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매매 2억인데 전세 3억…전국 아파트 25% ‘깡통전세’ 위험 |
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| 등록일자 |
2022년 07월 07일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
전국 아파트 단지의 약 25%가 전세 보증금을 떼일 수 있는 ';깡통전세'; 위험에 노출된 것으로 나타났다. 아파트 전세 보증금이 매맷값 보다 높은 ';역전세'; 사례도 잇따르고 있다.
중앙일보가 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올해 4~6월 데이터를 토대로 전국 아파트의 전셋값과 매맷값 차이를 비교해본 결과 ';깡통전세';라 불리는 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율·;최고가 기준)이 80% 이상인 단지가 4729곳으로 조사됐다.
조사 기간 전세와 매매 거래가 각각 1건 이상 이뤄진 전국 아파트 단지는 1만9164곳으로 ';깡통전세'; 아파트는 전체의 24.7%를 차지했다.
실제 집값이 하락세를 보이면서 지방 중소도시를 중심으로 전세가율이 위험 수위에 다달았다는 지적이 나온다. KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 수도권과 광역시를 제외한 지방지역의 아파트의 전세가율은 75.4%로 집계됐다.
이는 지난해 7월(75.5%) 이후 1년만에 가장 높은 수준이다. 충남의 경우 78.9%로 전국에서 가장 높은 수준을 나타냈고, 경북(78.6%)과 충북(77.0%) 등이 뒤를 이었다.
심지어 조사 기간 최고가 기준 전셋값이 매맷값을 뛰어넘은 ';역전세'; 아파트 단지도 전국에 510곳 있는 것으로 집계됐다.
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전문가들은 지난해 지방 중소도시를 중심으로 공시가격 1억원 미만 아파트 매수가 유행처럼 번지면서 ';역전세'; 위험을 키웠다고 지적한다. 충북 충주시 호암동의 A아파트(616가구)의 경우 지난 3개월간 전용면적 56.9㎡의 평균 매맷값은 5500만원, 최고가는 7150만원이었다.
하지만 전셋값 평균은 6614만원, 최고가는 7000만원을 기록했다. 전세 평균값이 매맷값을 뛰어넘은 역전세가 나타난 것이다. 전남 광양시 중동 B아파트는 조사 기간 전용면적 59.8㎡의 전세 최고가가 8500만원인데, 매매 최고가는 8300만원으로 역전세가 나타났다.
이들 아파트는 지난해 공시가격 1억원 미만 아파트 매수가 유행할 당시 갭투자자의 집중 타겟이 된 곳이다. A아파트의 경우 지난해 9월 한달에만 111건의 매매 거래가 이뤄지기도 했다.
당시에도 전셋값과 매맷값 차이가 1000만~2000만원에 불과해 소액 투자로 단기 시세차익을 노리는 투기가 극성을 부렸다. 정부가 공시가격 1억원 이하인 경우는 주택 수에 상관없이 기본 취득세율(1.1%)을 적용한 것도 이를 부추긴 요인이 됐다.
';전세 사기'; 의심사례도 포착됐다. 206가구 모두 전용면적 60㎡로 구성된 인천 부평구 십정동의 C아파트는 조사 기간 4건의 매매가 이뤄졌는데 평균 가격은 2억2713만원이다. 최고가는 2억4950만원이며, 현재 매물 호가는 2억1000만~2억5000만원 수준이다.
같은 기간 전세는 56건이 신고됐고, 평균 가격은 3억259만원, 최고가는 4억2000만원으로 나타났다. 평균 가격으로 전셋값이 매맷값보다 7546만원 비싸며, 최고가 기준으로 보면 차이가 1억7050만원 벌어진다.
십정동에서 영업 중인 D공인중개사는 ";전문업자로 의심되는 사람들이 전단지 광고, 전·;월세 거래 전문 사이트 등을 통해서 세입자를 모아 비정상적인 역전세 계약을 체결한 것";이라며 ";전세 사기일 가능성이 높아 보인다";고 말했다.
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위험 신호는 곳곳에서 나오고 있다. 이날 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 전세보증금반환보증 사고 금액은 3407억원으로 상반기 기준 역대 최고치를 기록했다. 이는 지난해 전체 사고 규모의 58.8% 수준이다.
전세보증금반환보증은 HUG가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자에게 보증금을 지급한 뒤 추후 구상권을 행사에 집주인에게 청구하는 제도를 말한다.
하지만 역전세의 경우 세입자 보호가 더 어려워진다. HUG 관계자는 ";전세금 반환 전세보증보험의 경우 전셋값과 선순위 채권의 합이 주택 가격 이내여야 가입이 가능하다";며 ";전셋값이 매맷값을 크게 웃도는 역전세의 경우 보증보험에 가입할 수 없어서 이런 경우 세입자가 전세권 설정 등을 통해 임대차 보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법 밖에 없다";고 설명했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 ";아파트값이 비싼 서울 등의 경우 소액 갭투자가 어렵기 때문에 ';깡통 전세'; 위험이 적지만 지방의 저가 아파트의 경우 전세가율이 높을 수밖에 없어 세입자가 피해를 보는 경우가 많다";며 ";임차인들이 전세 계약 전 매매가격 등을 세심히 살펴볼 필요가 있다";고 지적했다.
김원 기자
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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