아파트값이 높게 형성돼 있고 신규 분양 아파트의 분양가도 고공행진을 계속하면서 경매시장으로 눈을 돌리는 사람들이 늘어나고 있다.

마침 경매시장에는 계절적인 요인까지 겹치면서 물량이 양적으로 늘어날 뿐 아니라 질적으로도 좋은 물량이 속속 등장하고 있어 싼 값에 의외로 좋은 물건을 차지할 수도 있다.

그러나 경매가 일반인에게는 익숙하지 않은데다 경매시장에 나온 물건은 하자가 있는 경우도 많아 치밀한 준비를 하지 않으면 기대했던 성과를 거두기 어렵다.

◇ 경매물건 증가..우량 물건도 많아 = 26일 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 이번달부터 경매시장에 나오는 물건이 계속 증가하고 있다.

아파트, 다세대, 다가구, 단독주택 등 주거용 부동산만 보면 7월 1만6천295건, 8월 1만6천201건이 경매시장에 나왔으나 이번달에는 1만7천95건으로 증가했다.

지지옥션은 작년에도 10월의 경매물건(2만111건)이 9월(1만9천312건)보다 많았던 점을 지적하면서 다음달 경매물량도 이번달보다 크게 증가할 것으로 예상하고 있다.

올해의 경우 경매시장에서 우량물건이 늘어나고 있는 게 특징이다.
이는 정부의 강도높은 부동산가격 안정정책이 이어지면서 부동산 거래가 잘 되지 않자 우량물건조차 경매시장에 나오는 것으로 업계는 보고 있다.
이번달에도 강남구 압구정동 현대아파트 등 그동안 경매시장에서 찾아볼 수 없었던 우량 아파트가 경매에 부쳐졌다.

지지옥션 강은 팀장은 "계절적으로 경매물건이 늘어나는 시기인데다 우량물건도 속속 등장하고 있다"면서 "경매시장에서는 전세자금을 가지고 내집을 마련할 수 있는 기회가 있다"고 말했다.

◇ 낙찰가는 시세의 85% 넘지 않아야 = 경매시장은 매매시장에 비해 물량이 적어 선택의 폭은 좁지만 매매시장에서보다 싼 값에 부동산을 살 수 있다는 게 장점이다.

경매 전문가들은 통상 시세의 80-85%에 낙찰받으면 성공한 것으로 보고 있으며 성공적인 낙찰을 위해서는 해당 물건에 대한 조사는 물론 주변 시세 등에 대한 철저한 조사가 선행돼야 한다고 지적하고 있다.

해당 물건에 대한 현장조사는 반드시 해야 한다. 경매 신청된 물건들은 관리되지 않은 채 방치된 경우가 많다. 관리상태와 보일러 동파, 균열, 누수 등 부동산의 상태를 직접 눈으로 확인해야 한다.

또 등기부등본 등을 통해 권리관계도 면밀히 따져봐야 한다. 부동산을 낙찰받는다고 하더라도 상황에 따라서는 기존의 권리관계가 말소되지 않아 재산권을 행사하기 힘든 경우도 발생한다. 또 임대차계약에 따라 살고 있는 임차인에게 보증금을 반환해줘야 하는 경우도 발생한다는 점을 유의해야 한다.

주변시세 확인을 통해 감정가와 시세의 차이 등도 따져봐야 한다. 감정은 경매 당일보다 최소 6개월전에 이뤄진 것이어서 6개월사이에 시세가 변동했을 가능성이 높다. 시세가 높아진 경우는 낙찰되더라도 손해를 보는 경우는 없지만 시세가 하락했을 경우에는 감정가만 믿고 응찰가격을 썼다가 낭패를 볼 수 있다. 경매시장의 격언인 ＇감정가를 감정하라＇를 명심해야 한다.

대상물건과 시세 조사가 끝났다면 응찰에 앞서 수익률과 비용, 세금 등을 고려해 적절한 낙찰가를 산정해 둬야 한다. 그렇지 않으면 현장에서의 분위기에 쏠려 낙찰받는 데 급급해질 수 있으며 이런 경우에는 낙찰받는다고 하더라도 수익성이 없어질 수 있다.

낙찰받은 뒤에 문제가 생길 경우에 대비하기 위해서는 변호사, 법무사, 공인중개사 등에게 수수료를 주고 경매대행을 맡기는 것도 고려해 볼 만하다.


조철현 기자(choch@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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