주택 수요자들은 연말까지 분양 봇물을 이룰 수도권 주요 공공택지(신도시·택지지구·경제자유구역)를 노릴 만하다. 파주·동탄신도시와 함께 화려한 개발 계획의 경제자유구역에서도 분양물량이 쏟아진다. 특히 경제자유구역에선 인천을 제외한 다른 수도권 거주자에게도 청약 기회가 돌아간다. 최고 10년까지인 전매제한 규제를 받지 않는 곳도 있다.

물량은 풍성하지만 분양제도가 바뀌는 중이라 수요자들은 꼼꼼하게 청약계획을 세워야 한다고 전문가들은 말한다.

[[파주신도시·청라지구 분양]]

교하지구를 포함해 1848만㎡ 규모의 매머드급 신도시로 개발되는 파주신도시에서 분양물량이 나온다. 9월부터 9개 단지 8200여가구가 주인을 찾는다. 지난해 9월 처음 나온 한라비발디(132~314㎡ 909가구)는 신도시 지정 이전부터 사업이 진행돼 일찍 분양된 단지였다.

이번에 주택공사 한 개 단지를 제외한 민간업체 단지들의 평형이 모두 전용면적 60㎡ 이하의 소형에서 전용 85㎡ 초과 중대형까지 섞여 있다. 중대형은 전체의 39%인 3214가구다.

거대 지하도시와 77층 짜리 월드트레이드센터 쌍둥이빌딩 건립이 확정된 인천 경제자유구역 청라지구(1778만㎡)에서도 아파트 분양이 본격화된다. 중소형 7개 단지, 중대형 3개 단지 등 총 6414가구(중대형 1598가구)다. 청라지구는 국제금융과 스포츠·레저단지, 화훼단지로 개발되고 있다. 인천국제공항고속도로·공항철도·경인고속도로 등의 교통망을 갖춘다.

올 들어 분양된 3개 단지가 모두 치열한 청약경쟁률을 보인 경제자유구역 송도지구에서 연말까지 추가로 2~3개 단지가 더 나올 예정이다. 송도 중심인 국제업무단지의 한 개 아파트와 인근 주상복합 1~2개다. 주상복합은 2월 분양된 코오롱건설의 더프라우와 같은 어민생활대책용지 물량이다. 파주신도시와 청라지구 단지는 대부분 중소업체 아파트인 데 비해 송도 아파트의 브랜드 인지도는 높은 편이다. 부동산써브 함영진 팀장은 “이제까지 송도의 독무대였는데 앞으로는 비슷한 ‘장밋빛 전망’을 갖고 있는 청라지구와 분양경쟁을 하게 됐다”고 말했다.

분양 테이프를 끊는 택지지구들도 적지 않다. 택지지구는 신도시·경제자유구역에 비해 규모는 작지만 계획적으로 개발되는 주거지여서 수요가 많다. 수도권 북동부권인 남양주·양주 일대의 가운·진접·고읍지구에서 1만여가구가 나온다. 수도권 북서부권에서는 김포신도시 옆인 김포 양곡과 광명 소하, 안산 신길, 군포 부곡 등에서 주택아파트가 처음으로 분양된다. 광명 소하, 남양주 가운 등이 서울과 가깝다.

앞서 분양된 단지들이 인기를 끈 신도시나 택지지구들에서 막바지 물량도 나온다. 아파트 입주가 한창인 동탄신도시에서 주택공사의 10년 공공임대가 마지막 일반 아파트로 분양된다. 입주 후 10년 뒤 소유권이 이전(분양전환)된다. 용인 구성지구, 고양 일산2지구의 주택공사 단지도 마찬가지. 광교신도시 예정지 옆인 흥덕지구에서는 내년 중소형 한 개 단지를 제외하고 올해 모두 분양된다.

[[중소형 분양가 ㎡당 270만원대 이하 예상]]

중소형 분양가는 ㎡당 210만~270만원 선으로 예상된다. 대부분 분양가상한제 적용을 받아 택지비에 정부가 정한 건축비 이하로 분양가가 매겨진다. 지하층공사비·가산비 등 건축비는 ㎡당 150만원 이하로 비슷해 땅값이 분양가를 좌우한다.

파주신도시 분양가는 ㎡당 270만원(평당 900만원)대로 추산된다. 신도시에 포함된 교하지구 90㎡대의 시세가 ㎡당 300만원 선이다.
2005년 11월 ㎡당 110만~120만원대에 택지가 공급된 청라지구 분양가는 ㎡당

240만원(평당 800만원)대로 예상된다. 인근 새 아파트 시세가 ㎡당 250만~260만원 선이다. 같은 경제자유구역인 송도에선 ㎡당 450만원 이상이다.

남양주·양주는 땅값이 상대적으로 싸 ㎡당 210만원(평당 700만원) 정도로 업계는 보고 있다. 택지가격이 ㎡당 50만~70만원 선이었다.

상한제 적용을 받지 않아 업체 측에서 자유롭게 분양가를 매기는 단지들의 가격도 ㎡당 270만원 이하로 상한제 단지와 큰 차이가 없을 것 같다.

9월 이후 분양되는 중대형 상한제 단지는 주변 시세의 80%에 공급된다. 9월 이전 분양되면 90%다. 주변 시세의 기준지역이 어디냐에 따라 분양가가 결정된다. 주변 시세 기준은 분양 무렵 주택공사나 자치단체에서 정한다.

고양 일산2지구와 파주신도시 중대형이 80% 적용을 받을 예정이다. 일산2지구 인근 풍동지구 155㎡ 정도의 시세가 ㎡당 420만원 선이다.

상한제 대상에서 빠지는 중대형은 주변 시세와 비슷하게 정해질 것 같다.

[[청약가점, 전매·청약자격 제한 신경 써야]]

청약을 계획을 짤 때 살펴봐야 할 부분이 많다. 청약가점제 도입 등으로 청약제도가 달라지기 때문이다. 9월 이후 분양승인을 신청하는 민간아파트나 모집공고를 발표하는 공공기관(주공 등) 중대형은 무주택 기간 등 청약가점에 따라 당첨자를 가린다. 점수가 낮으면 9월 이전 청약이 당첨확률에서 낫다.

9월 이후 인기지역 단지는 당첨 가능성이 크게 떨어진다. 남양주·양주 택지지구 물량이 가점제 적용을 받지 않는 마지막 공공택지 단지가 될 것 같다.

공공택지에서는 2005년 3월부터 상한제가 시행됐지만 상한제를 피한 단지가 적지 않다. 인허가가 상한제 도입 전에 진행되다 분양이 늦어져서다. 상한제 적용을 받지 않으면 입주 후 전매할 수 있다. 구성지구 주택공사 단지는 후분양이어서 내년 9월께 입주해 전매기간이 짧다. 공공택지 상한제 단지는 계약 후 중대형 5년(9월 이후 7년), 중소형 10년간 팔지 못한다.

청라지구 중대형 단지의 상한제 적용 여부는 인허가 속도에 달렸다. 9월 이전 사업승인을 신청하고 12월 이전 분양승인을 신청해야 상한제를 피한다. 인허가가 늦어지면 상한제 대상이 된다.

신도시와 66만㎡가 넘는 택지지구에는 해당 지역 거주자가 아니어도 청약할 수 있다. 66만㎡ 미만인 남양주 가운(49만㎡), 군포 부곡(47만㎡)는 해당 지역에서만 1순위 청약이 가능하다.

10월 이후 송도·청라의 경제자유구역 단지에도 인천 이외 수도권 거주자도 청약할 수 있을 것으로 예상된다. 현재 공급물량 전체를 인천 거주자에 공급하는 공급제도가 30% 정도만 우선공급하는 쪽으로 바뀔 예정이다.

남양주 진접, 양주 고읍, 파주신도시 등 동시분양이 추진는 지역에서는 청약기회가 많지 않기 때문에 단지 선정에 신중해야한다.

내외주건 김신조 사장은 “공공택지는 이제 개발이 시작되기 때문에 지금보다는 입주 후의 교통 등 입지여건과 발전가능성 등을 장기적으로 보고 청약 대상을 골라야한다”고 말했다.