국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1,000동의 ’10년 2/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사·발표하였다.
* 투자수익률(’10.4.1～6.30), 공실률(’10.6.30기준), 임대료(’10.6.30기준)
** 조사대상 : (오피스) 53개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물, (매장용) 72개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 건물
’10년 2/4분기 투자수익률은 다음과 같다.
’10년 2/4분기 투자수익률은 오피스빌딩이 전분기(’10.1월～3월) 대비 0.60%p 하락한 1.83%, 매장용빌딩이 전분기 대비 0.53%p 하락한 1.71%로 나타났다.
<투자수익률 추세>
|
(단위: %) |
|
구 분 |
’02
연간 |
’03
연간 |
’04
연간 |
’05
연간 |
’06
연간 |
’07
연간 |
’08
연간 |
’09 |
’10 |
|
1분기 |
2분기 |
3분기 |
4분기 |
연간 |
1분기 |
2분기 |
|
오피스 |
12.15 |
11.81 |
9.42 |
8.53 |
9.23 |
9.28 |
13.74 |
-0.40 |
1.93 |
1.48 |
1.69 |
4.77 |
2.43 |
1.83 |
|
매장용 |
13.02 |
14.09 |
9.54 |
8.66 |
8.14 |
8.20 |
10.91 |
0.18 |
1.71 |
1.40 |
1.81 |
5.19 |
2.24 |
1.71 |
|
※ 투자수익률은 ’02년∼’08년까지는 1년 동안의 연간 수익률이며, ’09년 1분기∼’10년 2분기까지는 3개월 동안의 분기별 수익률임.
※ ’09년 연간 수익률은 시간가중 수익률로 산출된 수치임. 시간가중 수익률은 펀드 또는 기금의 운용수익률 평가시 많이 사용되는 방법으로 각 분기의 수익률이 재투자된다는 가정하에 기간별로 누적한 수익률임. |
오피스빌딩의 투자수익률은 인천이 2.10%로 전분기에 비해 0.90%p 상승하여 가장 높은 수준을 기록한 반면, 대구, 광주, 울산은 자산가치 하락으로 1% 미만의 낮은 투자수익률을 보였다.
매장용빌딩의 투자수익률은 대전이 2.24%로 가장 높은 수준을 보였고, 울산은 7대도시에서 유일하게 자본수익률이 마이너스(-)를 기록함에 따라 전분기 대비 0.29%p 하락한 0.83%를 기록하였다.
오피스빌딩과 매장용빌딩의 투자수익률 하락은 주택시장 침체 여파, 상업용부동산에 대한 투자심리 위축, 상업용부동산 임대수요를 대체하는 아파트형 공장 증가, 리츠 신규설립 부진 등이 주요 원인이다.
<2010년 2/4분기 지역별 투자수익률>
|
(단위: %, %p) |
|
구 분 |
전체 |
서울 |
부산 |
대구 |
인천 |
광주 |
대전 |
울산 |
|
오
피
스 |
소득수익률 |
1.30 |
1.46 |
1.17 |
1.18 |
1.12 |
0.57 |
0.36 |
0.98 |
|
증감폭 |
0.01 |
0.00 |
0.03 |
△0.01 |
0.02 |
0.04 |
0.06 |
△0.08 |
|
자본수익률 |
0.53 |
0.62 |
0.51 |
-0.30 |
0.98 |
-0.13 |
1.03 |
-0.32 |
|
증감폭 |
△0.61 |
△0.93 |
0.03 |
△0.31 |
0.88 |
0.20 |
0.58 |
0.11 |
|
투자수익률 |
1.83 |
2.08 |
1.68 |
0.88 |
2.10 |
0.44 |
1.39 |
0.66 |
|
증감폭 |
△0.60 |
△0.93 |
0.06 |
△0.32 |
0.90 |
0.24 |
0.64 |
0.03 |
|
매
장
용 |
소득수익률 |
1.22 |
1.14 |
1.28 |
1.32 |
1.38 |
1.12 |
1.31 |
1.17 |
|
증감폭 |
0.00 |
△0.01 |
0.00 |
△0.01 |
△0.02 |
0.02 |
0.05 |
0.01 |
|
자본수익률 |
0.49 |
0.60 |
0.64 |
0.03 |
0.59 |
0.04 |
0.93 |
-0.34 |
|
증감폭 |
△0.53 |
△1.04 |
0.28 |
△0.40 |
0.05 |
△0.59 |
0.56 |
△0.30 |
|
투자수익률 |
1.71 |
1.74 |
1.92 |
1.35 |
1.97 |
1.16 |
2.24 |
0.83 |
|
증감폭 |
△0.53 |
△1.05 |
0.28 |
△0.41 |
0.03 |
△0.57 |
0.61 |
△0.29 |
|
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’10년 2/4분기 수익률과 ’10년 1/4분기 수익률의 차이임.(△ : 감소)
※ 투자수익률은 3개월간(’10년 4월～6월) 투자된 자본에 대한 수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것임.(투자수익률 = 소득수익률 + 자본수익률) |
’10년 2/4분기 공실률은 다음과 같다.
오피스빌딩의 2/4분기(’10년 6월 30일 기준) 공실률은 평균 9.4%로 전분기(’10년 3월 31일 기준)와 동일한 수치를 기록하였으며, 매장용빌딩의 경우 10.3%로 전분기 대비 0.1%p 하락하였다.
오피스빌딩의 공실률은 경기회복에 따른 신설법인 증가 영향으로 ’09년 4분기(9.4%) 이후 보합세를 보였으며, 매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1분기(11.4%) 이후로 하락추세가 지속되고 있다.
<공실률 추세>
|
(단위: %) |
|
구 분 |
’02
7.1 |
’03
7.1 |
’04
7.1 |
’05
7.1 |
’06
7.1 |
’07
7.1 |
’08
7.1 |
’09 |
‘10 |
|
3.31 |
6.30 |
9.30 |
12.31 |
3.31 |
6.30 |
|
오피스 |
4.8 |
5.9 |
8.0 |
8.4 |
7.2 |
6.4 |
5.3 |
6.6 |
8.0 |
9.0 |
9.4 |
9.4 |
9.4 |
|
매장용 |
4.4 |
5.3 |
6.6 |
10.2 |
10.6 |
11.6 |
10.0 |
11.4 |
11.1 |
10.6 |
10.5 |
10.4 |
10.3 |
오피스빌딩의 경우 서울(7.4%)은 도심지역을 제외한 모든 권역의 공실감소로 전분기 대비 0.2%p 하락하였고, 부산(9.7%)은 서면지역과 기타지역을 중심으로 공실이 크게 감소하여 전분기 대비 1.4%p 하락하였다.
매장용빌딩의 경우 인천(14.4%)은 간석오거리 상권과 계양 상권의 공실이 감소하여 전분기 대비 1.4%p 하락였으며, 대전은 대전역 상권과 둔산법원 상권의 공실이 감소하여 전분기 대비 0.9%p 하락하였다.
<’10.6.30 기준 지역별 공실률>
|
(단위: %, %p) |
|
구 분 |
전체 |
서울 |
부산 |
대구 |
인천 |
광주 |
대전 |
울산 |
|
오피스 |
2010.6.30 |
9.4 |
7.4 |
9.7 |
7.3 |
14.2 |
15.2 |
26.6 |
25.0 |
|
2010.3.31 |
9.4 |
7.6 |
11.1 |
7.1 |
12.4 |
14.8 |
24.9 |
19.6 |
|
증감폭 |
0.0 |
△0.2 |
△1.4 |
0.2 |
1.8 |
0.4 |
1.7 |
5.4 |
|
매장용 |
2010.6.30 |
10.3 |
6.8 |
12.6 |
14.0 |
14.4 |
15.3 |
12.4 |
16.4 |
|
2010.3.31 |
10.4 |
6.6 |
13.2 |
13.3 |
15.8 |
16.1 |
13.3 |
16.9 |
|
증감폭 |
△0.1 |
0.2 |
△0.6 |
0.7 |
△1.4 |
△0.8 |
△0.9 |
△0.5 |
|
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’10년 6월 30일 기준치와 ’10년 3월 31일 기준치의 차이임.(△ : 감소) |
’10년 2/4분기 임대료(월세 기준)는 다음과 같다.
오피스빌딩의 2/4분기(’10년 6월 30일 기준) 임대료는 평균 15.4천원/㎡으로 전분기와 동일한 수준으로 나타났으며, 매장용빌딩의 2/4분기 임대료는 평균 41.6천원/㎡으로 전분기 대비 0.4천원/㎡ 상승하였다.
오피스빌딩의 임대료는 공실률이 2분기 연속으로 보합세를 보임에 따라 큰 변동은 없는 것으로 나타났으며, 매장용빌딩의 임대료는 공실률이 5분기 연속으로 하락함에 따라 상승추세를 보였다.
<임대료 추세>
|
(단위: 천원/㎡) |
|
구 분 |
’05.7.1 |
’06.7.1 |
’07.7.1 |
’08.7.1 |
’09 |
‘10 |
|
3.31 |
6.30 |
9.30 |
12.31 |
3.31 |
6.30 |
|
오피스 |
14.1 |
13.9 |
14.3 |
14.9 |
15.1 |
15.2 |
15.2 |
15.2 |
15.4 |
15.4 |
|
매장용 |
36.3 |
37.2 |
38.4 |
39.7 |
40.2 |
40.5 |
40.7 |
40.9 |
41.2 |
41.6 |
|
※ ’02년부터 ’04년까지의 임대료는 전세기준으로 발표되었으며, ’05년부터 임대료는 월세기준으로 발표되기 시작했음. |
오피스빌딩의 임대료는 인천과 울산은 보합세를 유지한 가운데, 서울은 여의도·마포지역을 제외한 모든 권역에서 임대료가 상승하여 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 19.3천원/㎡ 수준을 보였다.
매장용빌딩의 임대료는 서울(57.1천원/㎡)과 울산(13.7천원/㎡)이 전분기 대비 각각 0.9천원/㎡과 0.5천원/㎡ 상승한 반면, 대구(26.9천원/㎡)와 인천(23.1천원/㎡)이 전분기 대비 각각 0.2천원/㎡과 0.1천원/㎡ 하락하였다.
참고로, 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환한 것이다.
< ’10.6.30. 기준 지역별 임대료 >
|
(단위: 천원/㎡) |
|
구 분 |
전체 |
서울 |
부산 |
대구 |
인천 |
광주 |
대전 |
울산 |
|
오피스
(3층 이상) |
2010.6.30 |
15.4 |
19.3 |
7.0 |
6.7 |
7.7 |
5.2 |
4.2 |
5.4 |
|
2010.3.31 |
15.4 |
19.2 |
6.9 |
6.6 |
7.7 |
5.1 |
4.1 |
5.4 |
|
증감폭 |
0.0 |
0.1 |
0.1 |
0.1 |
0.0 |
0.1 |
0.1 |
0.0 |
|
매장용
(1층 기준) |
2010.6.30 |
41.6 |
57.1 |
33.1 |
26.9 |
23.1 |
20.6 |
29.1 |
13.7 |
|
2010.3.31 |
41.2 |
56.2 |
33.0 |
27.1 |
23.2 |
20.5 |
28.9 |
13.2 |
|
증감폭 |
0.4 |
0.9 |
0.1 |
△0.2 |
△0.1 |
0.1 |
0.2 |
0.5 |
|
※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ’10년 6월 30일 기준치와 ’10년 3월 31일 기준치의 차이임(△ : 감소) |
이번 조사·분석은 한국부동산연구원(Tel : 02-520-5021, 02-520-5030, www.kreri.re.kr)이 주관하였으며, 상업용빌딩에 대한 투자정보를 수집하기 위해 감정평가사 189명이 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 실시하였다.
상업용 빌딩에 대한 투자정보는 매 분기별로 조사·발표하고 있으며, 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr), 한국부동산연구원 홈페이지(www.kreri.re.kr)에서도 확인할 수 있다.
※ 붙임「보도 참고자료」참조
