강남 내집마련 꿈, 송파에서 이룬다
여름이 다른 해보다 빨리 찾아온 건 분명하다. 몇 분만 걸어도 땀이 송글송글 맺히는 한여름 같은 날씨에 부동산 버블 논쟁으로 한층 더 뜨거운 오후 송파신도시를 찾았다.
처음 발을 내딛은 곳은 송파 거여지구. 주변에는 개발 공사에 시끌벅적한 것과는 달리 이 곳의 분위기는 한산 그 자체였다. 그린벨트 해제라는 호재가 무색할 정도로 조용한 이 곳은 사람들이라고는 버스를 기다리는 마을 한 두 사람이 고작이다. 지금 분위기와는 달리 탄탄한 개발 호재와 탁월한 입지 여건으로 투자자들의 이목을 집중시키고 있는 송파신도시를 둘러봤다.
송파신도시는 어떤 곳?
송파 미니신도시가 들어서게 될 거여동 일대 국ㆍ공유지는 거여동 특전사 부지(65만 평)와 경기 성남시 수정구 일대 군 체육부대(12만 평), 남성대 군부대 골프장(28만 평) 육군종합행정학교(95만 평) 등을 포함해 약 200만 평에 달한다.
특히 지난 6월 5일 송파 거여동 일원 송파신도시 건설예정지 개발제한구역 165만 평이 해제되면서 송파신도시의 본격적인 개발이 시작됐다. 개발면적은 200만평 정도지만 관계 부처간 협의과정에서 인근 지역들도 개발대상에 포함될 가능성이 있어 규모가 늘어날 계획이다.
이 지역은 외곽순환도로를 통해 경부ㆍ중부 고속도로를 쉽게 이용할 수 있고 지하철 5ㆍ8호선과 가깝게 위치해 대중교통 여건도 우수하다.
특히 강남-송파 잠실-문정ㆍ장지지구-판교신도시-분당으로 이어지는 서울 동남권 주요 개발선상에 놓이게 돼 향후 개발 기대감이 높다.
송파신도시 어떻게 개발되나?
강남 집값 상승에 따른 주택시장의 불안을 차단하기 위해 계획된 송파신도시. 송파신도시는 200만 평 규모로 판교(282만 평)에 버금가는 규모다. 특히 교육, 교통, 편의시설 등의 생활 여건이 뛰어난 강남권에 위치한다는 점에서 투자자들의 이목을 집중시키고 있다.
건립계획 가구수는 총 5만 가구로, 이 가운데 2만 가구는 중ㆍ대형아파트로, 2만 가구는 국민임대주택으로, 1만 가구는 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모로 공급할 예정이다. 강남권 4개 자치구의 연간 주택수요(2만 6000가구)의 1.9배, 중ㆍ대형 수요(1만 1000가구)의 1.8배에 해당되는 규모다. 서울시가 최근 지정한 거여ㆍ마천 뉴타운(27만 4000평)과도 연계 개발될 수 있다.
판교와 비교하면 282만 평의 부지에 건설되는 판교신도시엔 모두 2만 9350가구가 들어선다. 송파신도시가 면적은 판교보다 좁지만 주택 공급 물량은 57%가량 많다.
개발방식은 뛰어난 입지여건으로 판교 못지않은 청약과열이 우려되는 만큼 공영개발방식을 원칙으로 하고 원가연동제, 중대형 채권입찰제, 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 5년) 등이 적용된다.
특히 앞으로 신도시는 도시를 개발과 보전지역으로 나눠 개발하는 이른바 ‘압축도시’로 개발된다. 이에 따라 송파신도시는 도시 중심부에 들어서는 아파트, 주상복합, 오피스 등은 30층 이상의 초고층으로 건설되고 도시 주변부는 저층과 녹지대로 형성되게 된다.
즉, 똑같은 계획인구를 수용하더라도 개발 면적의 50%까지는 녹지를 확보하게 됨으로써 자연친화적 도시로 거듭나게 되는 것이다.
*아파트 공사가 한창인 거여지구 일대 *개발 공사 옆으로 그린벨트 해제지역이 보인다
지금 송파신도시는?
“시세를 정하기도 어려울 정도로 거래가 안되고 있습니다’ 송파 거여동 일대의 중개업소들은 볼멘 목소리를 내고 있다.
송파신도시 개발 계획이 발표 직후에는 지금과는 상황이 달랐다. 송파신도시 개발 예정지 일대는 정부의 발표가 나오기 전부터 송파구 마천동 일대를 시작으로 중개업소들이 잇따라 들어섰고 시세 역시 호가가 아닌 거래 중심적으로 상승세를 탔다. 중개업소가 많이 들어선다는 것은 곧 그 지역의 미래가치를 보여주는 것과도 같다.
송파신도시는 개발 계획 발표직후 해당 지역의 지분값과 아파트값이 잇따라 상승세를 탔다. 하지만 상승세는 그다지 오래 가지 못했다. 거여동에서 아파트 규모가 가장 큰 도시개발아파트는 개발 계획 발표 직후 21평형의 경우 연초 대비 9000만원 가량 올라 2억 9000만원의 호가가 형성됐었다.
하지만 최근에는 부동산 버블론, 부동산 강경 정책 기조 유지와 함께 재건축사업 부담금 부과 등의 주요 정책이 6월부터 시행되면서 거래는 멈추고 가격까지 하락하고 있다. 현재 도시개발 아파트 21평형의 경우 발표 직후보다 4000만원 가량 떨어져 2억 5000만원에 형성돼 있고 급매물은 2억 3000만원까지 나와 있다.
지분값도 상황은 마찬가지다. 발표 직후 거여ㆍ마천 일대 지분이 6~7평인 소형 빌라는 평당 지분이 2700만~2800만원에 육박하는 매물도 등장했으며 지분이 10평을 넘어서는 매물은 평당 2300만~2500만원 선에 거래선을 나타냈다. 단독주택은 지분당 1300만~1400만원대를 호가했다. 하지만 현재는 평균 평당 200만원 가량 떨어진 매물이 나오고 있지만 매수 호가는 평당 1200만~1500만원 정도로 낮아 실제 거래 건수는 별로 없다.
*거여지구 일대 곳곳에는 집하장과 *거여동과 마천동을 잇는 상권
플라워하우스가 자리잡고 있다
*주거 환경 뿐만 아니라 도로 정비도 시급하다.
효과 및 발전 전망
송파신도시의 개발에 대한 전망은 양극화가 뚜렷하다. 송파신도시 개발로 주변 지역의 후광 효과까지 낳아 강남권이 부활한다는 전망이 있는 반면 강남권의 주택 공급 확대로 인한 집값 안정화에 크게 기여한다는 전망도 나오고 있다.
송파신도시의 전망은 단,장기적으로 봐야 한다. 우선 단기적인 측면에서 특전사 부지와 남성대 골프장 등의 탄탄한 개발 호재까지 합세하면서 집값, 땅값의 호가가 상승할 것으로 보인다. 물론 향후 부동산 정책이 어떻게 달라지느냐에 따라 시장은 변할 수 있다.
장기적으로는 안정세를 찾을 것으로 보인다. 향후 5년간은 송파신도시를 비롯해 강남·송파·서초구 등 ‘강남 3구’와 그 인접지역인 판교신도시(2만 9000호) 등에서 약 10만 가구의 주택이 공급된다. 현재 강남 3구의 아파트 총량 24만 가구의 42%에 이르는 엄청난 물량이다. 재건축 물량도 9만 5738가구나 되는 것이다. 즉, 2010년 이후에는 가격이 서서히 하락, 강남권 주택시장이 소프트랜딩할 것으로 전망된다.
송파신도시 투자 가치는?
송파신도시는 평형별 투자 가치에서도 양극화가 심화될 것으로 보인다. 이에 따라 투자 시 신중히 검토해 투자에 나서야 한다.
우선 대형 평형의 공급이 극히 제한적이다. 송파신도시의 절반 정도가 임대아파트이고 판교신도시도 38평 이상 중대형 평형이 5000가구 정도에 불과하다. 강남 대기 수요자들은 중대형 평형을 희망하는 수요자들이 많은 것을 감안하면 소형 평형과 중대형 평형간의 양극화가 심화될 것이란 분석이다.
그렇다면 송파신도시의 아파트 분양가에 따른 시세 차익은 어느 정도일까. 우선 송파신도시 지역은 정부 소유이기 때문에 25.7평 이하는 평당 1000만원 이하, 중대형 평형은 평당 1000만원 대에 분양할 계획이다.
채권입찰제 시행으로 송파신도시의 아파트를 분양 받기 위해서는 송파구의 전체 평균 시세 평당 1486만원의 70%인 340만원의 채권을 매입해야 한다. 만약 50%의 할인율을 받고 판다고 가정한다면 송파신도시의 평당 분양가는 사실상 1170만원 선으로 추정된다. 즉, 주변 시세와 비교하면 최소 평당 300만원 이상의 시세 차익이 가능하다는 것이다.
이보다 시세 차익이 더 클 것이란 전망도 나오고 있다. 주변 탄탄한 개발 호재에 따른 기대 가치뿐만 아니라 강남권의 신도시라는 점에서 계획된 도시 즉, 강남과 분당의 이중 효과를 볼 수 있다는 점에 높은 평가를 받고 있는 것으로 분석된다. 특히 개발 면적의 50%를 녹지로 조성하는 압축도시로 개발되는 것도 지역 가치 상승에 한몫을 할 것으로 기대된다.
향후 송파신도시가 강남의 수요를 대체할 수 있을 것인지, 또한 투자자들의 기대치만큼 지역 가치가 상승할 수 있을는지는 앞으로 더 지켜봐야 할 문제다.
