- 상반기 대비 투자수익률 하락, 공실률 상승-

 국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1,000동의 ’08년 하반기 투자수익률, 공실률 등 투자 정보를 조사·발표하였다. 

  * 투자수익률(’08.7.1～12.31), 공실률(’09.1.1기준), 임대료(’09.1.1기준) 

 오피스빌딩의 투자수익률은 평균 0.87%로 전년 하반기 5.00% 대비 4.13%P 하락하였다. 7대 도시 모든 지역에서 0～2% 수준의 낮은 투자수익률을 보이고 있으며, 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록하였다.  

<’08년 하반기 오피스빌딩의 지역별 투자수익률>

(단위: %, %P)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	동수	500	290	70	41	24	30	28	17
	’08년 하반기	0.87	0.72	1.07	1.20	1.67	1.23	1.32	0.89
	’07년 하반기	5.00	6.10	2.57	2.48	3.15	1.22	2.28	4.05
	증감폭	△4.13	△5.38	△1.50	△1.28	△1.48	0.01	△0.96	△3.16
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소)

오피스빌딩의 투자수익률이 크게 하락한 것은 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 인한 공실 증가, 임대료 상승폭 둔화, 매매가격 하락 현상이 지속됨에 따라 자본수익률이 급락한데에 기인한 것으로 분석되었다. 

 매장용빌딩의 투자수익률은 평균 0.25%로 전년 하반기 4.48% 대비 4.23%P 하락하였다. 서울(-0.64%)과 광주(-0.35%)는 마이너스 수익률을 보였으며, 인천은 2.10%로 7대 도시 중 가장 높은 투자수익률을 기록하였다.

<2008년 하반기 매장용빌딩의 지역별 투자수익률>

(단위: %, %P)
구 분		전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
매장용	동수	1,000	549	162	93	72	46	49	29
	’08년 하반기	0.25	-0.64	1.18	0.84	2.10	-0.35	1.43	1.51
	’07년 하반기	4.48	5.34	3.20	3.72	4.47	2.39	4.20	3.58
	증감폭	△4.23	△5.98	△2.02	△2.88	△2.37	△2.74	△2.77	△2.07
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소)

매장용빌딩의 경우 전반적인 소비 하락으로 인한 임차수요의 둔화, 상가분양시장 침체, 신용경색에 의한 급매물 증가 등으로 자본수익률이 크게 하락한 것으로 분석되었다.

 오피스빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 6.5%로 ’08년 7월 1일 기준 5.3% 대비 1.2%P 상승하였다. 대전(15.7%)을 제외한 전 지역에서 전반기 대비 공실률이 상승하였는데, 광주(15.4%)가 전반기 대비 4.9%P 상승하여 가장 큰 상승폭을 기록하였다. 오피스빌딩의 공실률 상승은 기업의 구조조정으로 인한 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.

 매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 10.4%로 ’08년 7월 1일 기준 10.0% 대비 0.4%P 상승하였다. 지역별로는 서울(6.5%)의 공실률이 가장 낮고, 울산(16.4%), 광주(15.8%)의 공실률이 높게 나타났다. 대구(13.6%)는 대곡 상권과 지산범물 상권의 공실감소로 전반기 대비 1.7%P 하락하였다. 매장용빌딩의 공실률 상승은 소비심리 하락에 따른 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.

* 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로, 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환함.  ** 임대계약형태 : 오피스 - 보증부월세(87.2%), 월세(1.3%), 전세(11.5%)                            매장용 - 보증부월세(96.1%), 월세(0.2%), 전세(3.7%)

 오피스빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 15,000원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 14,900원/㎡ 대비 100원/㎡ 상승하였다. 

7대 도시의 임대료는 전반적으로 보합세를 유지한 가운데, 광주(4,800원/㎡)가 전반기 대비 200원/㎡ 소폭 상승하였다. 지역별로 서울이 18,600원/㎡으로 가장 높고, 대전이 4,400원/㎡으로 가장 낮게 나타났다. 

전반적인 공실 증가와 수익률 하락에도 불구하고 임대료가 보합 내지 소폭 상승한 이유는 임대료는 시간차(time lag)를 두고 반영되는 경향에 기인한 것으로 분석되었다.

 매장용빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 40,300원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 39,700원/㎡ 대비 600원/㎡ 상승하였다. 

지역별로는 서울(54,800원/㎡)이 가장 높고, 울산(13,100원/㎡)이 가장 낮게 나타났으며, 대전(28,300원/㎡)과 울산이 전반기 대비 각각 200원/㎡, 300원/㎡ 하락한 것으로 나타났다.

 연간 투자수익률은 2005년 이후 증가하다가 2008년 하반기 가장 큰 폭으로 하락하였는데 이는 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락의 영향으로 분석되었다. 이에 따라 공실률도 2006년 이후 첫 상승하였고, 임대료 상승폭도 크게 둔화되었다.

구 분	2005년 (’04.7.1～’05.6.30) (’05.7.1기준)	2006년 (’05.7.1～’06.6.30) (’06.7.1기준)	2007년 (’06.7.1～’07.6.30) (’07.7.1기준)	2008년 (’07.7.1～’08.6.30) (’08.7.1기준)	2009년 (추정치) (’09.1.1기준)
투자수익률(%)	8.53	9.23	9.28	13.74	1.75
오피스빌딩 공실률(%)	8.4	7.2	6.4	5.3	6.5
오피스빌딩 임대료(원/㎡)	14,100	13,900	14,300	14,900	15,000

     * 2009년 투자수익률은 ’08년 하반기 투자수익률을 연간 수익률로 환산한 수치임 

 상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 상업용 부동산시장의 공신력 있는 정보를 제공하여 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위한 것으로 감정평가사 233명이 지역조사, 임대인？임차인 면담 등 현장조사를 거쳐 실시한다. 

금년에도 분기별로 조사하여 발표할 예정이며, 조사·분석결과는 은행 등 관계기관에 배포하고 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에도 게재하여 확인할 수 있도록 하였다.