순환정비방식 활성화, 상가 세입자 휴업보상금 4개월로

 토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용 주택으로 공급함으로써 순환정비방식을 활성화하고, 상가 세입자 휴업보상금을 3개월에서 4개월로 상향조정하는 등 앞으로 재개발 지역의 세입자 보호대책이 한층 강화될 것으로 기대된다.

 국토해양부(장관 정종환)는 재개발·재건축사업의 세입자 보호를 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정('09.5.27)에 따른 후속조치의 일환으로 마련된, 동법 시행령 개정안을 24일(화) 국무회의 심의를 통과하여 11월 28일부터 시행될 예정이며, 이와 함께 동법 시행규칙도 같은 날 시행된다고 밝혔다.

 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

① 공공임대주택을 순환용주택으로 공급하여 세입자 주거안정 도모  ㅇ 재개발·재건축으로 인해 발생되는 이주수요의 집중현상이 주변 지역 전세시장 수급 불균형의 원인으로 지적되었다. 이에 대한 대책으로 정부는 토지주택공사가 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 공급함으로써 사업이 진행되는 동안 재개발 지역의 세입자 등 저소득 주민이 공공임대주택에 이주할 수 있도록 하여 주변지역의 전세시장 수급균형을 도모토록 하였다.   - 2010년부터 2011년까지 수도권에서 순환용주택으로 공급할 수 있는 공공임대주택은 3만2천 호의 50%인 약 1만6천 호이다.  【공공임대주택의 순환용주택 활용방안】   ① (입주자격) 세대 합산 소득이 도시근로자 월평균 소득('08 기준 389만원)의 70% 이하인 거주자로써 해당 정비구역에 2년 이상 거주한자   ② (우선순위) 세입자 → 소유자 순으로 공급하되, 동일 순위 내에서 경쟁이 있는 경우 소득이 낮은 자에 우선 공급   ③ (공급가능 주택수) 활용가능한 공공임대주택의 50% 범위내에서 공급. 다만, 전세난 등의 우려로 순환용주택의 확대 공급이 필요한 경우 50% 초과 가능  ㅇ 또한 순환용주택으로 이주한 세입자 등이 사업완료 후에도 순환용주택에 계속 거주를 희망하는 경우 공공임대주택을 우선적으로 분양·임대할 수 있도록 함으로써 “주거의 연속성”이 확보되도록 하였다.   - 다만, 순환용주택의 분양 등으로 인한 특혜소지를 방지하기 위해 계속 거주를 위해서는 임대주택법상 분양·임대기준을 준수하도록 하였다.  【우선 분양·임대기준】  ① (우선분양) 거주자가 무주택자이고, 순환용주택이 임대주택법에서 정하는 매각기준에 적합할 것  ② (우선임대) 거주자가 무주택자이고, 임대주택법상 입주자격을 만족할 것  ㅇ 공공임대주택을 순환용주택으로 공급함으로써 순환정비사업이 활성화될 경우 재개발 등으로 인해 발생되던 주변지역 전세가 상승 및 세입자의 주거불안 문제는 상당부분 해소될 것으로 기대된다. ② 세입자에게 법적 기준보다 많이 보상하는 경우 사전협의를 통해 용적률 완화  ㅇ 사업시행자인 조합이 법률상 규정된 세입자 보상보다 높은 수준의 손실보상을 하는 경우 25% 범위내에서 조례로 용적률을 완화하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 용적률완화 범위에 대한 사전협의 등 관련 절차를 마련하였다.     ※ 법률상 세입자 보상기준 : 주거이전비 4개월, 휴업보상 4개월  ㅇ 세입자 보상으로 인한 조합의 손실을 용적률 완화를 통해 보전함으로써 조합과 세입자간 손실보상을 둘러싼 다툼이 해소될 수 있을 것으로 기대된다. ③ 재개발임대주택을 공공이 의무적으로 인수  ㅇ 재개발 사업으로 인해 건설되는 임대주택을 조합이 인수 요청하는 경우 지자체 등 공공이 의무인수 하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 인수절차를 마련하였다.     ※ 개정 전에는 임대주택 건설의무(세대수의 17%)에 불구하고 인수는 임의 규정  ㅇ 서울시의 경우 시에서 재개발 임대주택을 인수하고 있으나 기타 지자체의 경우 임대주택 관리부서가 없고, 인수 비용 조달에 어려움을 호소함에 따라, 해당 지자체(시·도지사, 시장·군수)가 재개발 임대주택을 우선 인수하되, 인수가 곤란한 경우 토지주택공사 등이 인수하여 지자체의 임대주택 인수에 따른 부담을 덜 수 있도록 하였다.  【재개발 임대주택 인수가격 등】  ① (인수가격) 택지비(감정평가비) + 건축비(임대주택법상 표준건축비)  ② (분양전환) 임대주택법상 매입임대주택 분양전환기간을 준용하여 인수 후 5년이 경과된 경우 분양전환 허용 ㅇ 또한, 인수된 재개발임대주택의 일부를 세입자 및 소수 지분 소유자에게 토지임대부 주택으로 공급하도록 법률이 개정('09.5.27)됨에 따라 토지임대부 주택을 공급 받을 수 있는 소유 지분 소유자 범위를 확정하였다.    ※ 토지임대부 주택이란 토지의 소유권은 사업시행자가 가지고, 주택(건물)의 소유권은 분양받는 자가 가지는 새로운 유형의 주택을 말한다.  【토지임대부 주택 공급대상자】   ①세입자   ②90㎡ 미만의 토지만을 소유한자   ③부속토지 없이 40㎡ 미만의 주거용 건축물을 소유한자 ④ 회계감사 대상 명확화  ㅇ 회계감사를 받아야 하는 대상이 “지출된” 금액 3억5천 이상으로 규정되어 있으나, 지출되지 않은 채무가 포함되는지 여부가 불분명하였던 것을 현실적으로 지출되지 않았더라도 지출이 확정된 채무액을 포함하여 회계감사 대상을 산정하도록 명확히 하였으며, ⑤ 정비구역 확대 지정 근거 마련  ㅇ 기반시설의 효율적 배치 등을 위해 필요다고 인정되는 경우 도시계획심의를 거쳐 10% 범위내에서 조례가 정하는 바에 따라 정비구역 확대할 수 있는 근거를 마련하였다. ⑥ 상가세입자 휴업보상금 상향조정 (도시 및 주거환경정비법 시행규칙)  ㅇ 토지보상법에 불구하고 재개발 지역의 손실보상을 별도로 정할 수 있는 법적 근거가 마련('09.5.27)됨에 따라 재개발사업으로 인해 상가세입자에게 주어지는 휴업보상금을 현 3개월 → 4개월로 상향조정하였다.  ㅇ 이를 통해 조합과 상가세입자 간의 보상금을 둘러싼 문제가 일부 해소될 수 있을 것으로 보인다.