전세난이 만들어낸 두드러진 현상이 임대주택에 대한 관심이 커진 것이다.

특히 전셋값 걱정 없이 일정 기간 임대로 살다 내 집으로 할지를 결정할 수 있는 ＇분양전환 임대주택＇이 내 집 마련과 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다. 분양전환 임대는 전세난 이전에도 많은 인기를 끌었다.

지난해 7월 한국토지주택공사(LH)가 경기도 성남시 여수지구에 공급한 분양전환 임대는 126가구 모집에 904명이 몰려 평균 7대1의 경쟁률을 기록했다. 함께 나온 분양주택은 2대1에 그쳤다.

분양전환 임대아파트는 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다는 게 강점으로 꼽힌다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있어 재테크 여지도 있는 셈이다.

중앙일보조인스랜드 조사 결과 올해 이런 분양전환 임대아파트가 1만2000여 가구 분양된다. 경기도 김포의 한강신도시처럼 계획적으로 개발되는 공공택지에 몰려 있다. 한강신도시에서는 상반기 모아건설과 김포시도시개발공사가 각각 5년, 10년 임대를 내놓을 예정이다.

화성시 향남2지구에서는 모아·대방건설이 5년 임대를, 세종시에서는 LH가 10년 임대를 5월께 분양한다. 분양 전환 임대는 입주 때 보증금만 내므로 목돈 마련이 어려운 서민들에게 딱 맞다. 일반적으로 LH 등 공공기관이 내놓는 공공임대의 보증금은 주변 민간 아파트 분양가의 3분의1 수준으로 보면 된다.

입주 후에도 중도금 납부 부담이 없어 대출이자 걱정을 하지 않아도 된다. 임대 의무기간이 지난 후 분양받을 때 내야 하는 분양전환 가격은 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액으로 정해진다.

전용 85㎡ 초과 크기는 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 그 이하는 감정평가금액으로 한다. 10% 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.

[[내 집 마련과 재테크 동시에]]

임대료(보증금+월세)는 정부가 정한 기준에 따라 정해진다. 공급자(LH 혹은 건설회사)는 건설원가(땅값+표준형 건축비)를 감안해 월세를 책정(표준형 임대료)하는데, 일부 또는 전부를 보증금으로 바꿀 수도 있다. 국민주택기금을 받는 공공임대는 건설원가에서 국민주택기금을 뺀 금액까지만 보증금을 올릴 수 있다.

그러나 국민주택기금을 지원받지 않은 민간임대는 보증금을 건설원가의 90%까지 매길 수 있다. 이 때문에 공공임대는 월세가, 민간임대는 보증금이 상대적으로 비싼 편이다. 저마다 장·단점이 있으므로 수요자는 자금 사정 등을 고려해 청약 대상을 골라야 한다.

전용 85㎡ 이하 중소형은 청약저축 가입자들에게만 돌아간다. 전셋값이 뛰면서 분양전환 임대의 인기가 부쩍 높아졌다. 따라서 수도권 신도시는 청약저축 불입금액이 700만원 이상이어야 당첨권에 들 것 같다.

전용 85㎡ 초과는 국민주택기금 지원 여부와 관계없이 청약예금 가입자 몫이다. 다만 민간업체가 짓는 300가구 미만 주상복합아파트는 해당 업체가 청약자격을 따로 정할 수 있다. 청약통장이 없더라도 분양받을 수 있다는 얘기다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “목돈이 있다면 민간임대가 유리하지만 그렇지 않은 경우는 공공임대가 유리하다＂고 조언했다.

황정일(obidius@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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