건설교통부가 서울시에서 그동안 조례로 시행해오던 33개 뉴타운지구(25개), 균형발전촉진지구(8개) 중 은평 등 16개 지구에 대하여, 19일자로 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적이고 체계적으로 개발 추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진하게 되었다.
◈ 이와 함께, 건설교통부는 3.30대책의 일환으로 종로(중구) 세운상가, 성북 장위, 영등포 신길 등 3개 지구를 재정비촉진 시범지구로 선정 발표하였다.
◈ 은평 등 16개 뉴타운을 재정비촉진지구·계획으로 인정
건설교통부는 지난 9월 서울시가 각 구청장으로부터 신청을 받아 제출한 은평 등 16개 뉴타운지구(13개) 및 균형발전촉진지구(3개)를 재정비촉진지구(주거지형 13개, 중심지형 3개) 또는 재정비촉진계획으로 인정하고 서울시에 공보로 고시(10.19 고시예정)할 것을 통보하였다.
이에 따라 이들 16개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브를 받게 되는 동시에,
토지거래 허가구역으로 자동 지정되어 20㎡이상 토지를 거래하는 경우 토지거래허가를 받게 되고, 토지나 주택의 분할 등에도 불구하고 분양권은 지정·고시일 기준으로 산정된다.
이번에 재정비촉진지구로 인정되는 16개 지구의 사업추진이 본격화 됨에 따라 이들 지구로부터 약 20만호의 주택공급이 이루어질 것으로 추정하고 있다.
※ 의제인정 된 뉴타운(16개) 현황
- 시범(1차) 뉴타운 : 은평 은평, 성북 길음
- 2차 뉴타운 : 용산 한남
- 3차 뉴타운 : 성북 장위, 영등포 신길, 동대문 이문·휘경, 노원 상계,
서대문 북아현, 은평 수색·증산, 금천 시흥, 동작구 흑석,
송파 거여·마천, 관악 신림
- 2차 균형발전촉진 : 강동 천호·성내, 광진 구의·자양, 중랑 망우·상봉
재정비촉진지구로 인정된 16개 지구는 도시재정비 촉진 특별법에 따라 다음과 같은 인센티브를 받게 된다.
① 건축규제 등 완화
재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함
- 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용, 위원회 자문시 용도지역간 변경 가능
- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능
- 층수 : 제2종 일반주거지역의 층수제한 규정 적용 배제
- 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화
- 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화
② 재개발사업의 구역지정요건 완화
개별 사업구역 사이에 소규모 빈 공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우
-「도시및주거환경정비법시행령」에 따라 시·도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시·도 조례로 완화가 가능하도록 하였고
※ 완화되는 구역지정 요건
- 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소토지의 비율
- 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함
- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능
⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대
③ 소형주택의무비율 완화
전체세대수 중 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화
※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡ 이하 건설비율
- 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상
- 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상
④ 교육환경 개선
재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치
지자체가 소유하는 토지 등을 학교 부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신가능
지자체가 소유하는 토지 등을 임대·매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대·매각할 수 있으며, 매각의 경우 20년의 범위 내에서 분할 납부 가능
⑤ 기반시설 설치지원
국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련
시장·군수·구청장이 기반시설을 사전 설치후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능
※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로·공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구 내 사업촉진을 기대
문화시설·복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치 할 수 있도록 근거 마련
⑥ 기타 지원
재정비촉진지구 내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여
- 지방세면제·과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등 특례 부여
이와 함께 이들 16개 지구에는 도시재정비 촉진 특별법에 따라 다음과 같은 투기방지 규정이 적용된다.
① 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위 내에서 개발이익을 환수
- 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화
* 수도권 과밀억제권역은 50~75%(기타 지역은 25~75%)의 범위에서 시‧도 조례가 정하는 비율
- 재정비촉진계획 수립시 개별 사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수
② 토지거래허가 등 투기방지대책
지구지정과 동시에 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지
지구지정과 동시에 다음에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정,고시일을 기준으로 산정
- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정,고시일 이후에 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
◈ 세운상가 등 3개 지구를 재정비촉진 시범지구로 확정
건설교통부는 지난 9월 서울시가 각 구청장으로부터 신청을 받아 제출한 장위 등 3개 지구에 대하여 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 재정비촉진 시범지구(주거지형 2개, 중심지형 1개)로 선정하고 이를 서울시에 통보하였다.
이에 따라, 이들 3개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브 이외에도 다음과 같은 추가지원을 받을 수 있게 된다.
- 관계부처 협의를 통한 중앙정부 차원의 관련 정책 및 법령 등 제도적 지원
- 기반시설의 우선 설치 등을 위한 국민주택기금 융자 지원
- 사업추진에 필요한 일부 비용 등에 대한 국고 지원
- 기타 사업추진에 따라 추가지원
한편, 시범지구로 선정된 지구 중 세운상가지구는 앞으로 서울시에서 도시재정비촉진특별법에 따라 재정비촉진지구 지정절차를 거친 후 시범지구로서 지원을 받게 되며,
세운상가지구에 대한 투기방지를 위하여 이미 서울시에서는 도시재정비촉진특별법 제32조에 따라 토지거래허가구역으로 지정(‘06.9.19)하여 20㎡이상 토지에 대해 토지거래허가를 실시하고 있다.
※ 문의 : 주거환경팀 사무관 전상억 ☎ 02-2110-8602
