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'재건축 3대 대못' 재초환 완화.."당장 시장 자극은 |
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2022년 09월 30일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
정부가 안전진단, 분양가상한제 등과 함께 그동안 재건축을 가로막는 ';3대 대못';으로 불린 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방안을 29일 내놓았다. ';부담금 공포';에 시달리던 도심 내 재건축 사업 활성화에 기여할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.
이번 대책에 대해 전문가들은 재건축 추진 걸림돌이 일부 제거된 만큼 재건축 사업 활성화에 기여할 것이라는 전망을 내놓았다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 ";이번 재초환 기준 완화로 도심 내 재건축 사업 속도가 빨라지는 데는 도움이 될 것";이라고 설명했다.
국토교통부의 시뮬레이션에 따르면 지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 단지는 84곳인데 개정안을 적용할 경우 38곳이 면제된다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제된다. 금액별로 보면 현재 부담금 1억원 이상이 19개 단지인데 5개 단지로 줄어든다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 ";서울의 경우 강남권은 재초환 부담금 감면 효과를 보고, 강북권 일부 단지는 아예 면제되는 상황도 나올 것";이라고 밝혔다.
다만 규제 완화 수준에 대해서는 아쉬움을 나타냈다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 ";도심 내 공급 확대 측면에서 볼 때 장기적으로는 긍정적인 영향을 줄 수 있다";면서도 ";당장 시장의 큰 변화를 기대하기에는 무리가 있다";고 밝혔다.
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이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 ";재초환은 조금 줄이면 정비사업이 탄력받기 어렵고, 크게 손대면 정비사업 추진에 긍정 요인으로 작용한다";며 ";기타 상황 여건 등으로 지금 당장은 어렵더라도, 장기적으로는 현실을 더욱 반영해 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다";고 설명했다.
이에대해 국토부 관계자는 ";강남 재건축의 원활한 촉진을 위해서 부담금 과감히 면제할 필요 있겠지만, 근본 취지는 재건축에 따른 초과이익을 적정하게 환수한다는 것";이라며 ";도심 내 주택 공급이 원활해질 수 있도록. 부담금을 합리적으로 조정한다는 측면";이라고 설명했다.
국토부는 이날 ";이번 개선 방안은 ';재건축초과이익에 환수에 관한 법률'; 개정 사항으로 10월 중 개정안 발의를 추진하겠다";고 밝혔다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 ";당장 야당인 민주당은 재초환 부과 면제 금액을 6000만원 수준을 원한 것으로 알려졌지만 이번 개편안에서는 1억원으로 조정됐다";며 ";야당의 동의를 얻어 법률 개정이 필요한 상황인데, 정부의 의지대로 개편안이 통과될 수 있을지 지켜봐야 한다";고 설명했다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 ";입법 과정에서 야당의 합의를 끌어내기 위해 1주택 장기보유자에 대한 혜택(10년 이상 보유 시 50% 면제) 등을 넣은 것으로 볼 수도 있다";면서도 ";1주택자 장기보유자에 대한 감면 혜택을 주는 것은 재건축 단지에 함께 사는 1주택자와 다주택자 사이를 갈라 조합 내 갈등의 원인이 될 수 있다";고 밝혔다.
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당장 재건축 아파트 투기 수요를 자극할 가능성은 적다는 분석이 나온다. 임병철 수석연구원은 ";금리가 지속해서 오르고 있고, 경기침체 우려도 커지는 만큼 재초환 완화가 매수세를 회복할 수 있는 동력으로 작용하긴 힘들 것";이라며 ";일부 단지에서 매물을 회수하고 호가를 올릴 수는 있겠지만, 수요자들은 법률 개정 진행 상황 등을 보면서 판단할 가능성이 높다";고 설명했다.
권일 팀장은 ";일부 리모델링을 추진하던 단지들이 재건축으로 방향을 틀 가능성도 있다";고 말했다.
재초환은 실현되지 않은 이익에 과도한 부담을 지워 도심 공급을 막는다는 지적이 있었기 때문에 조합들은 그동안 폐지 수준의 개선을 요구해 왔다. 전국 73개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 지난 22일 국토부에 ";재초환 개선 정도에 따라 필요시 단체행동에 나서겠다";는 공문을 보냈다.
이들은 재건축부담금 부과율 상한을 기존 50%에서 25%로 낮춰 달라고 요구했다. 하지만 이번 대책에서는 부과율 상한을 50%로 두고 면제금액(3000만원 이하 → 1억원 이하)과 부과구간(2000만원 → 7000만원)을 늘렸다.
또 재건축 초과이익 산정 시 사업 개시 시점 주택가격을 현 재건축 추진위원회 설립에서 사업시행인가 시점으로 미뤄달라는 요구 역시 조합설립인가 수준으로 조정됐다.
서진형 교수는 ";도심 공급을 획기적으로 늘리기 위해서는 근본적으로 재초환을 폐지하는 것이 필요하다";고 강조했다.
김원 기자
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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