지난해 말 완공된 서울 송파구 방이동의 근린상가 현대드림밸리. 이 상가는 지난해 말 분양 시작 이후 최근까지 4개월여 만에 전체 분양 물량(39개 점포)의 40% 정도인 16개 점포가 계약됐다. 경기침체가 장기화하면서 상가 분양시장이 꽁꽁 얼어붙은 것과는 대조적이다.

인기 비결은 ‘선임대 후분양’. 분양에 앞서 우선 임대를 놓은 다음 일반에 분양을 시작한 것이다. 현대드림밸리 이선근 부장은 “임차인들이 이미 입주해 장사를 하고 있거나 입주를 준비 중”이라며 “투자 초기 공실(빈 상가) 위험이 없는 데다 임대수익률 연 7% 수준이어서 투자자들의 반응이 좋다”고 말했다.

[[시행자가 임차인 구한 뒤 분양]]

선임대 후분양 상가가 인기를 끌고 있다. 시행·시공사가 상가 완공 뒤 일단 임대를 놓고, 그 다음 일반에 분양하는 상가다. 임대차계약이 이뤄진 상가를 분양 받는 것이어서 투자자가 미리 임대수익률을 확인한 뒤 투자할 수 있다는 장점이 있다. 시행·시공사의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담이 없고, 상가 개장 초기 임차인을 구하지 못해 애태우지 않아도 된다.

특히 선임대 후분양 상가는 임대료에 맞춰 분양가를 책정하기 때문에 임대수익률이 괜찮은 편이다. 이선근 부장은 “임대수익률이 낮으면 분양이 잘 안 되기 때문에 임대수익률을 대개 연 7% 안팎에 맞춘다”고 말했다. 상가뉴스레이다 선종필 사장은 “상가 개장 초기 공실 위험 없는 데다 계약 직후부터 수익을 낼 수 있어 수익률이 연 7% 수준이면 괜찮은 편”라고 말했다.

[[임대수익률 연 7% 수준]]

분양시장 인기를 끌면서 선임대 후분양 상가도 늘고 있다. 완공 때까지 분양이 안돼 어쩔 수 없이 우선 임대를 놓은 뒤 분양하는 상가도 적지 않다. 그러나 이 같은 미분양 상가라도 이미 임대가 된 경우 임대수익률을 미리 따져볼 수 있어 투자자 입장에서는 나쁠 게 없다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “미분양 상가 역시 임대료에 맞춰 분양가를 재조정하기 때문에 임대수익률이 나쁘지 않은 편”이라고 말했다.

하지만 선임대 후분양 상가라도 계약 전 따져봐야 할 게 많다. 임차인이 아직 입주하지 않은 경우 분양업체로부터 임대차계약서를 받아 계약 주최가 확실한지 살펴야 한다. 임차인을 만나 임대차계약 여부를 확인하는 것도 잊어서는 안된다.

임차인이 어떤 업종을 준비 중인지도 따져봐야 한다. 주변 상가에 이미 많이 포진한 업종의 경우 장사가 안돼 몇 달 만에 임차인이 바뀔 수도 있기 때문이다. 상가가 활성화하기 전에 임차인이 나가면 새 임차인을 구하지 못해 애를 태울 수도 있다. 선종필 사장은 “상가 신축 등 주변에 향후 임대료를 끌어 내릴만한 요인은 없는지도 꼼꼼히 확인해야 한다”고 조언했다.


황정일 기자(obidius@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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