아파트 분양권 시장에 활기가 돌면서 불법·편법이 판치고 있다.
매매 계약서에 실제 거래가격보다 낮은 금액을 적는 ‘다운계약’이 기승을 부린다. 전매가 풀리지 않은 분양권을 미리 사는 이중등기(복등기)도 등장했다.
하지만 나중에 분양권을 다운계약한 사실이 드러나면 매도자·매수자 할 것 없이 세금을 중과당할 수 있어 주의해야 한다. 분양권은 분양계약서로, 아파트가 완공돼 입주(등기)하기 전에 사고 팔 때의 권리관계를 말한다.
국토교통부에 따르면 올 들어 6월까지 전국에서 거래된 분양권은 14만3534가구다. 이는 지난해 같은 기간(10만4385가구)보다 35%, 2012년(7만8904가구)보다 45% 늘어났다.
우리은행 부동산연구실 홍석민 실장은 “정부가 전매제한 등 규제 완화에 나서면서 분양권 시장이 커지고 있다”며 “위례신도시·화성시 동탄2신도시·혁신도시 등 인기지역을 중심으로 수천만원에서 억대의 웃돈이 붙자 다운계약이 늘고 있다＂고 말했다.
전남도에 따르면 올 들어 7월 말까지 다운계약 486건이 적발됐다. 부산에선 대연혁신도시에서만 84건의 다운계약이 덜미를 잡혔다.
다운계약은 대부분 양도소득세를 아끼기 위해 이뤄진다. 분양권은 양도소득세 중과 대상이기 때문이다. 계약 후 1년 안에 팔면 차익의 50%를, 2년 안에 팔면 40%를 각각 세금으로 내야 한다.
예컨대 계약한 지 1년 반 만에 웃돈 5000만원을 받고 분양권을 팔면 기본 공제와 누진 공제를 제외한 양도세는 2000만원 정도 된다. 하지만 실제 거래보다 4000만원 싸게 다운계약하면 양도세를 300만원만 내면 되고, 5000만원 낮게 적으면 양도세를 한 푼도 내지 않는다.
위례신도시의 한 중개업소 관계자는 “분양권을 사는 입장에선 나중에 집을 팔 때 불리하지만 인기 있는 매물이고 다운계약 조건으로 가격을 더 깎아주거나 매도자가 중개수수료를 대신 내주기도 하니 성행한다”고 전했다.
[[다운계약, 실거래가 전산화로 쉽게 들통]]
한데 다운계약하다 적발되면 미납한 세금은 물론 별도의 과태료도 내야 한다. 매도자는 다운계약으로 줄어든 양도세 미납분과 미납분의 40%를 부당과소신고불성실가산세로 내야 한다.
매수자는 미납한 취득세는 물론 취득세의 3배(매매가 5%) 이하의 별도 과태료를 문다. 매수자의 경우 양도세 비과세 대상이라도 혜택을 받지 못한다. 예컨대 1가구 1주택으로 2년 이상 거주하고 집을 팔더라도 양도소득세를 내야 하는 것이다.
이를 중개한 중개업자는 과태료(취득세 3배)를 내고 6개월 이상 영업정지를 당할 수 있다. 국민은행 임채우 부동산전문위원은 ＂다운계약의 경우 2007년 이후 주택 실거래가가 전산관리되면서 쉽게 드러난다＂며 ＂당장 비용 절감의 유혹을 느끼더라도 정상적인 계약을 하는 것이 안전하다＂고 말했다.
복등기는 매매를 할 수 없는 분양권을 매매 계약한 후 나중에 전매가 풀리는 시점에서 소유권을 넘겨 받는 것이다.
대개 웃돈이 더 오르기 전에 매입하려는 매수자가 취득세와 양도세까지 모두 부담한다. 하지만 복등기는 법적으로 보호 받지 못한다. 계약금을 줬어도 매도자가 계약을 부인하면 계약금을 떼일 수 있다.
분양권을 살 때는 중개수수료도 잘 따져봐야 한다. 수수료율은 일반적인 주택 거래와 같은 매매가격의 0.5%지만 계산법이 다르다. 분양권은 아파트 준공(입주) 전에 권리관계를 사고 파는 것이라 초기 계약금과 매도자가 그간 낸 중도금과 웃돈이 거래 금액이 된다.
예컨대 같은 아파트라도 계약금 1억원에 웃돈 5000만원일 경우 중도금을 1억원 냈다면 2억5000만원의 0.5%가 수수료가 된다. 중도금을 1억5000만원 낸 시점에서 거래하면 3억원을 기준으로 수수료가 책정된다.
최현주(chj80@joongang.co.kr)
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