한국판 센트럴파크라 불리는 서울숲, 그리고 한강과 재개발 등 호재가 잇따른 성동구. 성동구 부동산 시장은 성수1.2가 4차 뉴타운 및 최근 준공업지역 내 공장이적지에 대한 규제 완화 기대로 정부의 부동산 규제에도 불구하고 하늘 높은지 모르고 뛰고 있다. 최고의 재개발 투자처로 꼽히고 있는 용산구 재개발 시장에 도전장을 내민 성수동 일대를 찾았다.

정비가 시급한 성수2가 일대

지하철2호선 성수역 3번 출구를 빠져 나오면 4차선 도로 위로 지하철 다리가 우뚝 서 있어 한 낮인데도 매우 어두침침 하다. GS칼텍스 주유소 골목 2차선 도로를 끼고 양쪽으로 철강업소와 자동차정비업소들이 즐비해 한 눈에 준공업지역임을 알 수 있다. 현재에는 매우 낙후되어 있지만 앞으로 준공업지역 공장이적지 규제 완화가 될 경우 재개발 사업 진행이 활발해질 전망이다.

투자자들의 발걸음이 분주할 것이라는 예상과는 달리 공장 직원들 외에는 사람 구경하기가 힘들다. 부슬부슬 내리는 비와 함께 공장에서 흘러 나오는 굉음 탓에 거리는 음산한 느낌마저 든다.

2차선 도로가에는 주택을 찾아보기조차 힘들다. 도로가 좁은 골목으로 다시 한참 들어가서야 단독주택들이 눈에 들어온다. 주택들은 그다지 낡아보이지 않지만 군데군데 들어서 있는 낡은 공장들과 꾸불꾸불한 골목은 정비가 시급함을 보여준다.

성동구 부동산 움직임은 어떨까. 도움을 받기 위해 중개업소를 찾아 한참 걸었지만 중개업소 찾기는 하늘에 별따기다. 많은 호재가 있는 지역임에도 불구하고 이처럼 중개업소가 없는 지역은 처음인 듯 하다. 다시 지하철역 부근으로 빠져 나와 건대입구역으로 한참 걸어가서야 중개업소를 만날 수 있었다.
이런 사정에 대해 중개업자는 “다른 중개업소들은 이미 할만큼 했기 때문에 다른 지역으로 이전했다”고 한다. 오를 만큼 올랐기 때문에 거래가 없어 사업이 안 된다는 것이다. 현재 성동구 부동산 시장을 그대로 보여주는 짧고 굵은 말이다. 그렇다면 성동구의 부동산을 이런 수준까지 오르게 한 원인들은 무엇인지 살펴보자.

 
  *지하철2호선 성수역과 지하철 다리 밑 성수역 주변

성동구가 뜨는 그만한 이유가 있다

성동구의 많은 호재 중 하나는 서울숲이다. 서울숲은 경마장이 있었던 뚝섬을 개발해 만들어졌다. 숲으로 들어서면 경마장이었음을 알려주듯 말타는 조경물이 서 있고, 그 뒤로 바닥분수가 있는 서울숲광장이 펼쳐진다. 뚝섬 서울숲은 `서울의 센트럴파크'를 목표로 조성된 35만평 규모의 도시 생태공원이다. 문화예술공원, 생태숲, 자연체험 학습원, 습지생태원, 한강수변공원 등 5개 테마공원으로 구성된다. 꽃사슴과 고라니 등 야생동물도 방사돼 있다. 서울숲은 자연과 인간이 어우러지는 시민들의 도시 속 휴식공간으로 자리매김하고 있다. 서울숲 개장 이후 인근 아파트는 한강과 더불어 서울숲 조망권까지 갖추게 되면서 프리미엄도 한층 더 높아졌다. 

다음으로 재개발이다. 성동구는 이미 금호동과 옥수동, 행당동 등 활발한 재개발 사업으로 투자자들의 뜨거운 관심을 받아온 지역이다. 성동구에는 현재 사근동의 사근주택재개발 등 주택재개발 3곳과 왕십리뉴타운 1곳, 금호리버힐타운 1곳, 금호13구역 등 22곳의 재개발이 진행 중에 있다. 성동구 일대는 한강조망권 뿐만 아니라 서울숲 조망까지 가능하기 때문에 다른 재개발 지역보다 높은 점수를 받는다.

그리고 최근 추진 중인 준공업지역 내 공장이적지에 대한 규제 완화가 있다. 규제 완화 예상지는 영등포구와 성동구 일부 지역으로 면적은 5만 여 평에 달한다. 여기서 성동구는 성수2가 328번지 일대가 해당된다. 지금까지는 공장이적지의 경우 기숙사를 제외하고는 공동주택을 지을 수 없다. 서울시장이 필요하다고 인정해 지구단위계획을 수립할 경우 가능하지만 지금까지는 그런 경우는 단 한 건도 없었다. 만약 이 조례안이 통과되면 그 동안 가로막혀 있던 재개발이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

이 밖에는 성수동 일대는 뚝섬개발, 신분당선 등 큰 호재들이 있다.

*성동구 위치도

용산 재개발을 능가한 성수1,2가동

성수1,2가동은 지난 3차 뉴타운에서 탈락했다. 그래도 그 인기는 식기는커녕 4차 뉴타운 기대로 더 들썩거리고 있다. 뉴타운이 될 수밖에 없다는 수요자들의 확실한 기대 심리 때문이다. 또한 성수1,2가동의 주변 여건도 뒷받침되어 있다.

중개업소에서 막 빠져 나오는 김석철(46)씨는 “성수동 일대는 개발 호재 뿐만 아니라 입지 여건 상 용산보다 낫고 노후화 면에서도 뉴타운이나 재개발이 될 가능성이 높아 좋은 매물을 찾고 있는 중”이라고 말한다.

성수1,2가동은 뚝섬개발, 서울시 유턴 프로젝트와 밀접한 관련이 있어 지정만 되면 서울 최고의 요지로 급부상할 전망이다. 또한 성수대교와 영동대교 중간에 위치해 있다. 때문에 지하철 2·5·7호선이 연결되며 2010년에는 분당과 뚝섬을 연결하는 신분당선도 이용할 수 있게 된다. 이곳은 현재 2종 주거지역으로 지정돼 있어 용적률이 180%로 결정됐다. 하지만 서울시가 강남 수요를 끌어들이기 위해 고층 주거 단지로의 개발을 밝힌 상태이어서 용적률 상승이 예상된다.

이런 탓에 지분 값도 상당하다. 성수1,2가동 일대 지분 값은 뉴타운에 대한 기대에 10평 미만 단독주택의 경우 평당 7000만원 이상을 호가하고 있다. 3차 뉴타운으로 큰 인기를 끌고 있는 송파 거여,마천 뉴타운이 현재 10평 미만 지분 값은 최고 평당 5000만원 수준인 것을 감안하면 매우 높은 값이다.

성수1,2가동 지분 값은 서울지역 재개발 지역 중 단연 최고의 투자처로 꼽히는 용산 재개발 일대와 비슷한 수준이다. 성수동과 함께 유턴 프로젝트의 주요 거점인 용산지역 재개발 구역 지분 값도 평당 7000만원 수준에 거래되고 있다.

하지만 성수동 일대 중개업자들은 빠른 시일 내 성수동이 용산 재개발 지분 값을 능가할 것이라고 전한다. 성수2가 현대공인중개사는 “용산 미군기지 이전 연기 문제로 최근 용산 투자자들이 성수동으로 발길을 옮기고 있다”고 덧붙인다.

 
*2차선 도로 양쪽으로 노후화된 철강업소와 자동차정비업소 등 공장들이 밀집돼 있다. 

중개업자, 공장이적지 규제 완화 되도 투자 메리트는 없다?

준공업지역 내 공장이적지에 대한 규제 완화 예정 지역 성수2가 일대는 아직까지는 크게 오르지 않고 있다. 단독주택의 경우 10평 미만 짜리 지분 값은 평당 2000만원 수준이고 20평 이상 지분 값은 평당 1500만원 수준이다. 그리고 공장 지분 값은 평당 2000만원 정도 한다.

하지만 중개업자들은 이 일대 투자 가치 부분에서 높은 점수를 주지 않는다. 우선 면적이 작아 재개발, 뉴타운에 지정될 가능성이 극히 적다는 이유에서다. 또한 준공업지역 내 규제가 완화가 되어 공동주택 건설이 가능하게 되더라도 성수2가 일대는 공동주택이 들어설 가능성이 적다고 내다보고 있다. 공장 주인들을 설득하기 힘들 것이라는 이유에서다. 만약 재건축으로 아파트가 들어선다고 해도 나홀로 아파트 수준밖에 안 된다는 분석이다.

실제로 공장 내에 있는 아파트는 그렇지 않은 아파트에 비해 매우 저평가 되어 있다. 현재 성수2가에는 15여 개의 아파트 단지가 형성되어 있다. 위치에 따라 아파트 값이 2배 정도 차이가 난다. 공장 밀집지역 내에 있는 모 아파트 30평형 대의 경우 3억 7000만원 수준인데 비해 공장 일대를 벗어난 지역의 아파트 30평형 대는 6억 7000만원을 호가하고 있다. “공장 내에 있는 아파트는 싸게 매물이 나와도 찾는 매수자가 없다”고 성수동 일대 중개업자들은 전한다.

재개발 투자 시 유의점이 많다. 소형 평형은 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있지만 매물을 찾기가 쉽지 않다. 또한 소형 평형 지분에 투자를 할 경우 6평 미만은 거래 허가를 받지 않는 장점이 있다. 하지만 대부분 다가구에서 다세대로 분할된 지분이어서 20평형대를 배정 받을 가능성이 크다는 것을 염두에 둬야 한다.

 
 *노후화된 공장과 주택들이 혼잡하게 섞여 있다. *좁다른 골목에 다닥다닥 붙어 있는 단독주택들
 
 *성수동 신성미소지움과 우성2차

※성동구 주요 재개발 구역

구역명	주소	사업단계	평당지분값 (10평미만기준)
금호13구역	성동구 금호동 200번지 일대	조합설립인가신청	2500만원 수준
금호15구역	성동구 금호동 300번지 일대	구역지정	3000만원 수준
금호16구역	성동구 금호동 501-31	추진위승인	2500만원 수준
금호17구역	성동구 금호동2가 563	구역지정	2800만원 수준
금호14구역	성동구 금호동4가 233	사업시행인가	2700만원 수준
왕십리2구역	성동구 상왕십리동 12-37	사업시행인가	4000만원 수준
왕십리1구역	성동구 하왕십리동 339-67	시공사선정	4000만원 수준
옥수12구역	성동구 옥수동 505	구역지정	2500만원 수준
행당4구역	성동구 행당동 322-22	사업시행인가	3500만원 수준
행당5구역	성동구 행당동 322	사업시행인가	3000만원 수준