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15억짜리 부모 집 잠깐 들어가 살면…이때도 증여세 낸다고? |
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2022년 08월 23일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
연말께 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집 마련 문제로 고민이 많다. 대출 금리가 워낙 높다 보니 전세보증금을 마련하는 게 쉽지 않아서다.
요즘엔 부모 명의의 13억원 상당의 서울 아파트에 1~2년 정도 살면서 돈을 모으는 방향으로 예비 신부와 논의 중이다. 아버지가 은퇴한 뒤 주로 강원도 홍천의 전원주택에서 지내는 부모에게도 허락을 받았다.
걱정이 되는 건 가족끼리 공짜로 집을 빌려 살 수 있는지, 세금 등의 문제가 생기는지다. 그는 “혹시라도 나중에 세금 문제가 생기지 않도록 부모님에게 월세를 내야 할지 아니면 공짜로 살아도 되는지 헷갈린다”고 말했다.
원칙적으로 타인의 주택에 무상으로 거주하면 증여세가 부과된다. 집주인이 받았을 월세 등 임대료만큼의 이익을 누리고 있기 때문이다. 세법에선 무상 사용에 따른 이익(임대료 등)을 주택 소유주로부터 증여받았다고 판단하고 증여세를 매긴다.
특수관계자인 가족을 비롯한 친척이라도 부동산(아파트 등 주택과 토지, 상가)을 공짜로 사용하면 증여세 과세 대상이다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “간혹 부모 명의의 땅에 자녀가 건물을 짓는 사례가 있다”며 ";부모 명의의 토지를 무상으로 이용해도 증여세가 매겨진다”고 말했다.
다만 실제 증여세 청구서가 날아드는 건 부동산을 공짜로 사용한 이익(증여재산가액)이 1억원 이상일 때다. 양경섭 세무그룹 온세 세무사는 “주택 무상 사용 이익은 5년 단위로 합산하고, 합산한 증여재산가액이 1억원을 넘으면 증여세를 부과한다”고 말했다.
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계산 방법은 어렵지 않다. 부동산 시세에 연 2%의 무상사용료율을 곱한 뒤 5년간의 현재 가치(부동산 가액*연 2%*3.7908)로 계산한다. 2%의 무상사용료율은 1년간 부동산 사용료를 고려해 기획재정부 장관이 정한 비율이며, 3.7908은 기재부 장관이 5년간 부동산을 무상사용한 이익을 매년 10%의 이자율로 나눠 구한 값이다.
사례 속 A씨가 13억원 상당의 부모 아파트에 공짜로 거주하면 무상 사용 이익으로 9856만800원이 발생한다. 증여재산가액이 1억원을 넘지 않기 때문에 A씨에게 증여세는 부과되지 않는다.
집값이 더 비싼 15억원 상당의 아파트였다고 가정하면, 무상 사용 이익은 1억1372만4000원으로 1억원을 넘는다. 이때는 618만1228원의 증여세가 부과된다. 성인 자녀 1인당 5000만원 한도의 증여세 공제와 3% 신고세액 공제를 적용한 금액이다.
양경섭 세무사는 “일반적으로 부동산 시세가 13억원을 넘지 않으면 무상으로 거주해도 증여세가 부과되지 않는다”고 말했다.
하지만 세금 측면에선 부모와 함께 사는 게 유리하다. 우선 동거주택 상속공제 혜택을 받을 수 있다. 10년 이상 부모를 부양한 자녀는 주택을 상속받을 때 6억원까지 추가 상속 공제가 된다. 여기에 일괄공제 5억원을 받으면 모두 11억원까지 공제받을 수 있다.
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주의할 점은 있다. 동거주택 상속공제 혜택을 받으려면 상속 개시일(사망일)을 기준으로 과거 10년간 자녀(상속인)의 주민등록부상 주소가 부모(피상속인)와 일치해야 한다. 또 피상속인은 1세대 1주택자이고, 상속인은 무주택자여야 공제 혜택을 챙길 수 있다.
부모 봉양을 위해 자녀가 부모와 함께 살면 양도소득세 부담도 줄어든다. 10년간 주택 수를 합치지 않기 때문이다. 집 한 채를 보유한 부부가 부모 집으로 주소를 옮겨도 1가구 2주택자로 분류하지 않는다는 얘기다. 특히 10년 안에 먼저 판 주택은 1가구 1주택으로 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
우병탁 세무사는 “이때 부모 중 한 분의 나이가 합가일 기준 만 60세를 넘어야 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 강조했다.
염지현 기자
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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