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1기 신도시 용적률 300% 땐 대박? 분당 재건축 사업성 84→87점 |
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| 등록일자 |
2022년 05월 04일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
분당,일산 등 1기 신도시 재건축 사업이 본격화 된다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 지난 2일 인사청문회에서 ";특별법을 만들어 즉시 마스터 플랜 작성에 들어갈 것";이라고 말했고 3일 대통령직인수위원회도 ";올해 말이나 내년부터 마스터 플랜에 따라 질서 있게 지역마다 재정비를 진행하겠다";고 강조했다.
1기 신도시 재정비는 새 정부의 주택 공급 확대 방안이다. 새 정부는 경기 분당·;일산·;평촌 등 서울과 인접한 1기 신도시에 신규 주택 10만 가구 이상을 공급할 계획이다.
이런 가운데 재건축 사업성을 좌우하는 용적률을 얼마나 높일 것인지에 관심이 쏠린다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(총면적)의 비율로, 이 수치가 높을수록 새로 지을 수 있는 가구 수가 늘고 기존 소유주가 부담해야 할 비용이 줄어 사업성이 높아진다.
1기 신도시 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리고, 역세권 등 일부 지역은 준주거지역 등으로 종상향을 해 용적률을 최고 500%까지 높이는 방안 등이 지금까지 거론된 새 정부의 방안이다.
중앙일보가 3일 프롭테크 스타트업 다윈중개에 의뢰해 성남시 분당 1기 신도시 지역 준공 25년 이상 아파트의 재건축 사업성을 시뮬레이션해 본 결과, 현재 성남시 조례대로 3종일반주거지역 기준 용적률 270%(최대 280%에서 임대주택 고려해 산정), 분양가상한제에 따른 추정 분양가 등을 적용하면 재건축 사업성이 108개 단지 평균 84점으로 나타났다.
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재건축 사업성 지수는 다윈중개가 재건축 대상 아파트의 ▶용적률 ▶전체 대지면적 ▶인근 분양가 ▶세대당 대지면적 ▶사업진행속도 등을 분석해 자체 개발한 지수다. 100점을 기준으로 이보다 점수가 낮을 경우 사업성이 떨어져 재건축 시 조합원의 부담이 커진다.
재건축 사업성이 뛰어난 것으로 평가받는 서울 강남구 압구정동 아파트의 경우 사업성 지수가 최대 128점(현대 4차)에 달한다.
실제 현재 1기 신도시의 평균 용적률은 ▶분당 184% ▶일산 169% ▶평촌 204% ▶산본 205% ▶중동 226% 등이다. 앞서 재건축 사업이 진행된 다른 지역 단지들의 용적률보다 높다. 또 지구단위계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.
다윈중개에 따르면 성남시 분당구의 노후 단지에 정부의 구상대로 용적률 300%를 일괄 적용할 경우 현행 최대 용적률을 적용했을 때보다 평균 사업성이 3점(84→87점) 높아진다.
용적률 상향에 따른 사업성 향상 효과가 두드러지지 않는 것이다. 다윈중개 사업성 지수 100점을 넘는 단지도 단 1곳(매화주공3단지·;107점)에 불과하다. 조사 대상 단지의 토지 용도는 1종 일반주거지역부터 준주거지역까지 제각각이다. 용적률 300%를 일괄적으로 적용할 경우 각 단지에 돌아가는 혜택의 크기도 다르다. 이럴 경우 단지별 형평성 문제가 제기될 가능성이 높다.
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또 일부 단지에 용적률을 500%까지 높이는 것은 소유주에 과도한 혜택이 돌아가는 데다 가구 수 증가로 인해 교통 문제나 상·;하수도 부족 문제 등 거주환경 악화를 피할 수 없게 된다. 또 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.
원희룡 국토부 장관 후보자도 1기 신도시 역세권 용적률 500% 상향과 관련해 ";어느 특정 지역에 (용적률을) 통으로 500% 준다는 것은 있을 수가 없다";고 일축했다. 다윈중개의 시뮬레이션에 따르면 용적률 500%를 분당 지역 노후 아파트에 일괄 적용하면 전용면적 84㎡(공급 33평) 아파트 약 16만 가구가 추가된다.
이는 현재 8만6359가구의 2배 수준이다. 기존 최대 용적률을 적용해 재건축하면 4만4329가구, 300% 일괄 적용 시 6만1888가구가 늘어난다.
정비사업 전문가들은 1기신도시 재정비에 있어 소유주의 사업성이 충분히 확보되고, 인허가 등 신속한 사업 진행되어야 하며, 거주환경이 악화되지 않는 선에서 신규 물량을 확보해야 한다고 강조한다.
이런 점을 고려해 법정 용적률 상한에 50%P의 인센티브를 더해 용도지역에 따라 용적률을 차등 적용한다고 가정할 경우 재건축 사업성은 84점에서 89점으로 6%(5점) 높아진다.
사업성 점수 100점 이상인 단지도 5곳으로 늘어난다. 분양가상한제 폐지가 함께 이뤄져 평(3.3㎡)당 일반분양가를 1000만원 높게 적용하면 평균 사업성은 19%(84→100점)가량 향상된다. 이 경우 사업성 점수 100점 이상인 단지도 51개로 증가한다. 추가되는 가구수도 8만6542가구다.
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박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 ";실제 시뮬레이션을 해보면 1기 신도시 노후 아파트 재건축에 용적률 400% 정도를 적용할 경우 사업성 확보는 물론, 기존 주거환경을 해치지 않는 범위에서 상당한 규모의 신규 주택 물량을 확보할 수 있다";며 ";이를 위해서는 대표적인 재건축 규제인 안전진단, 재건축초과이익환수, 조합원 지위 양도 제한, 분양가상한제 등에 대한 종합적인 재검토도 함께 이뤄져야 한다";고 설명했다.
전문가들은 또 1기 신도시 관련 정책 수립에서 사회적 합의가 선행되어야 한다고 지적한다. 김석환 다윈중개 대표는 ";용적률 상향 논의에 앞서 특정 지역 아파트 소유주에게 돌아가는 혜택을 어느 선까지 허용해줘야 하는지에 대한 사회적 공감대 형성이 우선되어야 한다";고 강조했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)도 ";사업성 확보를 위해 용적률을 높일 경우 건폐율을 낮춰서 도로나 공원 용지를 확보할 수 있도록 하는 등의 사회적 합의를 끌어내야 주거환경 악화를 피할 수 있다";고 말했다.
김원 기자
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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