2011년 09월 18일

조인스랜드

서울·수도권 과밀억제권역(투기과열지구·보금자리지구 제외) 아파트 분양권 전매제한 기간이 1~5년에서 1~3년으로 완화됐다.

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정부는 16일 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령을 공포했다.

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개정된 시행령은 공포와 함께 시행되고 소급 적용되므로 경기도 광교신도시의 일부 아파트 등 2만여 가구가 이날부터 전매가 가능해졌다.

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하지만 같은 지역에서 같은 날 분양된 아파트라도 이번 규제 완화 혜택을 보는 단지도 있고 그렇지 않은 단지도 있다. 분양권 전매제한 완화에 대한 궁금증을 풀어봤다.

-서울·수도권 전매제한 기간은 어떻게 되나.

“과밀억제권역 등에 관계없이 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 중소형은 3년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 1년이다. 16일 이전까지는 과밀억제권역의 공공택지의 경우 중소형은 5년, 중대형은 3년간 팔 수 없었다. 민간택지의 경우 중소형·중대형 모두 1년이다.”

-전매제한 기간은 언제부터 계산하나.

“일반적으로 계약 체결일이 기준이다. 완공된 아파트의 경우는 조금 다르다. 계약 체결 후 3년 안에 완공돼 입주(소유권 이전 등기)하면 전매제한 기간이 3년이 지난 것으로 인정한다. 예컨대 전매제한 기간이 3년인 아파트를 2009년 9월 계약한 뒤 2년 2개월 뒤인 2011년 12월 완공돼 바로 입주했다면 입주와 동시에 팔 수 있다.”

-그렇다면 전매제한 기간이 3년 이상인 경우는.

“예컨대 전매제한 기간이 5년인 아파트를 2009년 9월 계약한 뒤 2011년 12월 입주한 경우 입주일로부터 2년 뒤인 2013년 12월 팔 수 있다. 입주와 함께 3년이 지난 것이고 남은 2년은 등기일로부터 계산한다. 따라서 등기일에 따라 같은 아파트라도 대개 2~3달 정도씩 전매제한 기간이 차이 나기도 한다.”

-미분양 아파트를 분양 받은 경우는 어떻게 되나.

“미분양 아파트의 경우 해당 단지의 최초 계약일을 기준으로 계산한다. 예컨대 2010년 2월 입주자 모집공고를 내고 분양을 시작한 아파트(전매제한 1년)를 2010년 12월 계약했어도 2달 후 팔 수 있다. 최초 계약일은 입주자 모집공고에서 확인할 수 있다.”

-양도소득세는 어떻게 되나.

“분양권에 웃돈을 붙여서 거래한다면 보유기간 등에 따라 웃돈에 대한 양도세(6~50%)를 내야 한다. 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이후에는 웃돈 금액에 따라 6~35%다. 완공 후에는 취득일(등기일)로부터 보유기간이 다시 계산된다. 1가구 1주택자이고 취득일로부터 3년이 지나서 팔면 양도세가 비과세(일부지역 2년 거주)된다.”

-취득세도 내나.

“완공 전 아파트의 경우 해당 아파트에 대한 소유권이 아닌 분양권(아파트 소유권을 이전 받을 수 있는 권리)을 거래하는 것이라 취득세는 내지 않는다. 입주(등기)할 때 내면 된다.”

-분양권 거래도 신고해야 하나.

“분양권 거래도 실거래가 신고 대상이다. 최초 분양 받은 경우는 선납할인을 받았거나 옵션 비용을 지불했어도 분양가를 기준으로 신고한다. 하지만 분양권을 사면 옵션 비용과 웃돈 등을 모두 반영한 실제 거래 금액을 기재해야 한다. 최초 분양가보다 낮은 가격으로 샀다면 낮은 금액을 신고하면 된다.”