2026-04-22

국토교통부

19

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 지역주택조합사업의 고질적인 문제인 낮은 성공률과 조합원 피해 문제 개선을 통해 정상 사업장의 조속한 추진을 지원하고 부실 사업장에서의 추가 피해를 최소화하기 위하여 「지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안」을 발표하였다.

ㅇ 김이탁 1차관은 4월 20일 개최된 지역주택조합 조합원 간담회에서 여러 피해 사례와 문제점에 대해 직접 듣고, 그간 마련한 제도개선방안에 대해 논의하는 한편, 앞으로 신속히 개선을 추진해 나가기로 하였다.

□ 국토교통부는 그간 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 T/F, 조합원․조합장 간담회 등을 통해 사업 현장에서 나타나고 있는 문제점과 원인을 면밀히 파악하고, 현장의 목소리를 반영하여 제도개선방안을 검토해 왔다.

ㅇ 지난해 추가 피해 차단을 위해 초기 진입기준 강화방안을 우선 발표(‘25.10.17)한 데 이어, 이번에는 정상 추진 중인 사업장의 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데에 초점을 맞추어 개선방안을 마련하였다.

< 제도개선 방안 주요내용 >

1. 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업지연 최소화

ㅇ 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 기존 95%에서 80%(일반적 주택건설사업과 동일)로 완화하고, 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내) 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 하여 일부 토지 ’알박기‘로 인한 사업지연과 사업비 증가를 방지한다.

ㅇ 사업지 내에 주택을 보유·거주중인 원주민*도 조합원으로 가입할 수 있도록 허용하여 재정착을 유도하고,

- 조합원 결원이 발생하여 충원하는 경우 조합 가입 신청일을 기준(현 ‘조합설립인가 신청일’)으로 조합원 자격을 판단하도록 하는 등 사업이 보다 빠르게 추진될 수 있도록 할 계획이다.

* 사업지 내 자가주택 거주자(2년↑ 주택소유, 1년↑ 거주)는 85㎡ 이하 1주택 요건 미적용

2. 조합운영의 전문성·투명성 제고 및 시공사 등과의 공정한 계약 관계 정립

ㅇ 자본금, 전문인력 등 엄격한 기준*을 갖춘 업체만 조합업무를 대행할 수 있도록 ‘대행업 등록제’를 도입하여 부실업체의 시장진입을 차단한다.

* 예시) 자본금 5억원, 변호사․회계사 등 상시 전문인력 5인, 사무실

ㅇ 시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화*하고, 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확히 하여 공사비 분쟁을 예방할 계획이다.

* 예시) ➀조합원 20% 이상 요청, ➁최초 공사비 대비 5% 이상 증액, ➂증액공사비 대비 3% 이상 증액

- 특히, 시공사와의 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 계획이다.

ㅇ 조합이 자금의 인출․사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 하고 정보 미공개 시 자금인출을 제한토록 하는 한편, 정보공개 대상자료도 구체화*하고 회계감사도 확대**하는 등 깜깜이 조합 운영 문제를 해소한다.

* 예시) 조합원 명부→ 주민번호․주소 외 공개 / 월별 자금입출금 내역→ 월별 자금입출금 세부내역

** (현재) 주요 사업단계별 각 1회 → (개선) 현행 + 조합원 20% 이상 요구 시

ㅇ 아울러, 시행사․업무대행사 임직원 등 특수관계인의 조합임원 선임을 제한하여 인적관계로 인한 비위발생 유인도 사전에 차단한다.

3. 조합 주체로서의 조합원 결정권 강화

ㅇ 온라인 총회 및 전자의결을 도입하여 조합원들의 효율적인 의사결정을 지원하는 한편, 대리인 인정범위를 배우자, 직계존․비속 등으로 엄격히 제한하여 의사결정의 투명성을 높일 예정이다.

- 또한, 분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준도 강화*한다.

* (현재) 과반수 출석, 출석 과반수 찬성 → (개선) 2/3이상 출석, 출석 2/3이상 찬성

ㅇ 가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있도록 탈퇴․환급이 가능한 가입 철회기간도 기존 30일에서 60일로 연장한다.

4. 부실조합 적기 해산 및 사업완료된 조합의 신속한 해산 유도

ㅇ 장기간 정체중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련하여 부실한 사업은 적기에 종결될 수 있도록 하고,

- 조합원들이 사업의 추진실태를 명확하게 파악하여 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있도록 사업정보*를 반기마다 제공토록 의무화한다.

* 예시) 토지확보율, 분담금 납입현황, 조합원 가입탈퇴 내역, 행정처분내역 등

- 아울러, 매년 지자체 등을 통한 전수실태점검을 통해 조합의 전반적인 운영상태를 조사․평가*하여 조합원에게 통보하고, 지원기구를 통해 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 계획이다.

* 사업정체기간, 토지확보현황, 재무건전성 등 종합평가

ㅇ 특히, 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나* 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화한다.

* 예시) 장기간 조합임원 연락두절, 조합사무실 부존재, 실적보고 등 제출의무 연속위반 등

ㅇ 사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유없이 미해산 시 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.

5. 관리․감독 및 지원기능 강화

ㅇ 지자체가 조합 등에 대해 실태점검 및 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고, 법적 관리․감독 대상도 모집신고 단계까지 확대*한다.

* (현재) 사업계획승인 받은 조합 → (개선) 현행 + 조합원 모집신고된 모든 사업장까지 확대

ㅇ 회계․법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구를 신설하고, 정상운영이 안되는 조합에 대한 전문조합관리인 파견* 근거도 마련한다.

* 조합임원 장기공백 등 필요 시 지자체가 변호사 등 전문가를 선임하여 조합운영 지원

□ 국토교통부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수하고, 하위법령 및 표준가이드라인도 조속히 개정할 계획이다,

□ 국토교통부 김이탁 1차관은 “이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영하여 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소함으로써, 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 두었다”면서,

ㅇ “지난해 발표한 초기진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대하며, 정부는 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께할 것.”이라고 밝혔다.