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상가투자, 옥석가리기 필요…배후수요·유동인구 풍부한곳 골라 |
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2018년 07월 25일 |
자 료 원 |
조인스랜드 |
정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되고 저금리 기조가 지속되면서 상가가 안정적인 투자처로 각광받고 있다. 목이 좋은 상가는 나오기가 어렵지만 잘만 고르면 짭짤한 투자 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
하지만 이런 때일 수록 투자에 신중을 기해야 한다는 게 부동산 전문가들의 조언이다. ＇옥석가리기＇식 선별 투자가 필요하다는 것이다.
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[[상가투자, 배후수요 · 유동인구 따져야]]
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부동산 전문가들은 요즘 같은 때 상가 투자는 배후수요와 유동인구 등은 기본이고 지역 특성·소비행태·경쟁상황 등을 입체적으로 고려해야 한다고 말한다. 최근 위례·다산·미사 등 수도권 주요 신도시 상가처럼 수요에 비해 분양물량이 많이 나오고 개발호재 등이 무산되면서 기대한 만큼 상권이 형성되지 않아 어려움을 겪는 사례가 적지 않게 나오고 있기 때문이다. 이는 기본적 수요 예측과 경쟁 상황 분석이 제대로 이뤄지지 않은 결과라는 것이다.
한 상가 전문가는 “상권은 살아있는 생물처럼 민감하다. 배후수요와 유동인구, 그리고 아이템 등을 잘 선택해야 한다. 신도시 상가는 변수가 너무 많아 초기 예상과 다른 경우가 많다. 최근 배후수요가 탄탄하고 유동인구가 많으며 도시재생이 시작되는 구도심을 잘 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
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그렇다면 안정적인 상가 투자처를 고르는 노하우는 없을까. 정부기관이나 지자체에서 발표하는 자료를 꼼꼼히 살펴보면 의외로 괜찮은 입지들을 찾아 낼 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 한국감정원이 발표한 올해 1분기 소규모상가 지역별 투자수익률 자료에 따르면 전국 평균은 1.58%이며, 서울은 1.83%를 기록했다. 강남은 1.59%, 강북 도심은 1.81%의 수익률을 보였다. 이에 비해 새롭게 상권이 형성되고 있는 세종시의 소규모 상가 투자 수익률은 1.41%로 서울 평균보다 낮았다.
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서울 상권 중 서울 평균 수익률보다 높은 곳은 대체로 홍대합정(3.46%), 광화문(3.08%), 목동(2.44), 신림역(2.18%), 용산(2%) 등의 인기 상권지역이었다. 이 외에도 투자 수익률이 높은 곳은 불광역(1.92%), 성신여대(1.91%), 건대입구(1.88%) 등으로 나타났다. 특히 이들 지역은 강북 역세권으로 배후수요와 유동인구가 풍부한 지역 특성을 갖고 있다.
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최근에는 배후수요와 유동인구가 풍부한 입지로 개발이 막 시작되는 방학역세권이 상가투자 유망지로 떠오르고 있다. 방학역은 지난해 서울도시철도 집객 기준 일 평균 2만 여명이 이용하는 도봉구의 핵심 지하철역 중 하나다. 유동인구에 비해 역세권 편의시설은 아직 발달되지 않았는데 최근 CGV가 입점하는 복합쇼핑몰 개발이 본격화되면서 이슈가 되고 있다.
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[[상가투자 새 유망지 ‘방학역 역세권’]]
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피데스개발은 지난 7월 4일 지하철 1호선 방학역 바로 옆 초역세권에 들어서는 ‘방학역 모비우스 스퀘어’ 개발계획을 발표했다. 방학역 역세권에 위치한 옛 KT방학빌딩 부지에 지하 5층~지상 10층 규모로 조성되는 ‘방학역 모비우스’는 국내 최대 멀티플렉스 영화관인 CGV가 1000여석 규모로 입점을 확정했으며 식음료(F&；B)를 비롯한 다양한 MD 구성을 선보일 계획이다.
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방학역 역세권은 지하철 이용객이 하루 평균 2만여 명에 달할 뿐만 아니라, 바로 앞 버스 정류장의 1일 평균 이용객도 7000여명에 이르는 곳으로 풍부한 유동인구를 자랑한다. 또한 주변으로 아파트 단지를 비롯한 주택이 밀집되어 있어 1~2인 가구는 물론 가족 단위 배후수요도 풍부하다.
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방학역 역세권은 또 유동인구와 배후수요가 많은 데 비해 대부분 노후한 소규모 상가로만 구성돼 있어 수요에 비해 상가가 절대적으로 부족한 대표적인 지역으로 꼽히는 곳이다. ‘방학역 모비우스 스퀘어’ 개발이 시작되면서 도봉소방학교 부지 등 인근 개발 움직임이 가속화될 것으로 예상된다.
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상가 투자 전문가들은 “알짜 상가투자를 위해 정부기관, 지자체 등에서 발표하는 상권 분석 자료와 함께 인근 주택 수, 유동인구 등을 꼼꼼히 살펴 봐야 한다. 특히 안정적인 수익률을 보이는 알짜 상가는 매물로 나오기가 힘든 만큼 도시재생으로 개발이 막 시작되는 역세권을 중심으로 희소성 높은 상가확보의 기회를 노려볼 만하다”고 조언했다.
조인스랜드 취재팀
자료제공 : 중앙일보조인스랜드
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