시개발구역으로 지정, 2007년 말까지는 토지보상을 마치고 기반시설 설치와 부지조성 등은 공영개발방식으로 SH공사에서 맡게 된다. 4단계로 구분하여 추진하며 1단계 사업착수는 2008년 경에 시작하여, 2단계 이후부터는 수요에 맞춰 공급될 계획이다.

마곡지역은 서울 도심에서 13㎞ 거리, 김포공항과 인천국제공항이 직결되는 서울의 관문이라는 지리적 조건을 살려 아시아 경제중심 도시를 위한 전략거점 지역으로 설정하고, IT(정보기술)·BT(생명공학기술)·NT(나노기술)의 첨단융합기술로 조성하는 것이 서울시의 개발 구상안이다.

그런 만큼 외국 기업의 투자유치를 활발히 할 계획이다. 이미 올해 1월 스위스 다보스에서 개최한 세계경제포럼에서 '마곡R&D시티 투자 유치 설명회'란 주제로 전 이 명박 서울시장이 적극적으로 홍보 한 바 있다.

▷ 교통

남부순환로로 연결되는 공항로가 지구를 가로지르고, 5호선 발산역과 송정역이 개통되어 있다. 현재는 무정차 통과되고 있는 마곡역이 지구 개발이 진행되면 개통될 예정이다. 또한 마곡지구 중심부를 가로지르는 9호선이 한창 공사중으로 2009년에는 3개 역이 개통된다. 방화뉴타운과 마곡지구를 구분하고 있는 방화로는 올림픽대로로 연결되는 터널공사가 진행 중에 있다.

▷ 개발계획

1단계로 인천국제공항철도와 지하철 9호선 환승역세권 일대 47만평에는 사무실, 호텔, 켄벤션센터 등 국제업무단지 및 IT, NT, BT관련 첨단산업과 R&D센터, 국제교류지원센터, 고급 주거단지 등이 들어서게 된다.

2단계는 마곡지구 북측의 23만평을 상암 DMC 완료 이후 첨단산업 수요확대에 대응하기 위한 부지로 첨단산업 관련 지원시설과 우수인력 유치를 위한 고급주거단지가 입지하게 된다.

3단계로, 방화로 변에 위치한 19만평에 대해서는 1ㆍ2단계를 통해 마곡지구 조성이 성숙됨에 따른 추가적인 첨단산업 지원시설과 연구개발센터로 조성된다.

북측의 나머지 14만평은 4단계로 장래 수요에 능동적으로 대응하기 위한 계획부지로 설정하여 추가로 요구되는 기능을 입지 시킬 계획이다.

▷ 투자포인트

마곡지구는 대부분 농경지로 매물을 구하기가 쉽지 않다. 구역지정으로 인해 토지거래 허가를 받아야 하는 번거로움도 있지만 내년부터 보상에 들어가기 때문에 이 지역의 매물을 구하는 이들 또한 거의 없다. 현지 중개업소에서는 보상가가 평당 200만원 선으로 책정될 것으로 예상하고 있다.

마곡지구 R&D시티의 덕을 톡톡히 볼 것으로 기대되는 곳이 바로 방화뉴타운이다. 앞서 말한 바와 같이 마곡지구에 편입되는 것을 거부할 정도로 마곡지구의 개발인프라는 상당한 수준일 것으로 보인다.

뉴타운의 경우 인구밀도가 높아 사업진행이 늦어질 수 있지만, 마곡지구는 대부분 농지로 내년 말까지는 토지보상이 완료될 것으로 보인다. 수용이 완료되면 사업진행에 걸림돌이 될 만한 사항은 크게 없다. 첨단지구 개발이 가시화되면 바로 옆에 위치한 뉴타운의 가치가 상승하는 건 당연지사.

그러나 방화뉴타운도 가격은 무시 못할 만큼 올랐다. 대지지분 10평 미만의 빌라가 평당 3000만원, 상가주택 40평 정도가 평당 1500만~1700만원, 50평 이상의 단독은 1100만~1400만원 선을 호가하고 있다.

자금 여력이 된다면 뉴타운 매수도 생각해 볼만 하나 부담스럽다면 마곡지구 접경지역으로 눈을 돌려볼 만하다. R&D시티가 개발된다면 생활편의시설을 고루 누릴 수 있고, 지하철 9호선 역사와도 비교적 가깝다.

뉴타운과 마곡지구 사이에 위치한 공항아파트의 경우 평당 3000만원 선으로 마곡지구 편입이 유력하다. 마곡지구(1단계) 북측 접경지역에 위치한 빌라는 최근 평당 1300만원 선에 거래가 이뤄졌다. 월세 수입도 기대할 수 있어 장기적으로 본다면 매력이 있다.

최근 분양한 방화동 마곡푸르지오(341가구) 모델하우스가 북새통을 이룬 만큼 접경지역 아파트도 고려해 볼만 하다. 지구 북측의 1단계 접경지의 아파트와 동측(2단계)의 등촌동 일대 대단지 아파트도 최근 가격 상승이 컸지만 주목할 만하다.

지역	아파트명	가구수	평형
방화동	해태	126	24,34
(뉴타운)	공항	69	18
방화동	건우	260	20,21,23,24,25,27
	경남	140	35
	길훈	112	23,30
	신안	253	24,25,32,40
	우림루미아트2차	320	25,27,28,31
	현대1차	793	25,35
	현대2차	202	24,29,32,42
등촌동	등촌2단지	505	17
	등촌3단지	688	17,24
	부영	712	32
내발산동	우장산현대홈타운	2198	23,32,33,39,47