용산구는 이미 강남 부자들이 차지
최근 U턴 프로젝트로 뜨거운 관심을 받고 있는 용산구. 용산구는 꼬리에 꼬리를 물며 터져 나오고 있는 개발 호재 때문에 기쁨의 환호성이 넘쳐 난다. 앞으로는 강남보다 더 살기 좋은 곳이 될 것이라는 기대로 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있는 용산구를 찾았다.
용산 입지 분석
인왕산에서 뻗어 내린 산줄기가 한강과 만나는 용산. 용산구는 풍수지리상에서도 뛰어난 입지 여건을 가지고 있다. 용산구는 남쪽으로 한강을 바라보고 북쪽으로는 남산이 병풍처럼 펼쳐진 말 그대로 배산임수 지형이다. 탁월한 지형만큼 용산구 주변을 걷는 동안은 도심을 걷는 답답함보다는 시원함이 앞서 다가온다.
서울의 중심부에 위치한 용산은 서울 도심의 관문이자 교통의 요충지다. 우선 한강을 잇는 한남, 동작, 반포, 한강 등 6개 대교와 맞닿아 있고 경부고속철도가 지나간다. 철도 교통은 용산이 강남보다 훨씬 낫다. KTX 용산역과 서울역이 지척이다. 경부고속도로 등의 이용은 아무래도 강남이 편하지만 용산 역시 반포대교나 한남대교를 넘어가면 금세 고속도로와 연결되므로 크게 떨어지지 않는다. 한강대교 북단에서 시작되는 한강로는 단숨에 서울역, 시청, 광화문으로 연결된다. 또한 한남대교는 강남과 강북을 잇는 대표적인 교량이다.
동북아 중심지역으로 도약하기 위한 기본 요건을 충족시킨다는 도심 속의 공원 역시 용산은 갖춰져 있다. 서울의 한 가운데 터를 잡고 서울 발전의 발목을 잡아온 미군기지가 이전함에 따라 대규모 녹지로 탈바꿈할 계획이다. 용산구 용산동 1가 일대의 270만㎡(약 81만 평)에 한강과 어우러진 대규모 공원인 용산민족공원이 들어선다. 용산민족공원에 대한 세부적인 계획안은 나와 있지 않으나 서울시 도시기본계획에서 제시된 바와 같이 미국 뉴욕의 센트럴파크나 영국 런던의 하이드파크처럼 도심 속 생태공원을 자리매김할 계획이다.
노후화된 집들이 빼곡히 몰려 있는 한남뉴타운 일대
용산은 한강변에 위치해 한강 조망권이 가능하다. 용산 일대는 초고층 주상복합이 인기다.
용산 개발 계획도
용산에 ‘개발 바람’이 불기 시작한 때는 2000년. 서울시는 2011년 도시기본계획안에 용산 부도심 지구단위계획안을 포함시켰다. 서울역에서 삼각지와 용산역을 거쳐 한강대교 북단으로 이어지는 한강로 주변 100만여 평을 2011년까지 체계적으로 개발해 명실상부한 부도심으로 만들겠다는 것이 계획안의 골자다. 서울시는 청량리·왕십리, 영등포, 영동, 용산을 4개 부도심으로 개발해 도심과 강남의 집중현상을 고르게 분산시키겠다는 것이다.
광복 직후부터 용산구 정중앙의 81만평 노른자위를 차지해온 미군기지는 도심에 인접한 용산지역 발전에 걸림돌이 됐다. 용산의 발전을 막은 또 다른 장애물은 한강과 수직으로 용산을 관통하는 철도와 용산역사 주변의 21만평 철도차량정비창이다. 철도시설은 미군기지와 함께 용산을 동서로 분할해 지역간 경제적 차이를 벌리는 요인이 됐다.
그런 용산이 용트림을 시작했다. 한강대교 북단에서 삼각지까지 높은 건물이라곤 국제빌딩이 유일하던 한강로 일대에 초고층 주상복합건물이 속속 들어서고 있는 등 강북의 핵심 축으로 떠오르고 있다.
서울역~삼각지~한강대교 북단을 연결하는 한강로 일대 특별계획구역으로 지정된 16개 부지에는 초고층 건물들이 들어설 예정이다. 국제빌딩 주변의 초고층 주상복합 타운 조성과 한강로 3가 65의 100일대의 고층 아파트 건립 계획이 최근 시 도시계획위원회 등에서 통과된 데 이어 옛 용산 시외버스터미널 부지 개발 계획도 통과돼 용산구 주민들의 마음을 설레이게 하고 있다.
앞서 용산민족공원이 들어서는 미군기지 부지 주변을 강북의 친환경 주거,업무단지로 집중 개발한다는 중장기 개발 계획도 세워졌다. 미군기지 이전 부지를 중심으로 삼각지와 용산역 일대 약 100만 평의 국제업무지구와 업무,문화,편의,주거 기능이 복합된 부도심으로 육성을 목표로 국제업무지구, 중대형 주택지, 친환경 주택단지, 국제문화 기능 중심지로 개발한다는 것이다.
도시재정비촉진특별법, U턴 프로젝트
서울 강북(江北) 등 전국 구도심의 광역 개발을 위한 정부의 ‘청사진’이 발표됐다. 15만평 규모 이상의 광역 ‘재정비촉진지구’로 개발하면 용도지역 변경 허용, 용적률 인센티브, 층고제한 폐지, 중대형 아파트 비율 상향 조정 등 파격적 혜택을 주겠다는 것이 핵심 내용이다. 건설교통부는 이 같은 내용을 담은 도심재정비 촉진을 위한 특별법 시행령과 시행규칙 등을 입법예고 했다. 이 법은 오는 7월부터 시행에 들어간다.
일선 재개발조합과 민간 전문가들은 특별법 시행으로 서울 강북에도 40~50층의 초고층 주상복합과 중대형아파트 밀집지역이 생겨나는 등 개발이 탄력을 받을 것으로 기대했다. 그러나 도로·공원 등 기반시설은 국가 재정 투입 없이 지자체·민간이 자체 마련토록 할 방침이어서 개발이 지연될 것이라는 우려도 나오고 있다.
또한 서울시는 지난 2월 용산과 뚝섬 일대 등 강북 개발 로드맵인 `유턴(U-turn) 프로젝트'를 발표하며 용산역 일대를 국제업무지구로 육성하겠다고 밝혔다. 우선 용산구 한강로 3가 63번지 일대 9만 1800㎡의 국제빌딩 주변 특별계획구역이 3월 도시.건축공동위원회에서 도시환경정비(도심 재개발)구역으로 지정됐다.
이에 따라 향후 재개발 시 40층 3개 동, 33층.26층.23층.21층 각 1개 동 등 모두 7개 동의 고층 건물이 들어서게 된다. 20∼40층 건물이 즐비한 빌딩숲으로 거듭나는 것이다. 이들 건물은 주거와 업무, 근린생활시설 기능이 합쳐진 주상복합건물이나 판매 시설 등으로 사용되며 630∼800%의 용적률을 적용 받을 예정이다. 앞서 같은 달 도시계획위원회가 이 일대 용도지역을 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바꾸면서 용적률이 대폭 올라가 고층 건축이 가능해졌기 때문이다.
공동위는 또 지난달 26일 한강로3가 65-100번지 일대 1만 7900여㎡의 노후 단독주택지에 고층 아파트를 짓는 내용의 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정안도 통과시켰다. 용산 데이콤빌딩 뒤에 위치한 이 구역에는 지하 2층, 지상 25층(74ｍ)의 아파트 3개 동(271세대)이 들어서게 된다.
용산 시장 동향 분석
용산의 개발 호재는 부동산 시장에 곧바로 영향을 미치고 있다. 재개발 지분 값은 물론 용산 일대 아파트값은 고공행진을 하고 있다.
한남 뉴타운을 중심으로 한 용산 일대는 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적의 비율) 혜택 등이 주어지는 재개발촉진지구로 지정된다는 소문이 돌면서 20평 이하 소형 빌라 및 단독 주택 등 재개발 대상 주택 지분 값이 오르고 있다.
올해 초까지 평당 2000만원이 안 되던 10평 미만의 재개발 지분은 최근 평당 4000만원까지 호가하고 있다. 단독 주택도 연초보다 500만원가량 오른 평당 최고 2500만 원 선에서 거래되고 있다. 한강변의 재개발 지분값은 더욱 강세다. 대지지분 10평 미만 짜리 연립주택은 최근 5000만원에 거래돼 일각에서는 거품 논란도 일고 있다.
용산의 경우 시세 상승을 기대하는 매도자들이 압도적이어서 현실적인 가격의 매물은 그다지 많지 않다. 이 때문에 터무니없는 매도 호가를 제시하는 경우도 더러 있다. 20평형 대 단독주택은 평당 6000만원에서 많게는 7500만원에 나온 매물도 있다. 상가는 7000만~8500만원.
시세 강세는 일반 아파트와 분양권도 마찬가지. 용산구 이촌동 한강맨숀 55평형은 올 초 15억 5000만원에서 현재 23억원에 호가하고 있다.
같은 기간 한남동 시범아파트 18평형은 1억 8000만원에서 2억 7250만 원으로 뛰었고 도원동 삼성래미안 32평형은 3억 6000만원에서 4억 8500만원에 호가가 형성돼 있다.
한남공인중개 황석철(가명) 실장은 “사업이 지지부진 했던 뉴타운 사업이 도시재정비촉진특별법으로 기대 심리가 크게 작용해 사업이 탄력을 받고 있다”면서 “용산구의 끊임없는 개발 호재 때문에 매도자들은 매물을 아예 내놓을 생각도 안하고 있다”고 말한다. 또한 “용산구는 재개발 입주권이 주택으로 간주되기 전 투자 문의를 하거나 매수하는 사람들의 대부분은 강남의 부자들이었고 용산 재개발 지분의 주인은 강남 부자들이 절반이라고 해도 과언이 아니다”고 덧붙인다.
용산 투자 가치 분석
용산 지역에 관심을 가진다는 것은 늦은 감이 없지 않아 있다. 이미 오를 만큼 올라서 향후 높은 시세 차익을 기대하기 힘들기 때문이다. 동부이촌동 삼성리버스위트 등은 분양권 대비 3배 가까이 올랐다.
그렇다면 어디에 투자를 해야할까? 이는 용산구의 개발 계획도가 그 해답을 지니고 있다.
우선 용산은 도심 한복판에 위치해 강남과 강북의 균형 발전을 한 몸에 받는다. 또한 한강조망권 확보 등의 입지여건이 탁월하고 고속철개통, 세계 최대규모의 공원조성 등으로 인해 집값 상승의 호재를 한꺼번에 갖고 있다.
서울 한복판에 있지만 용산가족공원·효창공원 등 녹지가 많다. 남산과 한강도 가깝다. 여기에 미군(美軍) 기지가 이전하고 대규모 녹색공원이 조성되면 한층 더 쾌적해질 전망이다.
이렇게 용산은 도심 접근성과 조망권이 좋고 공원·종합병원·학교도 많아 재개발 사업이 마무리되면 강북은 물론 서울 최고의 주거지로 떠오를 것으로 기대된다. 특히 용산구는 업무 중심지로 개발되는 것을 감안, 아파트의 공급 물량이 적어 희소가치도 한 몫을 하게 된다.
즉, 아직 주변 단지들에 비해 저평가 돼 있는 아파트나 입주권을 받을 수 있는 재개발이 투자 대상이다.
주거지로서는 최고의 입지를 자랑함에 따라 재개발 지분이나 아파트, 분양권 등은 향후 꾸준히 투자 가치가 상승할 것으로 분석된다. 내년 4월에 입주할 대우트럼프월드의 경우 웃돈만 1억원에 달할 정도로 인기가 높다.
특히 한강변 일대 주상복합 아파트에 대한 투자 전망이 밝다. 새로 입주할 시티파크와 파크타워가 평당 3000만원을 전후한 시세가 형성 중이다. 반면 입주를 마친 벽산 메가트리움 등은 평당 2000만원 선인 것을 감안, 아직 저평가돼 있다는 평가에서다.
재개발에서는 용산 한남1구역에 관심을 가질 만한 하다. 한남1구역은 한강을 조망할 수 있는 한강변의 마지막 대규모단지 재개발지구다. 1호선 한남역 강변대로 북쪽으로 주변에는 현대하이페리온 아파트 등이 들어서 있다. 1500여 가구의 아파트가 들어설 경우 한강 조망권이 확보돼 인기를 끌 수 있는 곳이다. 한남대교를 이용, 강남 연결이 쉽다. 정비구역지정 신청 단계로 아직은 초기 단계다.
투자 가치가 높은 만큼 투자 시 유의해야 할 점도 많다. 우선 재개발 투자 시 대규모 지역을 찾아 투자하는 것이 바람직하다. 넓은 지역이라야 기반시설을 잘 갖출 수 있고, 편익시설도 골고루 들어서기 때문이다. 또한 재개발·재건축 사업의 성공 열쇠는 사업 추진 속도에 달려있다. 사업이 지지부진 해지면 투자금이 묶이는 결과를 가져올 수 있기 때문이다.
