2023-03-23

국토교통부

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□1 올해 변동률은 ' '05년 제도 도입이후 최대 하락, 수혜국민 크게 늘어

▸ 지난 10년간의 상승추세에서 올해 큰 폭의 하락세로 전환

□2 ' '20년 대비 집값은 높으나, 그간 정부 노력으로 세 부담은 크게 낮아짐 ⇒ 국민과의 약속 이행

▸(' '22년 적용) 공정시장가액비율 하향 (재산세: 60→45%, 종부세: 95→60%)

▸(' '23년 적용) 공시가격 현실화율 ' '20년으로 환원 (71.5 → 69.0%)종부세 기본공제 상향(6→9억, 1주택자 11→12억), 세율 인하 등

⇒ 가액별 시뮬레이션* 결과, ' '20년 대비 약 20%이상 세부담 감소(1세대 1주택자) * 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 ' '22년과 동일하다고 가정

□3 보유세 외에 건강보험료, 국민주택채권매입액 등 부담도 크게 낮아져

▸ 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료는 월평균 3.9% 감소

▸ 부동산 등기 시 부담하는 국민주택채권 매입도 연간 1천억원 감소

□4 기초생활보장, 국가장학금, 근로장려금 등 혜택은 크게 늘어

▸ 지난 2년간 공시가격 상승으로 수혜대상에서 탈락한 국민이 복지혜택을다시 누릴 수 있고, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 전망

□ 국토교통부(장관 원희룡)는 ｢부동산공시법｣(제18조)에 따라 ' '23.1.1.기준공동주택 공시가격(안)*에 대해 소유자 등을 대상으로 3월 23일부터4월 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 밝혔다.

* (열람대상) 전체 1,486만호(아파트 1,206만호, 연립주택 53만호, 다세대주택 227만호)

1. 공시가격 하락효과(요약)

□ 올해 공동주택 공시가격(안)의 전년대비 변동률은 ▵18.61%로, 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 ' '21년 수준으로 돌아간 것이다.

ㅇ 그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락하였고,

ㅇ 이에 더해 작년 11월 발표한 ｢공시가격 현실화 수정계획｣에 따라 ' '23년 현실화율을 ' '20년 수준으로 낮춘(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 추가 하락 요인으로 작용하였다.

□ 공시가격 인하와 함께 지난해 부동산 세제 정상화 등의 조치로 인해 금년도 보유세 부담이 대폭 감소하여 『' '20년 수준으로 보유부담 완화』라는 윤석열 대통령이 대선과정에서 제시한 국민과의 약속을 이행하게 되었다.

ㅇ 윤 대통령은 지난 2년 동안(' '21~' '22) 집값 급등과 맞물린 ｢현실화 계획｣(' '20.11)으로 국민 보유부담이 가중됨에 따라, 대선공약으로 종부세 개편 등 부동산 세제 정상화를 제시한 바 있으며,

ㅇ 지난해 공정시장가액비율을 인하(재산세 60→45%, 종부세 95→60%)하고, 종부세법 개정을 통해 금년분부터 공제금액을 인상(6억원→9억원, 1세대1주택자는 11→12억원)하여 보유세 부담을 대폭 완화하였다.

□ 또한 공시가격 하락으로 국민들의 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담도 크게 줄어들게 된다.

□ 한편, 공시가격 하락으로 국민이 받을 수 있는 혜택은 늘어난다.

ㅇ 공시가격은 기초생활보장제도, 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 각종 복지제도에서 재산수준을 평가*하는 기초자료로 활용된다.

* 토지, 건물(주택), 자동차 등의 재산수준 또는 소득환산액 산정 시 공시가격 활용

- 즉, 보유 중인 부동산의 공시가격이 하락하여 재산가액이 낮아지면 이를 활용하는 각종 복지제도의 수혜대상 기준을 충족하기 쉬워진다.

ㅇ 이에 따라 지난 2년간 공시가격 상승으로 인해 수혜대상에서 탈락한 국민이 대상으로 포함되거나, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 수 있다.

2. 공동주택 공시가격(안)

□ ' '23년 공시가격(안)은 ' '22년 대비 전국 평균 18.61% 하락하였다.

 이는 ' '05년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락으로, ' '14년부터 이어져오던 공시가격 상승세가 10년 만에하락세로 전환된 것이다.

ㅇ 또한 역대 공시가격이 2차례 하락했던 시기(' '09년 △4.6%, ' '13년 △4.1%)에 비해서도 약 14%p가 더 하락한 수치이다.

ㅇ 지역별로는 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한 가운데, 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 크게 나타났으며,

- 전년도 변동률과 비교하면 ' '22년 공시가격 상승률이 컸던 인천(+29.32%→-24.04%), 경기(+23.17%→-22.25%)에서 올해 하락폭이 크게 나타났다

ㅇ 올해 공시가격의 중위값*은 1.69억원으로 지난해 1.92억원보다 2천3백만원떨어졌으며, 지역별로는 서울 3.64억원, 세종 2.71억원, 경기 2.21억원순으로 나타났다

* (중위값, median) 여러 개의 자료를 크기 순서대로 놓았을 때 가운데 있는 값

3. 국민부담 완화

➊ 보유세 부담

□ 올해 국민들의 보유세(재산세+종부세) 부담은 공동주택 공시가격 하락, ' '22년 종부세 세제개편*, ' '23년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망된다.

* ➊ 기본공제금액 인상 : 6억원→9억원 (1세대 1주택자 11억원→12억원)

  ➋ 조정대상지역 2주택 및 과표 12억원 이하 3주택 이상에 대한 중과 폐지

  ➌ 세율 인하 : (2주택 이하) 0.6~3.0% → 0.5~2.7%, (3주택 이상) 1.2~6.0% → 0.5~5.0%

□ 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이' '22년과 동일하다고 가정하여시뮬레이션 해본 결과(참고), 올해 보유세 부담은 ' '22년 대비 크게 줄어들고, ' '20년 수준보다 줄어들 것으로 예상된다.

ㅇ 다만, 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에따라 결정되며, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정이다

□ 한편, 재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만호가 증가한 1,443만호(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용세대*가 크게 늘어날 전망이며,

* 공시가격 9억원 이하인 주택 한 채만 보유한 세대에는 재산세율 0.05%p 경감

ㅇ 지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질

* 예) (공시가격) ' '22년 1.5억원(과세표준 6,750만원) → ' '23년 1.2억원(과세표준 5,400만원)(세율구간) 3만원+과세표준 6천만원 초과분의 0.1% → 과세표준의 0.05% 적용

➋ 건강보험료(지역가입자) 부담

□ 지역가입자의 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수 당금액(208.4원/점, ' '23년)을 곱하여 산정되어, 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다.

ㅇ ' '22.12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격하락으로 지역가입자의 건보료가 세대당 전년동월 대비 월평균 3,839원(지역가입자 평균납부액의 △3.9%) 감소*하는 효과가 있을 것으로 보인다.

* 세대별 건보료 수준은 소득·재산변동, 세제변동에 따라 다를 수 있음

➌ 국민주택채권 매입부담

□ 공시가격 하락으로 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1천억원* 가량 줄어든다.

* (가정) 전년도 국민주택채권 발행금액(11.3조원)에 공시가격 하락률(18.61%) 적용

ㅇ 예를 들어 서울에 소재한 ' '22년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이' '23년에 5.79억원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2,170만원에서1,505만원으로 665만원 감소하고, 이를 할인(' '23.3.13 기준 12.7% 적용)하여 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 된다.

4. 국민혜택 확대

□ 공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀)등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다.

➊ 기초생활보장제도

□ 기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액(소득평가액+재산의 소득환산액)이기준 중위소득의 일정 비율 이하*일 경우 수급자로 선정하고 있다.

* ' '23년 기준, 생계급여 30%, 의료급여 40%, 주거급여 47%, 교육급여 50%(4인 가구 ' '23년 기준중위소득 월 540만원)

ㅇ 따라서, 기초생활보장급여 신청가구(또는 기존 수급가구)가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하며,

- 가구의 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정되거나, 기존 수급가구의 급여액*이 늘어날 수 있다.

* 생계급여액은 “중위소득 30% - 소득인정액”이므로 공시가격 하락으로 소득인정액이 줄면, 급여액이 증가

➋ 국가장학금

□ 공시가격 하락으로 학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금*(Ⅰ 유형)의 수혜대상도 확대될 전망이다.

* 가구별 중위소득 200% 이하 대학생에 등록금 지원(연 350만원~등록금 전액)

ㅇ 국가장학금 Ⅰ유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월 소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하*인 가구에 지원된다.

* 4인 가구 ' '23년 중위소득 540만원

ㅇ 따라서 공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로' '23년 국가장학금을 받지 못하던 가구 중 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 ' '24년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대된다.

➌ 장려금(근로, 자녀)

ㅇ 공동주택 공시가격 하락으로 내년(' '23년 귀속) 근로장려금, 자녀장려금수급대상 가구는 올해(' '22년 귀속)보다 약 32만 가구 증가할 전망*이다.

* 가구유형별 총소득기준금액(단독 2,200만원, 홑벌이 3,200만원, 맞벌이 3,800만원)을 충족한 가구 재산가액에 지역별 공시가격 증감률 등을 반영하여 추정

□ 한편, ' '23년 공시가격이 복지혜택에 적용되는 시점은 제도별로 상이하며, ' '23년 말부터 ' '24년 상반기에 적용 예정이다

5. 향후계획

□ ' '23년 공동주택 공시가격(안)은 4.11(화)까지 소유자 등의 의견을 제출받아반영 여부를 검토하고, ｢부동산 공시법｣에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐, 4.28(금)결정·공시할 예정이다.

ㅇ 공시가격(안)은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)에서 3.23(목) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3.23(목)부터 4.11(화)까지 열람할 수 있다

ㅇ 의견이 있는 경우 4.11(화)까지 의견서를 ｢부동산 공시가격 알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)을 통해 온라인으로 제출하거나, 관할 시･군･구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문 제출*할 수있다.

* 공동주택가격 의견서 양식은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에서 내려 받거나, 시․군․구청 민원실에 비치된 서식 이용

※ 부동산 공시가격 전화 상담실 : ☎ 1644-2828 (운영시간: 09:00~17:30)

□ 4.28(금) 공동주택 공시가격을 결정‧공시할 때에는 공시가격 산정근거인 주택 특성, 거래사례 및 종합적인 산정의견이 포함된 산정기초자료도 함께 공개할 예정이다.

ㅇ 결정·공시 이후에는 4.28(금)부터 5.29(월)까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 예정이다.