올해 주택시장은 짙은 안개 속에 갇혔다. 정부의 규제가 꼬리의 꼬리를 물고 이어지면서 주택시장을 겹겹이 에워쌌다. 추가 규제도 논의되는 상황이다. 목적지는 알겠는데 가는 길을 찾기가 쉽지 않은 상황이다. 이에 부동산 전문가 여덟 명과 길을 모색해 보았다. 이들의 조언을 모은 결론부터 말하자면 무주택 실수요자는 ‘못 먹어도 고(Go)’, 다주택자는 ‘선택과 집중’이 주요 전략이다.
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이런 판단의 잣대 중 하나는 5~6월을 기준으로 전·후 시기를 저울질해보는 것이다. 주택시장 물량이 크게 달라질 수 있어서다. 업계에선 올해 봄 분양 물량이 전국 8만여 가구에 이를 것으로 예상한다. 그 중 최대 4만8000여 가구가 수도권에 쏟아질 예정이다. 지역별로 서울 1만7000여 가구, 경기 2만1000여 가구, 인천 9000여 가구다.
도시정비사업 물량도 대기 중이다. 재개발·재건축 물량이 수도권에 9만300여 가구, 지방에 5만8000여 가구가 예정돼 있다. 정부의 압박에 등 떠밀려 다주택자들이 내놓을 매물까지 더하면 그 규모는 더욱 커질 전망이다. ；
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관건은 공급자와 수요자의 심리전이다. 이번 봄 물량 중엔 민간택지 분양가상한제가 적용(5월부터)되기 전에 소진하려는 물량이 적지 않다. 그동안 주택시장을 옥죄는 규제들로 인해 공급업체마다 분양시기를 늦추며 지금까지 누적된 물량이다. 정부가 분양가 상승과 중도금 대출을 차단한 점도 분양이 미뤄진 주 이유다.
규제를 수시로 꺼내는 이번 정부의 성향을 고려하면, 앞으로도 변수가 많을 시장 상황도 조바심을 내게 만든다. 그러다보니 공급자 입장에선 제 값을 쳐줄 때 빨리 털어내고 싶은 마음이 간절하다. 인건비·자재비·공사비 등도 오르는 상황에서 분양가상한제까지 적용하면 기대했던 수익이 물거품이 되기 때문이다. 각종 규제에도 식지 않는 집값 상승세와 청약 열기도 이런 공급자의 속내를 부추긴다. ；
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[[공급자·다주택자 심리 읽어 매수 적기 파악]]
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다주택자도 과세 부담이 되는 주택을 올 봄에 빨리 처분하고 싶어한다. 10년 넘게 보유한 조정대상지역의 주택을 팔면 양도소득세 중과를 면제 받고 장기보유특별공제도 누릴 수 있어서다. 이는 정부가 주택공급 물꼬를 트기 위해 6월까지 한시적으로 운용하는 조치다. 게다가 주택시장에서 봄은 수요가 몰리는 성수기다. 높은 시세도 다주택자에게 유리하다. 거품이 많이 꼈다는 지적이 계속될 정도로 최근 집값이 고점에 다다랐다는 시각이 많다. 수도권 집값만해도 최근 6년 동안 상승세를 지속했다. 즉 다주택자 입장에서도 올해 봄은 집을 팔기에 최적기인 셈이다.
주택임대소득 전면 과세 정책도 다주택자의 매도를 재촉한다. 정부는 올해부터 2주택 이상 2000만원 이하 주택임대소득에도 과세하겠다는 방침이다. 1주택자도 9억원 넘거나 해외에 있는 주택에서 임대소득이 생기면 과세대상이다.
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이 같은 상황은 실수요자 입장에서도 호기가 된다. 선택지가 많아지기 때문이다. 특히 공급 가뭄에 시달리는 서울 수요자에겐 적기다. 서울 내 주요 분양 예정 단지로는 강남구의 개포주공1단지와 대치1지구, 서초구 방배6구역, 서초구 잠원동신반포 13·14차, 동작구 흑석뉴타운 흑석3자이, 은평구 수색증산뉴타운 수색6·7구역과 증산2구역, 중구·종로구 세운재정비촉진지구, 서울 강동의 둔촌주공과 천호·성내 재정비촉진지구 등이 있다.
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문제는 청약·매입에 나서는 시기를 언제로 잡느냐다. 분양가상한제 적용 전엔 물량이 많지만 가격이 비싸고, 적용 후엔 가격은 다소 저렴하지만 물량이 적을 수 있다. 분양가상한제를 적용 받은 아파트는 최장 10년 동안 전매가 제한되고 실거주 요건도 채워야 해 재산권 행사에 불리할 수 있다.
가점 경쟁도 따져봐야 한다. 서울 같은 투기과열지구에서 분양하는 민영주택은 전용 85㎡ 이하는 모두 가점제로, 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%과 추첨제 50%로 당첨자를 가린다. KB국민은행에 따르면 지난해 서울 강남 지역의 평균 청약가점은 송파구 68.5점, 강남구 65.4점, 동작구 65.2점에 이를 정도로 치열했다. 갈아타려는 1주택자는 무주택 1순위의 싹쓸이를 피해 중대형 추첨, 대단지, 초소형 평수 같은 틈새 물량을 노리는 전략이 필요하다. ；
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[[틈새물량·후분양제·3기신도시도 대안]]
전문가들은 가점이 낮아도 청약 문을 계속 두드리라고 주문한다. 대출 규제로 자금을 마련하지 못해 포기한 미계약 물량을 노리기 위해서다. 가점이 부족하면 무순위 접수로 진행되는 선시공 후분양제 단지를 노리는 것도 한 방법이다. 다만 후분양제는 수요자가 중도금 없이 잔금(분양가의 약 90%)을 한번에 내야 한다. 이런 부담 때문에 최근 서울의 후분양제 단지들에서 당첨 포기자가 여럿 나오기도 했다.
서울 도심에 진입하기 어렵다면 금천·청량리 같은 서울 외곽지역, 서울과 가까운 용인·위례, 서울을 오가는 수요가 많은 남양주·인천 등도 추천 대상이다. 전문가들은 그 중에서도 지금은 불편하지만 앞으로 교통망과 기반시설이 확충될 지역을 선별하라고 당부한다. 저렴하게 장만하고 향후 시세차익도 챙길 수 있어서다.
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3기 신도시(고양 창릉, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양, 하남 교산)도 고려 대상이다. 정부는 이 이곳에서 30만 가구를 순차적으로 공급할 계획이다. 이와 함께 안산 장상·신길2, 용인 구성, 수원 당수2 등 수도권 26곳에도 중소형 택지지구를 조성해 주택을 공급할 예정이다.
이호용 국민은행WM스타자문단 세무사는 “특히 신혼부부는 취득세 감면, 특별공급, 결혼 기준 7년 확대 등의 혜택을 적극 활용하라”며 “가점도 함께 쌓아가는 투트랙 전략을 쓰라”고 조언했다.
박정식(tangopark@joongang.co.kr)
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