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전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 지원한다 |
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| 작 성 일 |
2013-09-17 |
자 료 원 |
국토교통부 |
| 첨부파일 |
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조회수 |
145 |
국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세시장 안정화방안의 일환으로
물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록
주택기금에서 ①수익 공유형 모기지 ②손익 공유형 모기지(Equity Loan) 제도를 국내 최초로 도입하여 10월초 시행할 계획
* ‘13년 3천호 시범사업 실시(수도권, 지방광역시 대상)
제도의 구체적인 내용은 다음과 같음
1. 제도 도입배경
최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중
신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출위주의 지원은 효과가 제한적
* PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)
☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고
특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,
* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 언론, 시민단체의 비판적 문제제기 지속
주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의
* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요
2. 수익 공유형 모기지
◈ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자들에게 전세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련 기회 제공
기본구조
주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급
주택 매각시, 20년 만기시, 또는 조기 상환시 매각 차익 또는 평가 차익이 발생할 경우 차익의 일부가 주택기금으로 귀속
* 기업금융의 전환사채, 신주인수권부사채, 이익참가형 사채와 유사한 컨셉
* 지분형 모기지와 유사하나, 집값하락시 주택기금 원금손실 리스크 제거
시행방안
(대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상
* 85㎡이하&6억이하 아파트, 손익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업
(대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시
기대효과
전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등의 내집 마련 지원 가능
< 주거비용 비교 >
구 분
일반 모기지
수익 공유형
전세
월세
연 주거비용*
942만원
447만원
616만원
787만원
* 대출이자, 기회비용 포함 ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함
※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정
- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)
- (수익공유형) 1.75억(1.5%)+ 0.75억 자기자금(예금이자 2.64%)-0.05억 예금수익
- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)
- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익
실수요자들의 이자부담 경감 및 건전한 실수요 위주 주거문화 형성
→ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 서민 지원
주택기금도 최소한의 수익 확보 및 추가적인 자본이득 기대 가능
【 수익 공유형 모기지 기본구조(안) 】
지원대상
‣ 부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주
(시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정)
대상주택
‣ 전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택
지원한도
‣ 주택가격의 최대 70% (호당 2억원 한도)
‣ 구입자 연소득 4.5배 이내
지원금리
‣ 연 1.5% 고정금리
대출기간
‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)
처분이익 상환
‣ ①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시
매각이익의 일부를 기금에 귀속
- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속
- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)
* 지분형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음
조기상환
‣ 5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과
- (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)
- (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)
< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >
기간
조기상환이자
처분이익환수
3년 이내
◯
X
5년 이내
◯
◯
5년 초과
X
◯
리스크관리
‣ 주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정
‣ 제3자 채무인수 불가
3. 손익 공유형 모기지 (Equity Loan) * 영국에서 성공적 시행 경험
◈ 전세금 등 일정 수준의 목돈을 가진 무주택 서민이 주택기금으로부터 최대 40%*까지 지분성격의 자금을 받아, 사실상 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 내 집을 마련하도록 지원하는 프로그램
* 수도권 아파트 매매-전세가 비율 61.9%(’13.7, 한국감정원)
기본구조
주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 손익 공유형 모기지*(Equity Loan) 공급
* (지분에 대한 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 집값의 최대 40% 이내(손익귀속) 기금과 집주인이 지분율에 비례하여 매각(평가) 차익/차손 공유
주택 매수인은 손익 공유형 모기지 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입하고, 시세차익 및 차손 발생시 기금과 공유
* 일반 모기지 이용도 허용되나, 일반형 + 손익 공유형 모기지 < LTV 70% 조건
시행방안
(대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상
* 85㎡이하, 6억이하 아파트, 수익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업
(대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시
기대효과
집값의 60%(전세금 수준)로 내 집 마련 가능(실질 PIR 인하 효과)
【 일반 모기지와 손익공유형 모기지의 차이점 】
- (일반 모기지) 향후 집값이 떨어져도 원금과 이자에 대한 상환 의무 부담
- (손익공유형 모기지) 차입자가 원금이 아니라 지분가치 상환 의무만 부담, 즉 40%에 대해서는 지분 투자자가 당해 주택의 수익과 위험을 부담
월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성 제고
- 또한 전월세와 달리 잠재적인 자본이득 기회도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여
< 주거비용 비교 >
구 분
일반 모기지
손익 공유형
전세
월세
연 주거비용*
942만원
662만원
616만원
787만원
* 대출이자, 기회비용 포함 ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함
※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정
- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)
- (손익공유형) 1억(1.5%)+ 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+0.7억 대출(4.3%)
- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)
- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익
빚이 아니라 기금과 금융소비자가 리스크를 공유하는 지분성격의 자금으로 내 집 마련을 지원하는 새로운 금융상품 모델 제시
집값 상승 기대가 크지 않은 상황에서 100% 내 집과 무주택 사이에 선택 가능한 새로운 옵션을 제공하여 서민 주거안정 기여
【 손익 공유형 모기지 기본구조(안) 】
지원대상
‣ 부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주
(시범사업은 생애최초 주택구입자 한정)
대상주택
‣ 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택
‣ 수도권, 지방 광역시 한정
지원한도
‣ 주택가격의 최대 40% (호당 2억원 한도)
‣ 금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(연소득 4.5배 이내)
* 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함
지원금리
(임차료)
‣ 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리
대출기간
‣ 20년 만기 일시상환
처분손익 공유
‣ ①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유
‣ 매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속
조기상환
‣ 5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과
- (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)
- (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)
* 저리 임차료 지급(5년간 1%) 악용 방지, 단기 매매시 기금 손실 위험 증가 등을 고려하여 5년내 상환시 조기상환수수료 부과
지원형식
‣ 대출계약방식
* 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유
☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담
리스크관리
‣ 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정
* 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용
‣ 제3자 채무인수 불가
‣ 기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토
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