공공택지내 분양가 상한제가 적용되는 중대형 공동주택의 기본형 건축비 상한액이 평당 369만원으로 고시됐다.
이에따라 오는 8월에 나올 판교 중대형 아파트의 45평형 분양가는 평당 1천200만-1천300만원 수준인 5억4천만-5억8천500만원으로 결정될 전망이며 채권입찰제에 따른 실제 분양가격은 7억2천만원(평당 1천600만원)선으로 추정된다.
건설교통부는 분양가 상한제의 적용을 받는 공공택지내 전용 25.7평 초과주택의 기본형 평당 건축비 상한액을 45평형 15층 기준으로 368만원(기본 건축비 334만6천원+부가세 10%)으로 하고 건설공사비지수를 반영, 369만원으로 고시했다.
소형주택의 기본형 건축비는 물가상승률, 자재가 변동률 등을 감안, 339만원에서 341만4천원으로 소폭(0.2%) 조정됐다.
=건교부가 고시한 기본형 평당 건축비는 직접공사비 240만4천원, 간접공사비 53만7천원, 설계감리비 13만4천원, 부대비용 27만1천원으로 334만6천원이다.
골조공사비 등은 소형보다 낮지만 마감수준을 멀티에어콘 배관, 개별집진청소시스템, 정보통신 특등급, 홈네트워크 등을 고려해 높임으로써 건축비가 소형주택 건축비보다 8.5% 높아졌다는게 건교부의 설명이다.
여기에 중대형 공동주택에 적용되는 10%의 부가세가 입주자 부담인 것을 감안하면 입주자가 부담해야 할 실건축비는 368만원이 된다. 하지만 이 금액은 작년 9월을 기준으로 한 것으로 6개월마다 물가상승률, 자재값 변동률 등 건설공사비지수를 반영해 3월과 9월 수정 고시된다.
일반적인 벽식구조의 건설공사비지수는 이번에 1.002로 결정됐다. 이를 계산하면 오는 9월까지 기본형 건축비는 335만2천원, 부가세를 더할 경우 369만원이 된다.
여기에는 모든 주택에 일률적으로 적용하기 어려운 발코니 확장 비용과 지하층 건축비, 중량충격음, 내진 구조, 주민복지시설 설치비 등은 반영되지 않았으며 이들 비용은 별도 가산비용으로 계산된다.가산비용의 범위는 정해지지 않았고 실비 정산을 원칙으로 한다.
다만 테라스하우스 등 아파트외에 건설되는 연립 등 공동주택은 기본형 건축비의 28% 범위에서 분양승인권자가 가산비용을 인정할 수 있도록 했다.
소형건축비는 작년 9월 고시된 339만7천원에 건설공사비 지수를 감안 341만4천원으로 정해져 판교 중소형 주택의 분양가도 소폭 상향조정될 전망이다.
◇판교 중대형 분양가 = 이를 토대로 판교의 중대형 아파트의 예상 분양가를 산정하려면 평균 평당 택지가격 632만5천원(평균 용적률 181% 기준)에 기본형 건축비 369만원, 120-200만원 정도의 가산비용 등을 더해야 한다.
중대형 택지의 감정가격이 재감정을 통해 다소 높아진다는 것까지 반영하면 45평형을 기준으로 판교 중대형 아파트의 평당 분양가격은 1천200만-1천300만원이 될 전망이다.
하지만 당첨자가 부담하게 될 실질 분양가를 인근 주변시세의 90%까지 맞추기 위해 채권입찰제가 시행됨에 따라 분당의 동일평형 시세를 8억원으로 할때 실제 분양가액은 7억2천만원에 맞춰진다.
차액부분인 1억3천500만-1억8천만원을 채권할인(할인율 35% 기준)으로 환수한다면 청약자가 써야할 채권 최고입찰액은 3억8천600만-5억4천만원이 된다는 얘기다.
이 경우 당첨자가 계약시 준비해야 할 돈은 계약금의 10%인 5천400만원-5천850만원과 채권 손실액중 1억원+초과분의 50%(나머지는 잔금계산전 납부) 1억1천750만-1억400만으로 1억7천600만원-1억9천400만원에 이를 전망이다.
물론 채권을 할인받지 않으면 부담 규모는 최소 3억원 이상으로 크게 늘어난다.
건교부 관계자는 "소형 건축비의 경우 평당 1만5천원 가량 높아져 이달말부터 분양에 들어가는 판교의 전용 25.7평 이하 아파트에 적용된다"면서 "하지만 평균 평당 분양가는 1천100만원 수준에서 결정될 것"이라고 말했다.
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중대형주택 기본형 건축비 (단위:천원/㎡)
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│ 구 분 │ 건축비 상한가격 │
│ (주거전용면적) │(주택공급면적에적용)│
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│ │ 85㎡초과 ∼ 105㎡이하 │ 1,034.8 │
│5층이하 │ 105㎡초과 ∼ 125㎡이하 │ 1,015.8 │
│ │ 125㎡ 초과 │ 998.8 │
├───────┼────────────┼──────────┤
│ │ 85㎡초과 ∼ 105㎡이하 │ 1,100.9 │
│6층∼10층이하 │ 105㎡초과 ∼ 125㎡이하 │ 1,080.6 │
│ │ 125㎡ 초과 │ 1,062.7 │
├───────┼────────────┼──────────┤
│ │ 85㎡초과 ∼ 105㎡이하 │ 1,033.0 │
│11층∼20층이하│ 105㎡초과 ∼ 125㎡이하 │ 1,013.9 │
│ │ 125㎡ 초과 │ 997.0 │
├───────┼────────────┼──────────┤
│ │ 85㎡초과 ∼ 105㎡이하 │ 1,051.2 │
│21층이상 │ 105㎡초과 ∼ 125㎡이하 │ 1,031.8 │
│ │ 125㎡ 초과 │ 1,014.5 │
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자료:건설교통부
김준현 기자(takeital@joongang.co.kr)
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