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담보대출 제한은 가계 · 금융사 부실 사전차단용 |
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| 작 성 일 |
2006-04-03 |
자 료 원 |
재정경제부 |
| 첨부파일 |
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조회수 |
59 |
| [정책설명] 고승범 금융감독위원회 감독정책과장 |
금융감독당국은 지난 30일 8·31후속대책의 일환으로 금융회사의 주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가조치를 발표했다.
이번 조치로 금리가 낮은 주택담보대출을 활용해 투기자금화해 오던 관행이 사라지고, 실수요자 중심으로 자금 흐름이 바로잡히는 계기가 될 것으로 기대된다.
그러나 일부에서는 이번 조치가 서민의 주택마련을 어렵게 한다거나 샐러리맨의 강남 입성이 어렵게 됐다며 우려를 나타내고 있어, 이에 대해 이번 조치의 배경과 내용에 대해 좀 더 구체적으로 알려드리고자 한다.
거품 꺼지면 가계·금융사 건전성 크게 훼손
무엇보다 이번 조치는 최근 일부지역을 중심으로 부동산가격 불안이 재연될 조짐을 보임에 따라 향후 부동산가격 급락 시 발생할 수 있는 가계와 금융회사의 부실화를 사전에 차단하는데 목적이 있다.
지난해의 경우 8월 이전까지 월 2조 원 이상 증가해 왔던 주택담보대출이 6월 말과 8월 말 두 차례에 걸친 감독당국의 투기지역 주택담보대출 제한 강화조치로 월 1조 원대로 수준으로 증가세가 둔화되고 올해 들어서는 더욱 안정되는 모습을 보이고 있다.
그러나 작년 연말 이후 부동산가격 불안에 대한 우려가 다시 제기됨에 따라 감독당국에서는 지난 2월 한달여에 걸쳐 금융회사의 주택담보대출 운영실태에 대한 점검을 실시한 바 있다.
점검 결과, 전반적으로는 금융회사들이 감독당국의 리스크관리 기준을 충실히 이행하고 있는 것으로 나타났으나 기업운전자금의 용도 외 유용, 담보인정비율(LTV) 한도 회피를 위한 신용대출 취급 등 일부 위규사례가 있었던 것으로 파악됐다.
특히 그동안 감독당국에서 여러 차례에 걸쳐 강조해 왔음에도 불구하고 채무상환능력을 종합적으로 평가해 대출하는 관행이 아직은 정착되지 않은 것으로 나타났다.
이러한 가운데 최근 일부지역을 중심으로 부동산가격 불안이 재연될 기미를 보임에 따라 향후 부동산가격 하락 시 가계 및 금융회사의 건전성이 크게 훼손될 수 있다고 판단해 이번 조치를 마련한 것이다.
대출에만 의지한 투기지역 고가아파트 구입 차단
이번 조치는 투기지역의 고가아파트를 자기자금보다 금융회사의 대출에 의존해 구입하는 경우를 차단하는 데 중점을 둔 것으로, 고가아파트를 사기 위해서는 어느 정도 자기자금을 확보하는 것이 가계의 건전성 유지 측면에서 바람직하다는 판단에 근거를 두고 있다.
금융회사의 입장에서도 최근 일부지역의 부동산가격 상승으로 단기간에 담보가치가 크게 상승한 아파트를 담보로 대출하는 경우 아파트의 담보가치 뿐만 아니라 채무자의 상환능력을 제대로 평가하는 것이 건전성 측면에서 더욱 중요하다.
이에 따라 가격이 단기간에 급등한 투기지역의 경우 주택담보대출 취급 시 총부채상환비율(DTI) 40%이내에서 대출 규모가 제한되도록 한 것이며, 이는 고가아파트를 사기 위해서는 예를 들어 자기자금이 70%는 있어야 하고 나머지 30%를 대출 받아 사는 것이 향후 가계와 금융회사의 건전성 측면에서 발생할 수 있는 부정적 영향을 최소화할 수 있다는 의미이다.
따라서 '봉급생활자의 특정지역 진입을 원천적으로 봉쇄하는 조치'라고 비판하는 일부 언론의 논조는 전혀 근거없는 주장이다.
대다수 서민 실수요자에겐 큰 영향이 없을 것
한편, 이번 조치는 부동산가격 하락 시 가계와 금융회사의 건전성에 미치는 부정적 영향이 상대적으로 클 것으로 예상되는 투기지역의 고가아파트 구입을 위한 대출을 대상으로 하고 있는 만큼, 6억 원 이하의 주택을 담보로 하거나 주택을 구입하고 나서 상당기간이 경과한 후 이를 담보로 대출받고자 하는 경우에는 종전과 다름없는 수준에서 대출이 가능하다.
또 안정적인 소득을 보유한 가계가 20년 이상의 장기분할상환방식으로 내 집을 마련하고자 할 경우에는 이번 조치의 적용을 받더라도 금융회사에서 대출받을 수 있는 금액이 적지 않을 것이므로 대다수의 사람들에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상하고 있다.
또한 6억 원 이하 주택 등 서민층의 내 집 마련을 위해서는 모기지론, 생애최초대출 등 여러 가지 지원제도가 마련돼 있고, 중산층의 경우에는 이번 조치로 향후 부동산가격이 안정될 경우 내 집 마련에 더욱 도움이 될 것으로 생각된다.
주택담보대출 모니터링 더욱 강화
감독당국은 이번 조치가 우리 주택금융시장에서 신용평가관행을 정착시키고 대출만기의 장기화를 촉진하는 계기가 될 것으로 기대하고 있으며, 앞으로도 금융회사의 주택담보대출 리스크관리 기준 준수 여부에 대한 모니터링 및 실태점검을 더욱 강화하고 위규사례에 대해서는 엄중 제재함으로써 기존의 리스크관리 조치와 함께 이번 조치의 실효성을 확보해 나갈 예정이다.
특히 이번 조치와 함께 감독당국은 금리경쟁 등 주택담보대출과 관련한 과당경쟁으로 금융회사의 건전성이 악화되지 않도록 지도해 나가는 가운데 보험회사 등 제2금융권에 대해서도 대출모집인의 과장광고 등을 통한 적정한도를 초과한 대출이 발생하지 않도록 감시를 한층 강화해 나갈 계획이다.
--- <주택담보대출 제한조치 강화 내용> ---
총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출 가능
이번 조치는 금융회사의 주택담보대출 취급과 관련해 채무상환능력을 종합적으로 평가해 대출하는 관행이 정착되도록 지도해 나가는 한편, 투기지역의 6억 원을 초과하는 고가아파트를 새로 구입하는 경우 차주의 소득 범위내에서 정상적인 원리금 상환이 이뤄질 수 있을 것으로 판단되는 한도, 즉 총부채상환비율(DTI) 40%까지만 대출이 가능하도록 한다는 것이다.
총부채상환비율이란 차주의 금융부채에서 발생하는 원리금상환액이 연간소득에서 차지하는 비중을 말한다. 이번 조치가 시행되면, 연소득이 7000만 원이고 다른 금융부채가 없는 사람이 투기지역의 시가 8억 원에 상당하는 아파트를 새로 구입할 경우 종전까지는 만기와 원리금상환방식에 따라 최대 3억2000만 원(10년 이하 만기시) 또는 4억8000만 원(10년 초과 분할상환시)까지 대출을 받을 수 있었으나, 앞으로는 만기가 15년인 경우 최대 2억8000만 원까지만 대출을 받을 수 있게 된다.
다만, 이번 조치를 시행하면서 주택구입 목적이 아닌 가계생활자금 용도가 대부분일 것으로 보이는 5000만 원 이내 소액대출의 경우 전혀 문제없이 대출을 받을 수 있도록 했다. 또한 5000만 원 초과 대출로서 긴박한 사업자금 마련 등 그 불가피성이 인정되고 금융회사 여신위원회의 승인을 얻은 대출 등에 대해서도 총부채상환비율(DTI) 조건의 적용을 배제토록 했다.
고승범 금감위 감독정책과장 (sbkoh@fsc.go.kr) |
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