|
□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 주택 신속공급 방안(‘26.8.13) 후속조치 일환으로 임차인 주거부담을 경감하기 위해 전월세 안정화기구(이하 ‘안정화기구’)를 활용한 새로운 개념의 주거지원 사업(이하 ‘전월세 안심신탁’)을 추진한다. □ 전월세 안심신탁은 시중의 월세 물건을 안정화기구가 전세로 전환하여, 임차인에게 공급하는 사업으로 ①안정화기구*-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결한 후, ②임차인이 전세금을 기구에 예치전세금을 투자 운용하여 ④임대인에게 전세금 운용수익을 하면 ③기구가 제공(≈월세)한다. * 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환, 임대인·임차인 모집 등 업무를 위탁받아 수행 ㅇ 임차인은 월세 대신 상대적으로 부담이 적은 전세에 거주하여 부담을 덜 수 있고, 전세금을 안정화기구에서 관리하므로 전세사기 위험도 없다. * 임차인은 전월세전환율-전세대출 금리 차이만큼 주거비 절감 효과(3P 기대효과 참고) ㅇ 임대인은 전세금 운용수익을 월세 형태로 안정적으로 수취할 수 있다. □ 동 사업은 참여를 원하는 임대인과 임차인이 신청하면 3자 간 계약을 맺고사업에 참여할 수 있다. ※ 전세금 의무예치 등 우려는 전혀 사실이 아님 1. 추진배경 □ 최근 전세사기 여파에 따른 전세기피 현상, 임대인의 월세 선호 등이 맞물려 임대시장에서 전세의 월세화가 진행 중에 있다. ㅇ 급격한 월세화 과정에서 특히, 청년 등 취약계층을 중심으로 주거비 부담(전월세전환율*)이 커지고, 안심하고 거주할 수 있는 전세 물건을 구하기도 어려운 상황이다. * 주거비 부담의 척도인 “전월세전환율”은 임차인 신용도가 낮을수록, 연체 리스크가 클수록, 아파트보다는 비아파트, 서울·수도권보다는 지방이 높아지는 경향 ㅇ 임대인 또한, 월세 연체 걱정, 공실 리스크, 자금운용 부담 등으로 집을 임대 놓는 데 어려움을 겪는 경우가 있었다. □ ‘전월세 안심신탁사업’은 ‘전세를 선호하는 임차인과 월세로 임대를 놓고 있는 임대인 사이의 미스매치를 해소하여 시중의 월세를 전세로 전환 공급하기 위해 고안한 사업으로, ㅇ 안정화 기구공공와 연계한 임대차계약 체결로 임차인은 월세 대신 전세 거주가 가능해져 주거비 부담을 줄일 수 있고, 믿을 수 있는 공적 기구가 전세금을 직접 관리하므로 전세사기 위험이 차단되는 효과가 있다. ㅇ 임대인도 별도 걱정없이 안정적인 월세를 받을 수 있는 장점이 있다. 2. 주요 지원사항 □ 전월세 안심신탁은 주택 유형에 제한을 두지 않고 일반 임대인, 임차인을 대상으로 별도 공모를 통해 지원자를 모집할 계획이다. * 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 우선 시행 예정이며, 시세 대비 전세금 규모가 과도한지 여부, 위반 건축물 여부 등 기본 검증 진행 □ 사업에 참여하는 임차인은 비싼 월세대신 저렴한 전세로 거주 가능하며, 소득 등 지원요건을 충족할 경우, 주택기금 전세자금대출(버팀목) 또는 시중은행 대출을 활용하여 전세금 목돈을 마련할 수 있다. * 시중 전월세전환율(5-6%대)보다 전세대출금리(3~4%대)가 낮아 임차인 부담 절감 ㅇ 안정화 기구가 전세금을 예탁받고, 추후 전세금 반환도 책임지므로 임차인은 별도의 전세금반환보증, 전세대출보증 가입이 불필요하여 추가적인 보증료 부담도 덜 수 있다. □ 한편, 사업에 참여하는 임대인은 안정화 기구로부터 전세금 운용을 통한 고정수익(≈월세)을 매달 지급받아 월세 연체 걱정 없이 안정적인 수익을 얻을 수 있다. ① 안정화 기구는 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드*를 조성하여 주택건설사업장에 HUG 보증부 PF대출 등으로 운용하여 연 4%대의 이자수익을 창출하고, 이를 매월 임대인에게 지급할 예정이다. * 운용사 선정(8~10월), 투자자 모집(11~12월), 펀드 등록(12월)을 거쳐, 입주 시점에 운용 개시 ② 사업에 참여하는 임대인이 등록 임대사업자인 경우, 임대보증금반환보증 가입의무가 면제되므로 보증료 부담(0.23~0.27%)도 줄어든다. ③ 임대인의 소득에 대해서는 세제지원도 추진하여(재경부 협의 완료)하여 임대인 참여를 확대해 나갈 예정이다. ④ 특히, 사업에 참여하는 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우, 주택연금을 수령할 수 있도록 할 계획(금융위)으로, 전월세 안심신탁의 월세 수입(연 4%대) 외에 추가로 주택연금 수령(연 1~3% 내외)도 가능하다. * 서울 등 수도권 베이비부머가 소유 및 거주 중인 주택을 전세물량으로 전환하는 효과 + 지방 이전 촉진을 통한 지역 활성화 효과 + 고령층 노후소득 확보 효과 3. 사업대상 및 절차 □ 전월세 안심신탁 사업은 ①임대인이 참여 신청 후 안정화 기구가 임차인 모집을 도와주는 방식, ②임대인과 임차인이 미리 전세금 수준을 협의한 후 사업 참여를 신청하는 방식을 병행하여 참여자를 모집할 계획이다. ㅇ 특히, LH 매입임대주택 일부도 안정화기구를 통해 시범공급(’26년 500호)하여, 무주택 청년 세대의 주거부담을 경감할 계획이다. □ 구체적인 사업추진 절차, 약정서 내용, 월세수익률 등은 9월말 사업 공고(향후 반기별 공고)를 통해 확인할 수 있으며, 사업 참여를 원하는 임대인·임차인은 누구나 HUG홈페이지및 전국 지사를 통해 참여 신청할 수 있다. ㅇ 향후 사업 신청 접수(10월~), 3자 약정 체결 및 계약금 예치(11월~, 순차 진행)를 거쳐 연말부터 순차 입주를 지원할 계획이며, □ 김이탁 국토교통부 제1차관은 ㅇ “앞으로 전월세 안정화 기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고, 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것”이라고 밝혔다. ㅇ “이번 전월세 안심신탁 사업이 성과를 내고, 더욱 고도화되면 임차인은 전세 거주 효과, 임대인은 월세 수익 효과를 볼 수 있는 현재 방식 뿐만 아니라, 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토할 예정”이라고 말했다.
|
