토지 개발부담금의 산정방식, 부과대상사업 등 개선

건설교통부는 토지 개발부담금제도를 개선하기 위하여 개발이익환수에관한법률 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련하여 6월 21일 입법예고 하였다. 개발부담금은 택지개발, 공단조성 등 토지개발사업을 시행하는 경우 개발이익(지가초과상승분)의 25%를 환수하는 제도로서, 2002년(수도권은 2004년) 이후 부과중지 상태에 있다가 8.31 부동산대책의 일환으로 2006년 1월 1일부터 재부과되고 있다. 이번에 시행령과 규칙을 개정하게 된 이유는 부과중지 기간 동안에 변경된 관련 제도를 반영하고, 운영과정에 나타난 일부 문제점을 보완하기 위해서이다. 개정안에 포함된 주요 내용을 살펴보면, 개발부담금은 개발이익의 25%를 사업시행자에게 부과하고 있으며, 개발이익은 “사업종료시점 지가에서 개시시점 지가를 차감하고(사업기간 중의 지가상승분), 여기에 정상지가상승분과 개발비용을 차감”하여 산출하고 있는데, 이번에 ① 개시시점 지가, ② 정상지가상승분, ③ 개발비용 산정방식 등을 일부 개선하는 한편, ④ 부과중지 기간 동안 신설된 사업을 새로이 부과대상으로 추가하는 것이다. 개발부담금 산정식 = 개발이익(사업종료시점 지가 - 개시시점 지가 - 정상지가상승분 - 개발비용) × 부과율(25%) ① 개시시점 지가 산정시 납부의무자가 사업승인 전에 매입한 실제 매입가격을 신고한 경우는 공시지가 대신 매입가격을 적용하도록 하고 있는데, 매입가격 적용 요건을 현행 “사업승인 전에 매입(중도금까지 지불)한 경우”에서 “사업승인 전에 계약을 체결하고 그 계약금액대로 지불이 이루어진 경우”로 구체화하여 실제 매입가격이 인정되는 범위를 확대하였다.(영 제9조) 이는 매입가격이 과세표준이 되는 등 객관적 진실성을 확보하는 경우에는 가급적 이를 인정하는 것이 개발이익을 정확하게 측정하는 방법이 되기 때문이다.   ② 정상지가상승분 계산시 적용되는 정기예금이자율을 현행 8%에서 6%로 변경하였다.(영 제2조) 개발이익에서 차감되는 정상지가상승분은 당해 사업부지가 포함된 “시군구의 평균지가상승분”으로 하되, 시행령으로 규정하는 “정기예금이자율”이 이보다 높은 경우에는 정기예금이자율을 적용하도록 하고 있다. 시행령은 정기예금이자율을 지난 2000년 이후 “연도별 8%, 분기별 2%”를 적용하여 왔으나, 이번에 금리 동향 등을 감안하여 “연도별 6%, 월별 0.5%”로 변경하도록 하였다. ③ 개발이익의 차감항목인 개발비용에 “사업시행을 위하여 철거한 건물의 가액”이 포함됨을 명확히 규정하였다.(영 제10조) 종래에도 당해 토지개발사업과 관련하여 지출한 보상비 등은 개발비용으로 인정하도록 규정하고 있었으나, 자기가 소유한 건물을 철거한 경우의 건물 가액 등은 법령에 명시적인 규정이 없어 개발비용에 포함되지 않아 왔다. ④ 부과대상이 되는 토지개발사업을 추가하였다.(영 별표 1) 개발부담금 부과대상 사업은 열거주의에 의하는데, 이번에 부과중지 기간 동안에 개별법에 의하여 신설된 개발사업들을 부과대상 사업으로 신규 포함하였다. 신규 포함된 개발사업은 “경제자유구역개발사업(경제자유구역특별법), 제주국제자유도시개발사업(제주특별법), 평택시개발사업(주한미군기지이전특별법), 경륜장,경정장설치사업(경륜,경정법), 지역특화발전특구개발사업(지역특화발전특구법), 개발행위허가에 의한 지목변경사업”등이다. 현행법을 적용하면 이들 사업에 대해서는 주택건설사업, 지목변경 건축사업 등 기존 부과대상 요건을 충족하는 경우에만 개별적으로 부과될 수 있었는데, 이번에 해당 사업 전체를 부과대상으로 별도 규정하였다. 다만, 신규 포함된 사업 부지내 일부 토지는 지방산업 활성화 차원에서 부과대상에서 제외하였다. 부과대상에서 제외되는 사업부지는 “경제자유구역의 수도권외의 지역에서 공업용지를 조성하는 경우, 제주국제자유도시의 공업용지,투자진흥지구,특별개발우대사업, 지역특화발전특구의 중소기업 공장용지”등이다. ※ 주요개정 내용, Q&A 등 자세한 내용은 첨부된 보도자료 참고 문의 : 토지정책팀 사무관 박준형 ☎ 02-2110-8620  jjun@moct.go.kr