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22억·9억 2주택자 종부세 6000만원대, 11억 1주택자는 0원 |
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| 등록일자 |
2021년 11월 18일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
엎친 데 덮쳤다. 가파른 집값 상승에 세율 인상까지 더해지면서 올해 종합부동산세가 ‘역대급’으로 오를 예정이다. 다만 세부담은 1주택과 다주택자, 1주택자 사이에서도 시세에 따라 다소 차이가 날 것으로 보인다.
17일 국세청은 오는 22일 종부세 납부 대상자를 상대로 고지서를 발송할 예정이라고 밝혔다. 종부세는 지난 6월 1일 기준 국내에 재산세 과세 대상인 주택·;토지를 소유한 사람에게 부과하는 세금이다. 공시가격 기준으로 1주택자는 11억원, 다주택자는 1인당 합산 금액 6억원 이상이면 종부세를 낸다.
[[종부세 대상자, 법인 포함해 76만명]]
종부세 세액 계산 방식은 다소 복잡하다. ▶공시가격 ▶공정시장가액비율 ▶세율 크게 3가지로 결정한다. 올해는 이 3가지가 모두 오른다.
우선 가장 큰 부담은 공시가 상승이다. 국토교통부는 올해 아파트 같은 공동주택 공시가가 전년 대비 전국 19.08%, 서울은 19.91% 올랐다고 발표했다. 정부는 현재 시세 대비 약 70% 선인 공시가격을 5~10년에 걸쳐 90% 맞추는 공시가격 현실화 정책을 추진 중이다.
특히 시세 9억원 이상 고가 주택 공시가의 시세 반영 속도를 9억원 미만보다 높였다. 종부세 대상이 되는 고가 주택의 공시가 상승률이 평균 상승률보다 더 높다는 얘기다.
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종부세 세율도 조정지역 2주택자와 3주택자 이상의 다주택자는 1.2~6.0%로 지난해 0.6~3.2%보다 두 배 가까이 올렸다. 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 95%로 상향해 과표 반영률이 높아졌다.
가장 큰 타격은 다주택자다. 세율이 거의 2배로 인상된 데다, 공시가격과 공정시장가액비율도 오르는 등 부담이 한번에 겹쳐서다.
실제 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 계산에 따르면 서울 서초구 반포자이(공시가 22억4500만원, 전용면적 84㎡) 아파트와 서울 동작구 상도더샾1차(공시가 9억3860만원, 전용면적 84.992㎡) 아파트를 각각 한 채씩 총 두 채 가지고 있다면, 올해 종부세는 6139만7862원(농어촌특별세 제외)으로 지난해(2120만7217원)보다 189.5% 오른다.
장기보유·;고령자 특별 공제는 받지 않았을 때를 가정했다. 재산세·;농어촌특별세·;지방교육세 등을 합친 총 보유세도 지난해(3387만5824원)와 비교해 올해(8361만675원)는 146.8% 늘었다.
같은 아파트를 보유했을 때 지난해 종부세와 보유세 상승률(2019년 대비)은 각각 110.55%와 81.6%였다. 올해 상승률이 더 커졌다. 특히 이 기간 해당 아파트의 공시가격 상승률은 올해 16.27%로 지난해(24.2%)보다 오히려 낮았다. 하지만 세부담은 더 커졌다. 그만큼 다주택자에게 세율과 공정시장가액비율 상승이 큰 부담으로 작용했다.
1주택자도 고가 주택을 중심으로 세부담이 올해보다 소폭 더 는다. 올해 1주택자 종부세 세율은 과표에 따라 0.6~3.0%다. 지난해 0.5~2.7%에 비해 약간 오르는 데 그쳤다. 하지만 집값 상승으로 인해 공시가격이 큰 폭 오른 데다 공정시장가액비율도 높아져 부담 증가는 더 컸다.
우 팀장 계산에 따르면 마포염리GS자이(공시가 11억6000만원, 전용면적 84.692㎡) 아파트 1채를 보유하고 있다면 올해 종부세는 20만5200원이다. 지난해 10만5300원에 비해 94.9% 오른다. 다만 액수로 보면 상승 금액이 크진 않다. 전체 보유세는 올해 368만5147원으로 지난해(281만5934원)보다 30.8% 증가한다.
같은 1주택이라도 공시가 9억~11억원 주택 보유자는 올해 종부세 부담을 벗는다. 시세 기준으로 약 13억~15억원 수준이다. 정부와 국회가 1주택자의 종부세 부담을 우려해 공제금액을 올해부터 공시가 9억원에서 11억원으로 올렸다.
국회예산정책처는 공제금액 상향으로 올해 종부세 대상에서 빠지는 인원이 약 8만9000명이 될 것으로 보고 있다. 다만 전체 종부세 부과 대상은 지난해보다 약 10만 명 늘어난 76만 명(법인 포함)으로 추산했다.
집값 상승과 정부 정책으로 공시가격이 오른 데다 공정시장가액비율도 높아져 공제액수 상승에도 불구하고 납부 대상은 되레 더 많아졌다.
[[초고가 1주택, 세부담 상한 걸릴 듯]]
우 팀장은 “이번 종부세 개편 최대 수혜는 공시가 9억~11억원 주택을 가진 1주택자이지만, 원래 이 구간은 종부세 부담이 크지 않았다”며 “다만 집값이 많이 올랐고, 세액도 늘어 공시가 11억원 이상 주택을 가진 종부세 납부 대상이면 1주택자라고 하더라도 세부담이 지난해보다 더 늘어날 것으로 보인다”고 했다.
반면에 종부세 납부 대상 1주택자라도 초고가 주택 보유자는 종부세 상승률에서 큰 차이가 없다. 이들은 이미 지난해부터 세부담 상한선(1주택 기준 150%)을 넘겼는데, 올해도 이 제한에 걸릴 가능성이 높아서다.
실제 업계에서는 서울 강남의 아파트 대부분이 이 상한 기준을 넘길 것으로 보고 있다. 다만 2주택은 세부담 상한이 올해부터 200→300%로 늘어 상승 폭 체감이 더 커질 수 있다.
세종＝김남준 기자
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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